Immobilie verschenken: Schenkungssteuer erklärt
Warum Immobilien verschenken?
Wer rechtzeitig plant, kann Vermögen steuergünstig auf die nächste Generation übertragen. Die Schenkungssteuer ist oft günstiger als eine spätere Erbschaftsteuer — vor allem wenn man die Freibeträge alle 10 Jahre neu ausschöpft.
Freibeträge Schenkungssteuer (alle 10 Jahre)
- AfA konsequent nutzen: Die jährliche Abschreibung (2 % bei Gebäuden ab 1925) mindert direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % pro Jahr.
- Werbungskosten vollständig absetzen: Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Fahrtkosten zur Immobilie und anteilige Steuerberatungskosten sind als Werbungskosten absetzbar.
| Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz (darüber) |
|---|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € | 7–30 % |
| Kinder | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkel | 200.000 € | 7–30 % |
| Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € | 15–43 % |
| Fremde Personen | 20.000 € | 30–50 % |
Die 10-Jahres-Strategie
Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden:
- Wohnung Wert 400.000 € an Kind → steuerfrei (Freibetrag 400.000 €)
- 10 Jahre später nächstes Objekt → wieder 400.000 € steuerfrei
- Früh beginnen: Junge Eltern (40+) können 2x schenken bis zur Erbschaft
Nießbrauchvorbehalt: Schenkung ohne Kontrollverlust
Beim Nießbrauchvorbehalt überträgst du das Eigentum, behältst aber das Nutzungsrecht (Wohnen oder Vermieten):
- Kind wird Eigentümer — du behältst Mieteinnahmen
- Nießbrauchwert reduziert den steuerpflichtigen Schenkungswert
- Nießbrauch wird kapitalisiert (nach statistischer Restlaufzeit bewertet)
Beispiel: Immobilie Wert 500.000 €, Nießbrauch 150.000 € Wert → Schenkungswert nur 350.000 € → steuerfrei (Freibetrag Kind 400.000 €)
Bewertung der Immobilie für Schenkungssteuer
Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren — oft unter dem Verkehrswert. Das senkt die Steuerlast zusätzlich.
Schenkung selbst genutzter Immobilie an Kinder
Besondere Regelung: Eltern können das selbst bewohnte Familienheim steuerfrei an Kinder übertragen, wenn:
- Kind die Wohnung 10 Jahre lang selbst bewohnt
- Wohnfläche max. 200 m²
- Ohne Begrenzung beim Wert!
Schenkungssteuer vs. Erbschaftsteuer
| Aspekt | Schenkung | Erbschaft |
|---|---|---|
| Zeitpunkt | Zu Lebzeiten planbar | Nicht planbar |
| Freibeträge | Alle 10 J. neu | Einmalig |
| Kontrolle | Nießbrauch möglich | Übergeht direkt |
| Rückforderung | Möglich bei Verarmung | Nicht möglich |
Schenkung Immobilie: Der Unterschied zu Verkauf und Erbschaft — und die Nießbrauch-Gestaltung
Schenkung, Verkauf und Erbschaft führen alle zur Eigentumsübertragung — aber mit völlig anderen steuerlichen Konsequenzen für beide Seiten. Wer die falsche Variante wählt, zahlt unnötig Steuern.
