Wie viel Eigenkapital brauche ich beim Immobilienkauf?
Eigenkapital ist beim Immobilienkauf entscheidend. Wer zu wenig mitbringt, bekommt entweder keinen Kredit oder zahlt deutlich höhere Zinsen. Die gute Nachricht: Es gibt klare Faustregeln, die Ihnen die Planung erleichtern.
Die goldene Eigenkapital-Regel
Als Faustregel gilt: Sie sollten mindestens 20–30 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen – davon entfallen 10–15 % auf die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), die Banken nicht finanzieren.
| Kaufpreis | Nebenkosten (12 %) | Empf. Eigenkapital (25 %) | Kreditbetrag |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 36.000 € | 75.000 € | 225.000 € |
| 400.000 € | 48.000 € | 100.000 € | 300.000 € |
| 500.000 € | 60.000 € | 125.000 € | 375.000 € |
| 600.000 € | 72.000 € | 150.000 € | 450.000 € |
Was akzeptieren Banken als Eigenkapital?
- Mehrere Angebote vergleichen: Schon 0,2 % Unterschied beim Zinssatz bedeuten bei 300.000 € Darlehenssumme rund 600 € Ersparnis pro Jahr – über 20 Jahre sind das 12.000 €.
- Sondertilgungsrecht aushandeln: Bestehen Sie auf das Recht zur jährlichen Sondertilgung von mind. 5 %. Das gibt Ihnen Flexibilität bei unerwartetem Geldeingang.
- Ersparnisse auf Giro-, Tages- oder Festgeldkonten
- Bausparvertragsguthaben
- Lebensversicherungsguthaben (Rückkaufswert)
- Wertpapierbestände (Aktien, ETFs – oft nur 60–80 % angerechnet)
- Eigenleistungen beim Bau (Muskelhypothek – je nach Bank 10–15 % des Baupreises)
- Schenkungen von Eltern (müssen schriftlich bestätigt werden)
Tipp: Wertpapiere sollten Sie nicht kurz vor dem Kauf verkaufen – das wirkt auf die Bank wie "letztes Geld ausgegeben". Besser: Depotauszug vorlegen, Wertpapiere können als Sicherheit dienen.
Kauf mit wenig Eigenkapital: Geht das?
Ja, aber mit Einschränkungen. Bei 10 % Eigenkapital (nur Nebenkosten) sprechen Banken von einer 100-%-Finanzierung. Das ist möglich bei sehr guter Bonität, sicherem Einkommen und einer wertstabilen Immobilie. Die Zinsen sind dann jedoch 0,3–0,8 % höher als bei 25 % Eigenkapital – was über 20 Jahre Tausende Euro Mehrkosten bedeutet. Mehr dazu: Immobilie ohne Eigenkapital kaufen.
Eigenkapital aufbauen – Strategien
- ✓ Monatlichen Sparplan einrichten (ETF-Sparplan, Tagesgeld)
- ✓ Bausparvertrag abschließen (staatliche Förderung prüfen)
- ✓ Wohn-Riester nutzen (staatliche Zulagen)
- ✓ Schenkungsfreibeträge der Eltern prüfen (400.000 € alle 10 Jahre)
- ✓ Nebenkosten-Eigenkapital separat anlegen (nicht antasten!)
Weitere Themen: Finanzierung: Die Grundlagen und Kaufnebenkosten im Überblick.
Wie viel Eigenkapital 2025 wirklich nötig ist — Bundesland für Bundesland
Die oft zitierte "20 %-Regel" ist ein Durchschnittswert. Was tatsächlich nötig ist, hängt vom Bundesland, dem Kaufpreis und der Bank ab. Die Kaufnebenkosten allein variieren von 5,5 % bis 12 % — das verändert die Eigenkapital-Anforderung erheblich.
| Bundesland | Kaufpreis | GrESt | Notar+GB | Makler | Benötigtes EK (Nebenkosten + 10 % Puffer) |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 400.000 € | 14.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 56.280 € (14,1 %) |
| NRW | 400.000 € | 26.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 88.280 € (22,1 %) |
| Berlin | 400.000 € | 24.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 86.280 € (21,6 %) |
| Sachsen | 400.000 € | 14.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 56.280 € (14,1 %) |
| Hamburg | 400.000 € | 18.000 € | 8.000 € | 14.280 € | 60.280 € (15,1 %) |
Legende: 10 % Puffer = 40.000 € Reserve für unerwartete Renovierungen, Leerstand, Reparaturen.
