Immobilien-Glossar

Großstädte mit höchster Liquidität und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt: München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, Stuttgart.

Steuerlicher Abzug für den Wertverzehr eines Wirtschaftsgutes — bei Immobilien für Vermieter: 2 % p.a. über 50 Jahre.

Absetzung für Abnutzung — steuerliche Abschreibung von Gebäuden für Vermieter: 2 % p.a. über 50 Jahre.

Schadstoffe oder Umweltverschmutzung im Boden eines Grundstücks — können Wert erheblich mindern.

Steuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — muss jeder Vermieter in der Steuererklärung ausfüllen.

Klassisches Baudarlehen mit gleichbleibenden Monatsraten (Annuität), bestehend aus Zins- und Tilgungsanteil.

Neue Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung — wichtig: rechtzeitig vergleichen, nicht automatisch bei der Hausbank bleiben.

Eintragung im Grundbuch, die den vereinbarten Eigentumsübergang sichert — schützt den Käufer zwischen Vertrag und Eintrag.

Mittelgroße Städte mit stabiler Nachfrage und oft besseren Mietrenditen als A-Städte, z. B. Leipzig, Hannover, Augsburg, Freiburg.

Behördliche Erlaubnis zur Errichtung oder wesentlichen Veränderung eines Gebäudes.

Sachverständiger, der Mängel und Schäden an einer Immobilie bewertet — bei Kauf eines Bestandsobjekts empfohlen.

Staatliche Förderung für Familien beim Erstkauf einer Immobilie — Programm 2021 ausgelaufen, Nachfolger in Diskussion.

Staatliche Förderung für Familien beim Erstkauf — seit 2021 ausgelaufen; aktuell kein Nachfolgeprogramm.

Spar-Darlehens-Kombination: Ansparphase mit staatlicher Förderung, dann Niedrigzinsdarlehen.

Zinsen für Baufinanzierungen — abhängig von EZB-Politik, Kapitalmarkt und Bonität des Kreditnehmers.

Verbindlicher Stadtplan, der vorschreibt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf — Höhe, Nutzung, Abstand.

Eintragung eines Darlehens als Grundschuld im Grundbuch — Sicherheit für die finanzierende Bank.

Verhältnis von Darlehenssumme zu Immobilienwert — je niedriger, desto besser die Kreditkonditionen.

Von der Bank intern ermittelter nachhaltiger Wert einer Immobilie — meist 10–20 % unter dem Kaufpreis.

Umlagefähige laufende Kosten einer Immobilie (Wasser, Heizung, Müll etc.) — abzugrenzen von nicht umlagefähigen Kosten.

Durchschnittlicher Lagewert je m² Grundstück — vom Gutachterausschuss ermittelt und als Bewertungsbasis genutzt.

Behördlicher Schutzstatus für historische Gebäude — mit Pflichten, aber auch erheblichen Steuervorteilen (erhöhte AfA).

Der tatsächliche Jahreszins inklusive Nebenkosten — Vergleichsgröße bei Finanzierungsangeboten (nicht der Nominalzins).

Energetischer Standard für Gebäude — je niedriger die Zahl (EH 40, 55), desto energieeffizienter und förderfähiger.

Kündigung durch den Vermieter, wenn er die Wohnung für sich oder enge Familienmitglieder benötigt.

Das eigene Kapital, das du beim Immobilienkauf einbringst — z. B. Ersparnisse, Wertpapiere oder Eigenleistung.

Eigenerbrachte Arbeit beim Bau oder der Renovierung — kann als Eigenkapitalersatz in die Finanzierung eingebracht werden.

Selbstbewohnte Immobilie — steuerlich anders behandelt als Kapitalanlage: keine AfA, aber Steuerfreiheit beim Verkauf.

Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch — finales Stadium des Immobilienkaufs.

Pflichtdokument bei Verkauf und Vermietung, das den Energiebedarf einer Immobilie nach Klassen A+ bis H bewertet.

Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen und die Immobilie zu nutzen — gegen jährlichen Erbbauzins.

Kosten für Reparaturen, die den bestehenden Zustand einer Immobilie erhalten — sofort steuerlich absetzbar.