| Übertragungsweg | Für Schenker/Verkäufer | Für Empfänger | Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|---|
| Schenkung | Keine Steuer (außer SpekSt bei < 10 J. vermiet.) | Schenkungsteuer (Freibetrag!) | Nein (§ 3 Nr. 2 GrEStG) |
| Verkauf unter Marktwert | Ggf. SpekSt auf Veräußerungsgewinn | Keine Steuer (Anschaffungskosten = Kaufpreis) | Ja (auf vereinbarten Preis) |
| Erbschaft | Keine Steuer für Erblasser | Erbschaftsteuer (Freibetrag!) | Nein |
| Verkauf zu Marktwert | SpekSt wenn < 10 Jahre vermietet | Keine Steuer | Ja (auf Kaufpreis) |
Nießbrauch bei Schenkung: Das Beste aus zwei Welten
Das Modell: Eltern schenken Immobilie (Wert: 700.000 €), behalten aber lebenslanges Nießbrauchrecht. Steuerliche Wirkung:
- Nießbrauch-Wert wird vom Schenkungswert abgezogen → weniger Schenkungsteuer
- Eltern behalten Mieteinnahmen und können AfA weiter nutzen
- Kind bekommt Immobilie jetzt — Freibetrag genutzt, 10-Jahres-Takt läuft
- Bei Tod: Nießbrauch erlischt, Kind hat volle Nutzung — keine erneute Erbschaftsteuer
Nießbrauch-Wert berechnen: Jahreswert der Nutzung (z.B. Jahreskaltmiete 18.000 €) × Lebenserwartungsfaktor nach amtlicher Sterbetafel. Für 65-jährige Person: Faktor ca. 10,9 → Nießbrauch-Wert 196.200 €. Dieser Betrag wird vom Schenkungswert abgezogen.
Schenkungsteuer auf Immobilien – Freibeträge und Steuersätze
| Verhältnis | Freibetrag (alle 10 Jahre) | Steuersatz (über Freibetrag) |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Partner | 500.000 € | 7–30 % |
| Kinder (pro Kind) | 400.000 € | 7–30 % |
| Enkel (pro Enkel) | 200.000 € | 7–30 % |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | 15–43 % |
| Sonstige (Freunde, Lebensgefährten) | 20.000 € | 30–50 % |
Steuersparstrategien bei Immobilienschenkungen
- 10-Jahres-Taktung: Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre – eine 800.000-€-Immobilie kann steuerfrei in zwei Tranchen (Nießbrauchrecht behalten, nach 10 Jahren vollständig übertragen) übertragen werden.
- Nießbrauchvorbehalt: Schenker behält Nutzungsrecht (Nießbrauch) – reduziert den steuerpflichtigen Wert erheblich. Je älter der Schenker, desto geringer der Nießbrauchwert.
- Wohnimmobilien-Befreiung: Selbst genutztes Familienheim kann steuerfrei an Ehegatten übertragen werden (ohne Wertgrenze) – Voraussetzung: Eigennutzung mindestens 10 Jahre nach Schenkung.
- Bewertungsabschlag vermieteter Immobilien: Vermietete Immobilien werden mit 90 % des Verkehrswerts bewertet (§ 13d ErbStG) – 10 % Abschlag automatisch.
Rechtliche Grundlage: Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Professionelle Gestaltung empfiehlt sich bei Werten über 500.000 €.
Häufige Fragen
In bestimmten Fällen ja — z.B. wenn der Beschenkte den Schenker grob undankbar behandelt oder der Schenker verarmt.
Nein, Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € alle 10 Jahre. Darunter fällt keine Steuer an.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (3,5–6,5 % je Bundesland). Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf das Immobilieneigentum, die Gemeinde erhebt.
Die Schenkungsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 € (alle 10 Jahre), Ehegatten 500.000 €. Darüber hinaus gelten Steuersätze von 7–30 % (Steuerklasse I). Bei Geschwistern, Freunden oder Lebenspartnern ohne eingetragene Partnerschaft ist der Freibetrag nur 20.000 € bei Sätzen bis 50 %.
Steuerfrei möglich durch: (1) Nutzung der Freibeträge (400.000 € an Kinder alle 10 Jahre), (2) Nießbrauchvorbehalt reduziert den steuerpflichtigen Wert stark, (3) Familienheim-Befreiung für selbst genutztes Wohneigentum (an Ehegatten ohne Limit, an Kinder bis 200 m²). Frühzeitige Planung und Steuerberatung sind bei größeren Immobilienvermögen unerlässlich.