Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?
Eigenkapital ist beim Immobilienkauf entscheidend. Wer zu wenig mitbringt, bekommt entweder keinen Kredit oder zahlt deutlich höhere Zinsen. Die gute Nachricht: Es gibt klare Faustregeln, die Ihnen die Planung erleichtern.
Die goldene Eigenkapital-Regel
Als Faustregel gilt: Sie sollten mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen – davon entfallen 10–15 % auf die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), die Banken nicht finanzieren.
| Kaufpreis | Nebenkosten (12 %) | Empf. Eigenkapital (25 %) | Kreditbetrag |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 36.000 € | 75.000 € | 225.000 € |
| 400.000 € | 48.000 € | 100.000 € | 300.000 € |
| 500.000 € | 60.000 € | 125.000 € | 375.000 € |
| 600.000 € | 72.000 € | 150.000 € | 450.000 € |
Was akzeptieren Banken als Eigenkapital?
- Ersparnisse auf Giro-, Tages- oder Festgeldkonten
- Bausparvertragsguthaben
- Lebensversicherungsguthaben (Rückkaufswert)
- Wertpapierbestände (Aktien, ETFs – oft nur 60–80 % angerechnet)
- Eigenleistungen beim Bau (Muskelhypothek – je nach Bank 10–15 % des Baupreises)
- Schenkungen von Eltern (müssen schriftlich bestätigt werden)
Tipp: Wertpapiere sollten Sie nicht kurz vor dem Kauf verkaufen – das wirkt auf die Bank wie "letztes Geld ausgegeben". Besser: Depotauszug vorlegen, Wertpapiere können als Sicherheit dienen.
Kauf mit wenig Eigenkapital: Geht das?
Ja, aber mit Einschränkungen. Bei 10 % Eigenkapital (nur Nebenkosten) sprechen Banken von einer 100-%-Finanzierung. Das ist möglich bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und einer wertstabilen Immobilie. Die Zinsen sind dann jedoch 0,3–0,8 % höher als bei 25 % Eigenkapital – was über 20 Jahre Tausende Euro Mehrkosten bedeutet. Mehr dazu: Immobilie ohne Eigenkapital kaufen.
Eigenkapital aufbauen – Strategien
- ✓ Monatlichen Sparplan einrichten (ETF-Sparplan, Tagesgeld)
- ✓ Bausparvertrag abschließen (staatliche Förderung prüfen)
- ✓ Wohn-Riester nutzen (staatliche Zulagen)
- ✓ Schenkungsfreibeträge der Eltern prüfen (400.000 € alle 10 Jahre)
- ✓ Nebenkosten-Eigenkapital separat anlegen (nicht antasten!)
Weitere Themen: Finanzierung: Die Grundlagen und Kaufnebenkosten im Überblick.