Mietpreisbremse: Was sie bedeutet und wo sie gilt
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) schränkt Mieterhöhungen bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten ein. Seit 2015 gilt: Die Miete darf bei Neuvermietung maximal 10 % über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
- Nebenkostenabrechnung fristgerecht stellen: Betriebskostenabrechnungen müssen spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums beim Mieter eingehen – sonst verfällt der Anspruch auf Nachzahlung.
- Schriftlicher Mietvertrag schützt beide Seiten: Verwenden Sie immer einen aktuellen Mietvertragsvordruck (z. B. des Deutschen Mieterbunds oder Haus & Grund) – mündliche Vereinbarungen sind schwer durchsetzbar.
Bundesländer können Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung ausweisen. Aktuell gilt sie in über 700 Gemeinden, u.a.:
- München, Berlin, Hamburg, Frankfurt, Köln
- Viele Universitätsstädte
- Teile von Bayern, NRW, Baden-Württemberg, Hessen
Ob deine Gemeinde betroffen ist: Beim Mieterverein oder dem Stadtamt erfragen.
Berechnung: Was darf die Miete kosten?
Formel: Ortsübliche Vergleichsmiete × 1,1 (= +10 %)
| Beispiel | Wert |
|---|---|
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 12 €/m² |
| Max. Miete (Mietpreisbremse) | 13,20 €/m² |
| Bei 70 m² Wohnung | Max. 924 €/Monat |
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nicht alle Wohnungen fallen unter die Bremse:
| Ausnahme | Voraussetzung |
|---|---|
| Neubauten | Erstmals nach 01.10.2014 bewohnt oder vermietet |
| Umfassend modernisiert | Kosten > 1/3 Neubau-Kosten in letzten 3 Jahren |
| Vormiete höher | Vormiete höher als zulässig → Vormiete bleibt bestehen |
Rügerecht des Mieters
Mieter müssen aktiv werden — die Bremse wirkt nicht automatisch:
- Qualifizierte Rüge schriftlich an Vermieter senden
- Vermieter muss Auskunft über Vormiete geben
- Vermieter muss Ausnahmetatbestand belegen
- Ohne Reaktion: Mieter kann auf Rückzahlung klagen
Rückwirkung: Zu viel gezahlte Miete kann ab Rügedatum zurückgefordert werden (nicht rückwirkend ab Mietbeginn, außer Auskunftspflichtverletzung).
Mietpreisbremse vs. Mietspiegel
Die Mietpreisbremse nutzt den qualifizierten Mietspiegel als Basis. Gibt es keinen, hilft ein Sachverständigengutachten oder Vergleichsmieten.
Was ändert sich 2025?
Die Mietpreisbremse gilt bis 2025 und muss dann verlängert werden. Politisch ist eine Verlängerung bis 2029 geplant, aber noch nicht beschlossen. Vermieter und Mieter sollten die gesetzliche Entwicklung beobachten.
Mietpreisbremse 2025: Wo sie gilt, was sie bringt und wo sie scheitert
Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 — und verfehlt ihre Wirkung in vielen Städten. Weil: Ausnahmen zu weit gefasst, Durchsetzung zu schwach, Mieter fordern zu selten zurück.
| Ausnahme von der Mietpreisbremse | Beschreibung | Anteil der Wohnungen |
|---|---|---|
| Erstbezug Neubau | Erstmals ab 2014 bezogen: frei | Ca. 5-10 % des Bestands |
| Umfassende Modernisierung | Sanierung > 1/3 Neubaukosten: frei | Ca. 3-5 % |
| Vormiete > Mietspiegel + 10 % | Wenn Vormiete höher war, gilt die | Ca. 20-30 % in teuren Städten |
| Möblierte Wohnung | Möblierungszuschlag teils unklar | Streitfall |
| Indexmiete | Gilt als "sonstige Vereinbarung" | Umstritten |
In welchen Bundesländern/Städten gilt die Mietpreisbremse?
Die Bundesländer bestimmen selbst welche Gebiete als "angespannter Wohnungsmarkt" gelten. Aktuell (2025):
- Bayern: München + ca. 160 weitere Gemeinden
- Berlin: Gesamtes Stadtgebiet
- Hamburg: Gesamtes Stadtgebiet
- NRW: ca. 18 Städte (Köln, Düsseldorf, Bonn etc.)
- Hessen: Frankfurt + ca. 50 Gemeinden
- Sachsen: Leipzig, Dresden
Mietpreisbremse – Regelungen, Ausnahmen und Wirksamkeit
| Aspekt | Regelung | Ausnahme |
|---|---|---|
| Wo gilt die Bremse? | Angespannte Wohnungsmärkte (428+ Gemeinden) | Gebiete ohne Verordnung der Länder |
| Mietobergrenze | Ortsübliche Vergleichsmiete + max. 10 % | — |
| Neubau | Ausgenommen (Erstbezug nach 01.10.2014) | — |
| Umfassende Modernisierung | Ausgenommen | Umfassend = >1/3 der Neubauvollkosten |
| Vormiete über Limit | Ausgenommen (Bestandsschutz) | Liegt Vormiete über +10 %, gilt sie weiter |
| Geltungsdauer Verordnung | Länder müssen alle 5 Jahre begründen | Bayern verlängerte bis 2025 |
So rügen Mieter überhöhte Miete – Schritt für Schritt
- Prüfen: Gilt die Mietpreisbremse in der Gemeinde? (Länderverordnungen einsehbar)
- Ortsübliche Miete ermitteln: Mietspiegel, Gutachterausschuss oder Vergleichswohnungen.
- Berechnen: Zulässige Miete = Vergleichsmiete × 1,10. Liegt aktuelle Miete darüber?
- Schriftlich rügen: Formlose Rüge an Vermieter (§ 556g Abs. 2 BGB). Rückwirkung ab Rügezugang.
- Rückforderung: Zu viel gezahlte Miete kann ab Rügezeitpunkt zurückgefordert werden (max. 30 Monate Verjährung).
Rechtliche Grundlage: §§ 556d–556g BGB (Begrenzung der Miethöhe). Vermieter die eine unzulässig hohe Miete verlangen, müssen die Differenz erstatten – rückwirkend ab Rüge.
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Häufige Fragen
Grundsätzlich ja, aber Möbelzuschläge können den Mietpreis erhöhen. Das Thema ist rechtlich umstritten.
Keine Geldstrafe, aber der Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Kleinreparaturen bis ca. 100–150 € können per Mietvertragsklausel auf den Mieter übertragen werden (Gerichtsurteile begrenzen Jahres- und Einzelbetragsgrenze). Größere Reparaturen trägt immer der Vermieter.
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (Bezug ab 2014) und nach umfangreicher Modernisierung.
Die Mietpreisbremse gilt in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten, die von den Bundesländern per Verordnung bestimmt werden. Aktuell umfasst das über 428 Gemeinden, darunter alle großen Städte (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt). Prüfen Sie die jeweilige Landesverordnung für Ihre Gemeinde.
Ausgenommen sind: Neubauten mit Erstbezug nach dem 01.10.2014, umfassend modernisierte Wohnungen (Kosten über 1/3 der Neubauvollkosten) sowie Bestandsfälle, bei denen der Vormieter bereits eine zulässigerweise höhere Miete zahlte. Gewerbliche Mietverhältnisse unterliegen der Mietpreisbremse grundsätzlich nicht.