Bewertungsmethode für Mietobjekte: Wert ergibt sich aus dem kapitalisierten Jahresmietertrag plus Bodenwert.

Amtliche Karte, die die Lage und Grenzen eines Grundstücks darstellt — Pflicht beim Kauf.

Baudarlehen, das bis zu 24 Monate im Voraus zu aktuellen Konditionen abgeschlossen wird — Schutz vor Zinsanstieg.

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte kauft und verkauft, gilt als gewerblicher Händler — mit Gewerbesteuerpflicht.

Offizielles Register, das Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie dokumentiert.

Steuer auf den Kauf von Grundstücken und Immobilien — je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises.

Belastung eines Grundstücks als Sicherheit für ein Darlehen — eingetragen im Grundbuch.

Jährliche Steuer auf Grundstücke und Gebäude — ab 2025 nach reformierter Berechnungsgrundlage.

Monatlicher Beitrag von Eigentümern in einer WEG für gemeinschaftliche Kosten: Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage.

Versicherung für den beweglichen Haushaltsinhalt gegen Einbruch, Feuer und Wasserschäden.

Professionelles Unternehmen, das Mietobjekte oder WEGs verwaltet — gegen Jahresgebühr, steuerlich absetzbar.

Jährliche Abrechnung der Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung — 50–70 % nach Verbrauch, Rest nach Fläche.

Baukosten, die die Immobilie verbessern oder erweitern — müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Überbewertung von Immobilien durch spekulative Nachfrage — beim Platzen fallen Preise stark.

Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand einer Immobilie erhalten — Pflicht des Vermieters.

Pflichtreserve in einer WEG für künftige Reparaturen und Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum.

Betriebskostenabrechnung in einer WEG — jährliche Aufstellung aller Kosten und Hausgeldzahlungen.

Immobilie, die zur Vermietung gekauft wird — im Gegensatz zur selbst genutzten Eigentumsimmobilie.

Alle zusätzlichen Kosten beim Immobilienkauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — insgesamt ca. 8–12 %.

Der vereinbarte Preis für die Immobilie — Grundlage für Grunderwerbsteuer und Finanzierungssumme.

Notariell beurkundeter Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer über den Erwerb einer Immobilie.

Kreditanstalt für Wiederaufbau — staatliche Förderbank, die zinsgünstige Darlehen für Immobilienkäufer bietet.

Mietvertragsklausel, die kleine Reparaturen (bis 100–150 €) auf den Mieter überträgt.

Zustand eines Grundstücks ohne Belastungen wie Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Wohnrechte.

Prozentualer Anteil ungenutzter Wohnfläche in einem Markt — niedrige Quote = hohe Nachfrage.

Ungenutzte Immobilie — verursacht Kosten ohne Einnahmen; bei Kapitalanlage immer Risikopuffer einplanen.

Erfolgshonorar des Immobilienmaklers — seit 2020 je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer zu zahlen.

Übergeordnete geografische Lage einer Immobilie: Stadt, Region, Wirtschaftskraft — entscheidet über langfristige Wertentwicklung.

Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete — maximal 20 % in 3 Jahren (Kappungsgrenze 15 % in angespannten Märkten).

Sicherheitsleistung des Mieters an den Vermieter — maximal 3 Monatskaltmieten (§ 551 BGB).

Bürgschaft statt Barkaution — ersetzt bis zu 3 Monatsmieten als Sicherheitsleistung.

Gesetzliche Begrenzung der Miete bei Neuvermietung auf max. 10 % über dem Mietspiegel in angespannten Märkten.

Kennzahl für Anlageimmobilien: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 = Prozent-Rendite.

Dokument vom Vorvermieter, das bestätigt, dass ein Mieter keine Schulden hinterlassen hat.

Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten einer Stadt — Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.

Das unmittelbare Umfeld einer Immobilie: Nachbarschaft, Infrastruktur, Anbindung, Lärm.

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen — max. 8 % der Modernisierungskosten p.a. auf Mieter umlegbar.

Zusätzliche Kosten neben der Kaltmiete: Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister etc. — teilweise auf Mieter umlegbar.

