Mietrendite berechnen: Brutto vs. Netto – der vollständige Leitfaden
Bruttomietrendite: Der schnelle Überblick
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl zur ersten Einschätzung einer Immobilie. Sie ignoriert alle Kosten und zeigt nur das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis.
Bruttomietrendite = (Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Kaufpreis 280.000 €, Jahresnettomiete 12.000 € → Bruttomietrendite = 4,3 %
Nettomietrendite: Die echte Zahl
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle Kosten — und zeigt, was Sie wirklich verdienen. Sie ist deutlich aufwändiger zu berechnen, aber die einzig aussagekräftige Kennzahl für Kapitalanlageentscheidungen.
Nettomietrendite = (Jahresnettomiete − Nebenkosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Vollständiges Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Kaufnebenkosten (12 %) | 33.600 € |
| Gesamtinvestition | 313.600 € |
| Jahresnettokaltmiete | 12.000 € |
| ./. Grundsteuer | –480 € |
| ./. Hausverwaltung | –600 € |
| ./. Instandhaltungsrücklage | –800 € |
| ./. Versicherungen | –300 € |
| ./. Leerstand (5 %) | –600 € |
| Nettomieteinnahme | 9.220 € |
| Nettomietrendite | 2,94 % |
Die Bruttomietrendite lag bei 4,3 % – die Nettorendite ist mit 2,94 % erheblich niedriger. Das ist der typische Unterschied: ca. 1–1,5 Prozentpunkte Abzug durch laufende Kosten.
Was ist eine gute Mietrendite?
| Nettomietrendite | Bewertung | Typische Lage |
|---|---|---|
| unter 2 % | Schlecht (nur Wertsteigerungswette) | München Bestlagen |
| 2–3 % | Unterdurchschnittlich | A-Städte, Toplage |
| 3–4 % | Marktüblich | A-Städte Randlagen, B-Städte |
| 4–5 % | Gut | B/C-Städte, Mittelstädte |
| über 5 % | Sehr gut (Risiko prüfen!) | Kleinere Städte, Sonderobjekte |
Rendite nach Steuern: Die Nachsteuerbetrachtung
Für Investoren im Spitzensteuersatz (42 %) halbiert sich die Rendite nach Steuern fast. Die AfA-Abschreibung (wie in unserem Ratgeber AfA-Rechner erklärt) reduziert jedoch die Bemessungsgrundlage. In den ersten Jahren einer Finanzierung können Zinsen + AfA + Kosten die Mieteinnahmen sogar übersteigen → Steuervorteil durch Verlust aus V+V.
Häufige Fragen
Die Mietrendite bezieht sich auf den Gesamtkaufpreis. Die Eigenkapitalrendite (Return on Equity) bezieht sich nur auf das eingesetzte Eigenkapital. Bei Fremdfinanzierung kann die EKR deutlich höher sein als die Mietrendite (Leverage-Effekt).
Zusätzlich zur Mietrendite kommt die erhöhte Denkmal-AfA (§7i EStG: 9 % über 8 Jahre + 7 % über 4 Jahre). Diese Steuerersparnis erhöht die Nachsteuerrendite erheblich und muss in der Kalkulation berücksichtigt werden.
Bei einer Investition von 300.000 € bedeutet 1 % Mietrendite-Unterschied 3.000 € mehr oder weniger Ertrag pro Jahr. Über 20 Jahre: 60.000 € Unterschied im Gesamtertrag.