Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Alle Kosten erklärt
Beim Immobilienkauf denken viele nur an den Kaufpreis. Doch die sogenannten Kaufnebenkosten können je nach Bundesland 10 bis 15 % des Kaufpreises betragen. Bei einer Immobilie für 400.000 € sind das bis zu 60.000 € extra – Geld, das Sie sofort auf dem Tisch haben müssen.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum vereinbarten Kaufpreis entstehen. Sie setzen sich aus drei Hauptbestandteilen zusammen:
| Kostenart | Betrag | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises | Käufer |
| Notarkosten | ca. 1,5 % inkl. Grundbuch | Käufer |
| Maklerprovision | 0 – 3,57 % (geteilt seit 2020) | Käufer & Verkäufer |
Grunderwerbsteuer – der größte Posten
Die Grunderwerbsteuer ist der mit Abstand größte Kostenfaktor. Jedes Bundesland legt den Steuersatz selbst fest. Bayern und Sachsen sind mit 3,5 % am günstigsten, Nordrhein-Westfalen und das Saarland verlangen 6,5 %.
Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € in NRW beträgt die Grunderwerbsteuer allein 22.750 €. In Bayern wären es nur 12.250 €. Den genauen Wert für Ihr Bundesland berechnen Sie mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Notarkosten und Grundbucheintragung
Ohne Notar kein Hauskauf – das schreibt das deutsche Recht vor. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Die Kosten sind gesetzlich in der Gerichts- und Notarkostenordnung (GNotKG) geregelt und betragen zusammen ca. 1,5 % des Kaufpreises.
Tipp: Notarkosten sind nicht verhandelbar – sie sind gesetzlich festgelegt. Maklerprovision und manchmal auch der Kaufpreis selbst sind dagegen Verhandlungssache.
Maklerprovision richtig einplanen
Seit Dezember 2020 gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. In den meisten Bundesländern beträgt sie jeweils 3,57 % inkl. MwSt. – also insgesamt 7,14 % des Kaufpreises.
Checkliste: Kaufnebenkosten im Überblick
- ✓ Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) einkalkulieren
- ✓ Notarkosten ca. 1,5 % reservieren
- ✓ Maklerprovision prüfen (regional unterschiedlich)
- ✓ Finanzierung: Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen!
- ✓ Grundbucheintragung ca. 0,5 % zusätzlich
- ✓ Eventuelle Umbaukosten separat planen
Die goldene Regel: Nebenkosten aus Eigenkapital
Banken finanzieren in aller Regel nicht die Kaufnebenkosten. Sie erwarten, dass Sie diese aus eigener Tasche zahlen. Das bedeutet: Wer eine Immobilie für 400.000 € kauft, braucht mindestens 40.000–60.000 € Eigenkapital allein für die Nebenkosten – zuzüglich des gewünschten Eigenkapitalanteils am Kaufpreis selbst.
Mehr dazu: Wie viel Eigenkapital brauche ich wirklich? und Immobilienfinanzierung: Die Grundlagen.