Mietrendite berechnen: Brutto vs. Netto Leitfaden
Bruttomietrendite: Der schnelle Überblick
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl zur ersten Einschätzung einer Immobilie. Sie ignoriert alle Kosten und zeigt nur das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis.
Bruttomietrendite = (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 280.000 €, Jahresnettomiete 12.000 € → Bruttomietrendite = 4,3 %
Nettomietrendite: Die echte Zahl
- Kaufpreisfaktor prüfen: Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) zeigt die "Amortisationszeit". Werte über 25 gelten in vielen Regionen als teuer – unter 20 als günstig.
- Immer mit Nettomietrendite arbeiten: Bruttomietrendite minus Verwaltung (0,8 %), Instandhaltung (1,0–1,5 %) und Leerstand (ca. 4 %) ergibt die Nettomietrendite – die entscheidende Zahl.
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten — und zeigt, was Sie wirklich verdienen. Sie ist deutlich aufwändiger zu berechnen, aber die einzig aussagekräftige Kennzahl für Kapitalanlageentscheidungen.
Nettomietrendite = (Jahresnettomiete − Nebenkosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Vollständiges Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Kaufnebenkosten (12 %) | 33.600 € |
| Gesamtinvestition | 313.600 € |
| Jahresnettokaltmiete | 12.000 € |
| ./. Grundsteuer | –480 € |
| ./. Hausverwaltung | –600 € |
| ./. Instandhaltungsrücklage | –800 € |
| ./. Versicherungen | –300 € |
| ./. Leerstand (5 %) | –600 € |
| Nettomieteinnahme | 9.220 € |
| Nettomietrendite | 2,94 % |
Die Bruttomietrendite lag bei 4,3 % – die Nettorendite ist mit 2,94 % erheblich niedriger. Das ist der typische Unterschied: ca. 1–1,5 Prozentpunkte Abzug durch laufende Kosten.
Was ist eine gute Mietrendite?
| Nettomietrendite | Bewertung | Typische Lage |
|---|---|---|
| unter 2 % | Schlecht (nur Wertsteigerungswette) | München Bestlagen |
| 2–3 % | Unterdurchschnittlich | A-Städte, Toplage |
| 3–4 % | Marktüblich | A-Städte Randlagen, B-Städte |
| 4–5 % | Gut | B/C-Städte, Mittelstädte |
| über 5 % | Sehr gut (Risiko prüfen!) | Kleinere Städte, Sonderobjekte |
Rendite nach Steuern: Die Nachsteuerbetrachtung
Für Investoren im Spitzensteuersatz (42 %) halbiert sich die Rendite nach Steuern fast. Die AfA-Abschreibung (wie in unserem Ratgeber AfA-Rechner erklärt) reduziert jedoch die Bemessungsgrundlage. In den ersten Jahren einer Finanzierung können Zinsen + AfA + Kosten die Mieteinnahmen sogar übersteigen → Steuervorteil durch Verlust aus V+V.
Mietrendite berechnen 2025: Bruttorendite vs. Nettorendite — der entscheidende Unterschied
Bruttorendite und Nettorendite können 2 Prozentpunkte auseinanderliegen. Wer nur die Bruttozahl kennt, überschätzt seine Investition systematisch.
| Kaufpreis | Jahreskaltmiete | Bruttorendite | Kosten/Jahr (Verwaltung, Unterhalt, Leerstand 5 %) | Nettorendite (vor Steuer) |
|---|---|---|---|---|
| 250.000 € | 12.000 € | 4,8 % | 3.200 € | 3,5 % |
| 350.000 € | 15.600 € | 4,5 % | 4.200 € | 3,2 % |
| 500.000 € | 18.000 € | 3,6 % | 5.400 € | 2,5 % |
| 180.000 € | 13.200 € | 7,3 % | 2.800 € | 5,8 % |
Die vollständige Nettorendite-Formel
Nettorendite = (Jahreskaltmiete - Nicht-umlagefähige NK - Verwaltung - Leerstand - Reparatur-Rücklage)
÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, Nebenkosten 30.000 €, Kaltmiete 1.100 €/Monat (13.200 €/Jahr), Nicht-umlagefähige NK 800 €, Verwaltung 600 €, Leerstand 5 % (660 €), Rücklage 500 €.
