AfA Immobilien: Gebäudeabschreibung verständlich erklärt
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" — ein steuerlicher Abzug für den Wertverlust einer Immobilie über die Nutzungsdauer. Für Vermieter ist die AfA einer der wichtigsten Steuervorteile: Sie mindert den steuerpflichtigen Gewinn, ohne dass Geld fließt.
Wie hoch ist die AfA?
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr ab 1925) | 2 % p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Gewerbegebäude (nach 2001) | 3 % p.a. | 33 Jahre |
| Neubau (ab 2023 — neue degressive AfA) | 5 % p.a. (degressiv) | variabel |
Neue degressive AfA ab 2023
Für Wohngebäude, deren Bau nach dem 31.12.2022 begonnen wurde, gibt es eine degressive AfA von 5 % p.a. — damit sind in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen möglich.
| Jahr | Lineare AfA (2 %) | Degressive AfA (5 %) |
|---|---|---|
| Jahr 1 | 2.000 € (100.000 € Gebäudewert) | 5.000 € |
| Jahr 5 | 2.000 € | ca. 4.050 € |
| Jahr 10 | 2.000 € | ca. 3.160 € |
Was wird abgeschrieben — was nicht?
Wichtig: Die AfA gilt nur für den Gebäudeanteil, nicht für Grund und Boden:
- Absetzbar: Gebäudewert (Neubau, Bestand, Renovierung)
- Nicht absetzbar: Grundstücksanteil (Boden wird nicht "abgenutzt")
Wie wird Gebäude- vs. Bodenanteil aufgeteilt?
Hilfreich: Bundesfinanzministerium-Arbeitshilfe "Aufteilung eines Gesamtkaufpreises" — online verfügbar und vom Finanzamt akzeptiert.
- Typisch städtisch: Bodenanteil 30–50 %
- Ländlich: Bodenanteil 10–20 %
AfA + Steuervorteil: Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 300.000 € |
| Gebäudeanteil (60 %) | 180.000 € |
| AfA p.a. (2 %) | 3.600 € |
| Jahresersparnis bei 42 % Steuersatz | 1.512 €/Jahr |
| Über 50 Jahre Gesamtersparnis | 75.600 € |
Weitere absetzbare Kosten bei Vermietung
- Darlehenszinsen (volle Absetzbarkeit)
- Reparaturen und Instandhaltungskosten
- Hausverwaltungsgebühren
- Versicherungen (Haus, Haftpflicht)
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Steuerberatungskosten
- Werbungskosten für Mietersuche
Erhöhte AfA für denkmalgeschützte Gebäude
Denkmalschutz-Immobilien bieten deutlich höhere Abschreibungen:
- 9 % in den ersten 8 Jahren
- 7 % in den folgenden 4 Jahren
- Gilt für Sanierungskosten (nicht Kaufpreis)
Häufige Fragen
Nein, AfA wird ab dem Jahr des Erwerbs/Fertigstellung geltend gemacht — nicht rückwirkend.
Die kumulierte AfA erhöht den Veräußerungsgewinn (sofern innerhalb der 10-Jahres-Frist) — steuerlich relevant.