Immobilie verschenken: Schenkungssteuer, Freibeträge und Strategien

Warum Immobilien verschenken?

Wer rechtzeitig plant, kann Vermögen steuergünstig auf die nächste Generation übertragen. Die Schenkungssteuer ist oft günstiger als eine spätere Erbschaftsteuer — vor allem wenn man die Freibeträge alle 10 Jahre neu ausschöpft.

Freibeträge Schenkungssteuer (alle 10 Jahre)

Die 10-Jahres-Strategie

Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden:

• Wohnung Wert 400.000 € an Kind → steuerfrei (Freibetrag 400.000 €)
• 10 Jahre später nächstes Objekt → wieder 400.000 € steuerfrei
• Früh beginnen: Junge Eltern (40+) können 2x schenken bis zur Erbschaft

Nießbrauchvorbehalt: Schenkung ohne Kontrollverlust

Beim Nießbrauchvorbehalt überträgst du das Eigentum, behältst aber das Nutzungsrecht (Wohnen oder Vermieten):

• Kind wird Eigentümer — du behältst Mieteinnahmen
• Nießbrauchwert reduziert den steuerpflichtigen Schenkungswert
• Nießbrauch wird kapitalisiert (nach statistischer Restlaufzeit bewertet)

Beispiel: Immobilie Wert 500.000 €, Nießbrauch 150.000 € Wert → Schenkungswert nur 350.000 € → steuerfrei (Freibetrag Kind 400.000 €)

Bewertung der Immobilie für Schenkungssteuer

Das Finanzamt bewertet die Immobilie nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren — oft unter dem Verkehrswert. Das senkt die Steuerlast zusätzlich.

Schenkung selbst genutzter Immobilie an Kinder

Besondere Regelung: Eltern können das selbst bewohnte Familienheim steuerfrei an Kinder übertragen, wenn:

• Kind die Wohnung 10 Jahre lang selbst bewohnt
• Wohnfläche max. 200 m²
• Ohne Begrenzung beim Wert!

Schenkungssteuer vs. Erbschaftsteuer