Miete ohne Betriebskosten und Heizkosten — Grundlage für Mietrenditeberechnung und Mietpreisbremse.

Nutzungsrecht an einer fremden Immobilie — z. B. Wohnrecht, auch wenn das Eigentum übertragen wurde.

Treuhänderkonto beim Notar, auf das der Käufer den Kaufpreis überweist — Auszahlung erst nach Eigentumsübergang.

Pflichtgebühren beim Immobilienkauf für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags — ca. 1–1,5 % des Kaufpreises.

Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete — ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttomietrendite.

Rückgang von Immobilienpreisen nach einer Überbewertungsphase — Deutschland 2022–2023: −10 bis −20 % in Top-Lagen.

Der nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch offene Darlehensbetrag — muss dann neu finanziert (Anschlussfinanzierung) werden.

Versicherung, die im Todesfall eine Summe auszahlt — beim Hauskauf oft zur Absicherung der Restschuld.

Immobilienbewertung über Bau-/Herstellungskosten des Gebäudes plus Bodenwert minus Alterswertminderung.

Steuer auf die unentgeltliche Übertragung von Vermögen zu Lebzeiten — mit Freibeträgen je nach Verwandtschaft.

Wirtschaftsauskunftei, die Kreditwürdigkeit bewertet — wichtige Grundlage bei Baufinanzierungsanträgen.

Renovierungsarbeiten wie Streichen und Tapezieren — gehören grundsätzlich zum Vermieter, können aber vertraglich übertragen werden.

Formular, in dem potenzielle Mieter ihre persönlichen und finanziellen Verhältnisse offenlegen.

Kauf von Gesellschaftsanteilen statt der Immobilie direkt — ermöglicht Umgehung der Grunderwerbsteuer bei großen Deals.

Außerplanmäßige Rückzahlung eines Teils des Baudarlehens, um Laufzeit und Zinskosten zu senken.

Einkommensteuer auf Gewinne aus Immobilienverkäufen, die innerhalb von 10 Jahren und ohne Eigennutzung erfolgen.

Verkaufsgewinn bei Immobilien ist steuerfrei nach 10 Jahren Haltefrist oder bei Eigennutzung in den letzten 3 Jahren.

Notariell beurkundetes Dokument, das eine Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufteilt.

Prozentualer Anteil des Darlehens, der jährlich zurückgezahlt wird. Empfehlung: mindestens 2 % p.a.

Bewertungsmethode für Immobilien durch Vergleich mit ähnlichen, tatsächlich verkauften Objekten in der gleichen Lage.

Objektiver Marktwert einer Immobilie — vom Gutachter nach Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt.

Gewähltes Gremium der Eigentümergemeinschaft, das die Verwaltung kontrolliert und unterstützt.

Gebühr, die bei vorzeitiger Kreditablösung anfällt — als Ausgleich für entgangene Zinseinnahmen der Bank.

Wohnungseigentümergemeinschaft — Zusammenschluss aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus mit gemeinsamen Rechten und Pflichten.

Vorausschauende Planung der WEG-Kosten für das kommende Jahr — Grundlage für den Hausgeldbetrag.

WBS — Berechtigungsnachweis für Sozialwohnungen, ausgestellt bei Einkommensgrenzen.

Die anrechenbare Fläche einer Wohnung nach WoFlV — Balkon zählt nur anteilig, Keller gar nicht.

Sonderform des Eigentums bei Eigentumswohnungen — mit Sondereigentum und Miteigentum am Gemeinschaftseigentum.

Eigenes Grundbuchblatt für jede Eigentumswohnung — zeigt Eigentümer, Sondernutzungsrechte und Belastungen.

Befristeter Mietvertrag — nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen wirksam (§ 575 BGB).

Zeitraum, für den der Zinssatz des Baudarlehens festgeschrieben ist — meist 5 bis 20 Jahre.

Schriftliches Protokoll beim Einzug und Auszug, das den Zustand der Wohnung und Zählerstände festhält.

Haltefrist für Immobilien — nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn bei Kapitalanlagen steuerfrei (§ 23 EStG).