Eigenkapital-Quellen die Banken akzeptieren
- Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld: Immer akzeptiert
- Wertpapierdepot: Akzeptiert, aber mit Abschlag (meist 70-80 % des Wertes)
- Bausparvertrag: Gut akzeptiert (zuteilungsreifer BSV hat Bonus)
- Eigenleistung ("Muskelhypothek"): 10-15 % des Kaufpreises bei Neubauten, bankabhängig
- Schenkung der Eltern: Akzeptiert, aber Schenkungssteuer-Freigrenze beachten (400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre)
Was zählt alles als Eigenkapital?
Nicht jedes Vermögen ist in den Augen der Bank gleich gut. Diese Positionen werden akzeptiert:
| Eigenkapital-Quelle | Banken-Bewertung | Hinweis |
|---|---|---|
| Guthaben auf Giro-/Tagesgeld-/Festgeldkonto | 100 % | Sofort verfügbar — ideal |
| Bausparguthaben | 100 % | Nur zuteilungsreifer Vertrag |
| Wertpapiere (Aktien, ETFs) | 60–80 % | Bewertungsabschlag wegen Kursschwankung |
| Lebensversicherung (Rückkaufswert) | 80–90 % | Je nach Restlaufzeit |
| Eigenleistung (Muskelhypothek) | bis 15 % des Immobilienwerts | Nur bei Neubauten, dokumentiert |
| Elterndarlehen / Schenkungen | 100 % wenn zinsfrei | Schriftlicher Nachweis nötig |
Nicht als Eigenkapital gewertet: Kredite (Ratenkredit, Dispokredit), nicht ausgezahlte Versicherungen, hypothetische Erbschaften.
Eigenkapital-Szenarien: Wie wirkt sich die Höhe aus?
| Eigenkapital-Quote | Zinsvorteil | Monatliche Rate bei 300k Kredit | Bewertung |
|---|---|---|---|
| 10 % (Minimum) | – | ca. 1.700 Euro | Teuer, hohes Risiko |
| 20 % | –0,3 % | ca. 1.580 Euro | Marktstandard |
| 30 % | –0,5 % | ca. 1.490 Euro | Gut — bessere Konditionen |
| 40 %+ | –0,8 % | ca. 1.350 Euro | Sehr gut — Top-Zinsen |
Häufige Fragen zum Eigenkapital
Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Haus?
Mindestens 20 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (8–12 % je nach Bundesland). Bei 400.000 Euro sind das ca. 80.000 Euro Eigenkapital-Mindestanteil + 32.000–48.000 Euro Nebenkosten = 112.000–128.000 Euro gesamt. Banken verlangen meist mindestens die Nebenkosten aus Eigenkapital, Idealwert ist 30 %.
Kann man ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?
Ja — Vollfinanzierung (100 % oder 110 % des Kaufpreises) ist möglich, aber teuer: Die Zinsen liegen 0,8–1,5 % höher als bei 20 % Eigenkapital. Außerdem verlangen Banken dann ausgezeichnete Bonität und ein hohes, sicheres Einkommen. Für die meisten Kaufinteressenten ist eine Vollfinanzierung kein realistischer Weg.
Zählt ein laufender Sparplan als Eigenkapital?
Nein — nur tatsächlich vorhandenes, verfügbares Guthaben zählt. Ein ETF-Sparplan mit aktuellem Guthaben von 40.000 Euro zählt, die geplanten zukünftigen Einzahlungen nicht. Wertpapierdepots werden mit einem Abschlag von 20–40 % bewertet.
Wann sollte ich mit dem Eigenkapital-Aufbau anfangen?
So früh wie möglich — idealerweise 3–5 Jahre vor dem geplanten Kauf. Automatische Sparpläne (ETF, Tagesgeld) mit 500–1.000 Euro monatlich sind realistisch. Bei 800 Euro/Monat über 5 Jahre sind das 48.000 Euro reine Einzahlungen — plus Rendite bei ETF-Sparplänen.
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Häufige Fragen
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Bearbeitungsgebühren, Vermittlungskosten und andere Nebenkosten – er ist der faire Vergleichswert.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie frei zu einer anderen Bank wechseln. 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie auch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Bei 2 aufeinanderfolgenden Zahlungsrückständen kann die Bank das Darlehen kündigen. Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank – in den meisten Fällen sind Stundungen oder Ratenreduzierungen möglich.