Nettorendite = (13.200 - 800 - 600 - 660 - 500) ÷ 330.000 × 100 = 3,37 %
Brutto- vs. Nettomietrendite: Schritt-für-Schritt-Berechnung
| Schritt | Formel | Beispiel (Wohnung für 280.000 €, 900 €/Monat) |
|---|---|---|
| 1. Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | (10.800 ÷ 280.000) × 100 = 3,86 % |
| 2. Nicht umlagefähige Kosten abziehen | Verwaltung + Instandhaltung + Versicherung | −1.500 € p.a. (Verwaltung) −2.800 € (1 % IH) |
| 3. Bereinigter Jahresertrag | Jahreskaltmiete − Kosten | 10.800 − 4.300 = 6.500 € |
| 4. Gesamtinvestition (inkl. Nebenkosten) | Kaufpreis + 10 % NK | 280.000 + 28.000 = 308.000 € |
| 5. Nettomietrendite | Bereinigter Ertrag ÷ Gesamtinvestition × 100 | (6.500 ÷ 308.000) × 100 = 2,11 % |
Der Unterschied ist erheblich: 3,86 % Brutto vs. 2,11 % Netto — das ist knapp die Hälfte. Für eine Kapitalanlage, die sich rechnet, sollte die Nettomietrendite die Finanzierungskosten übersteigen. Bei Hypothekenzins 4 % ist in diesem Beispiel die Rendite unter den Kosten.
Welche Kosten gehören in die Nettomietrendite-Rechnung?
- Hausverwaltung (ca. 200–400 €/Jahr bei selbst verwalteter ETW oder 4–6 % der Kaltmiete)
- Instandhaltungsrücklage (1–1,5 % des Immobilienwerts p.a.)
- Mietausfallwagnis (2–4 % der Jahreskaltmiete — für Leerstands- und Ausfallmonate)
- Nicht umlagefähige Betriebskosten (Versicherungsanteile, anteilige NK-Positionen)
- Steuerberaterkosten (bei Vermietung typisch)
Exakte Berechnung: Mietrendite-Rechner mit Netto-Berechnung und Nachsteuerrendite.
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Häufige Fragen
Die Mietrendite bezieht sich auf den Gesamtkaufpreis. Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity) bezieht sich nur auf das eingesetzte Eigenkapital. Bei Fremdfinanzierung kann die EKR deutlich höher sein als die Mietrendite (Leverage-Effekt).
Zusätzlich zur Mietrendite kommt die erhöhte Denkmal-AfA (§7i EStG: 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre). Diese Steuerersparnis erhöht die Nachsteuerrendite erheblich und muss in der Kalkulation berücksichtigt werden.
Bei einer Investition von 300.000 € bedeutet 1 % Mietrendite-Unterschied 3.000 € mehr oder weniger Ertrag pro Jahr. Über 20 Jahre: 60.000 € Unterschied im Gesamtertrag.
Als grobe Richtlinie gilt: Bruttomietrendite über 5 % = solide, über 7 % = sehr gut. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg liegen Renditen oft unter 3 % – hier spekuliert man eher auf Wertsteigerung.
Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Einfach, aber unrealistisch. Nettomietrendite: Berücksichtigt Verwaltungskosten, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und Kaufnebenkosten. Typisch ist die Nettomietrendite 1–2 Prozentpunkte niedriger als die Bruttomietrendite. Für Kapitalanlage-Entscheidungen immer die Nettomietrendite nutzen.
Als Faustregel: Die Nettomietrendite sollte den Finanzierungszins übersteigen. Bei 4 % Hypothekenzins brauchen Sie mind. 4 % Nettomietrendite für einen positiven Cashflow. In der Praxis sind in Großstädten 2–3 % Nettomietrendite üblich — das bedeutet negativen Cashflow, den Investoren durch erwartete Wertsteigerung kompensieren.