Vermieterrechte und Mieterrechte: Wer darf was in Deutschland?
Das Kräftegleichgewicht im deutschen Mietrecht
Deutschland gilt als Mieterland: Rund 55 % der Bevölkerung wohnen zur Miete, das Mietrecht schützt Mieter stark. Doch auch Vermieter haben klare Rechte. Wer als Vermieter agiert, muss beide Seiten kennen – um eigene Rechte zu wahren und teure Fehler zu vermeiden.
Was Vermieter DÜRFEN
| Recht des Vermieters | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Miete erhöhen (bis zur Vergleichsmiete + Kappungsgrenze) | §558 BGB |
| Mietkaution von bis zu 3 Kaltmieten verlangen | §551 BGB |
| Eigenbedarf kündigen (mit Frist und Begründung) | §573 BGB |
| Wohnung besichtigen (mit Ankündigung, triftigem Grund) | BGH-Rechtsprechung |
| Schönheitsreparaturen vertraglich vereinbaren (BGH-konform) | §535 BGB |
| Untervermietung verbieten (mit Ausnahmen) | §540 BGB |
| Außerordentliche Kündigung bei erheblichem Mietrückstand | §543 BGB |
Was Vermieter NICHT DÜRFEN
- Eigentumsrecht eigenmächtig durchsetzen (keine Selbsthilfe, kein Schlossauswechseln)
- Strom, Wasser oder Heizung abstellen
- Wohnung ohne Anmeldung betreten (außer bei Notfällen)
- Miete erhöhen ohne 3-monatige Ankündigungsfrist
- Mehr als 20 % Mieterhöhung in 3 Jahren (Kappungsgrenze; in angespannten Märkten 15 %)
- Kaution höher als 3 Kaltmieten verlangen
- Kündigung ohne zulässigen Kündigungsgrund (Sozialmiete)
Eigenbedarfskündigung: So geht es richtig
- Konkreten Eigenbedarf begründen (Name und Verwandtschaftsgrad der einziehenden Person)
- Schriftliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (3–9 Monate je nach Mietdauer)
- Sozialklausel beachten: Bei unzumutbarer Härte (hohes Alter, Krankheit) kann das Gericht die Kündigung abwenden
- Eigenbedarf muss ernsthaft sein: Vorgetäuschter Eigenbedarf → Schadensersatzpflicht
Mieterrechte, die Vermieter kennen müssen
- Mietminderungsrecht: Bei Mängeln (Schimmel, Heizungsausfall) darf der Mieter die Miete kürzen
- Kündigungsschutz: Mieter darf nur bei berechtigtem Grund (Eigenbedarf, schwere Verletzungen) gekündigt werden
- Duldungspflicht: Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen dulden, aber nur mit 3-monatiger Ankündigung
- Betriebskostenkontrolle: Mieter hat Anspruch auf Belegeinsicht (nicht nur Abrechnung)
Zur ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung lesen Sie unseren Ratgeber Betriebskostenabrechnung: Häufige Fehler.
Häufige Fragen
Nein. Eine Mieterhöhung ist frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung möglich. Die Kappungsgrenze beträgt 20 % in 3 Jahren (in angespannten Märkten 15 %). Zudem darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Mieter können gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen, wenn der Auszug eine unzumutbare Härte darstellt (§574 BGB). Gründe: hohes Alter, schwere Krankheit, keine Ersatzwohnung, Pflegebedürftigkeit.
Der Vermieter hat 3–6 Monate Zeit, die Kaution abzurechnen (BGH). Er darf nur tatsächliche Schäden und ausstehende Beträge einbehalten. Der Rest ist unverzüglich zurückzuzahlen.