Hausbewertung: So ermittelst du den Wert deiner Immobilie

Warum Immobilien korrekt bewerten?

Ob Verkauf, Scheidung, Erbschaft oder Finanzierung — ein realistischer Immobilienwert schützt vor Über- und Unterbewertung. Falsche Preise kosten Geld: Zu hoher Preis = keine Käufer. Zu niedriger Preis = verschenktes Kapital.

Die 3 offiziellen Bewertungsverfahren

1. Vergleichswertverfahren

Vergleich mit tatsächlich verkauften, ähnlichen Immobilien in der gleichen Lage. Grundlage: Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.

• Geeignet für: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser in gefragten Lagen
• Vorteil: Sehr marktgerecht
• Nachteil: Braucht ausreichend Vergleichsobjekte

2. Ertragswertverfahren

Der Wert ergibt sich aus dem Jahresreinertrag (Miete − Kosten) und dem Bodenwert:

Ertragswert = Bodenwert + Barwert der Mieterträge

• Geeignet für: Mehrfamilienhäuser, Mietobjekte
• Liegenschaftszins: 2–5 % (je nach Region)

3. Sachwertverfahren

Berechnung aus Bau-/Herstellungskosten des Gebäudes + Bodenwert − Alterswertminderung:

• Geeignet für: Selbst genutzte Eigenheime ohne gute Vergleichsdaten
• Vorteil: Objektiv berechnbar
• Nachteil: Marktlage spiegelt sich nicht immer wider

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Wertbeeinflussende Faktoren

• Positiv: Gute Lage, niedrige Nebenkosten, modernes Bad/Küche, Tiefgarage, Garten, Südbalkon
• Negativ: Sanierungsbedarf, schlechte Energieeffizienz (EH G/F), Lärm, Leerstand im Haus, Altlasten im Boden

Energieausweis und Wert: Zusammenhang wächst

Seit 2023 gibt es messbare Preisabschläge für ineffiziente Gebäude: