AfA Immobilien: Gebäudeabschreibung verständlich erklärt
Was ist die AfA bei Immobilien?
AfA steht für "Absetzung für Abnutzung" — ein steuerlicher Abzug für den Wertverlust einer Immobilie über die Nutzungsdauer. Für Vermieter ist die AfA einer der wichtigsten Steuervorteile: Sie mindert den steuerpflichtigen Gewinn, ohne dass Geld fließt.
Wie hoch ist die AfA?
- 10-Jahres-Frist beachten: Vermietete Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußerbar (§ 23 EStG). Bei selbstgenutzten Objekten gilt die Freigrenze ohne Wartezeit.
- AfA konsequent nutzen: Die jährliche Abschreibung (2 % bei Gebäuden ab 1925) mindert direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % pro Jahr.
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr ab 1925) | 2 % p.a. | 50 Jahre |
| Wohngebäude (Baujahr vor 1925) | 2,5 % p.a. | 40 Jahre |
| Gewerbegebäude (nach 2001) | 3 % p.a. | 33 Jahre |
| Neubau (ab 2023 — neue degressive AfA) | 5 % p.a. (degressiv) | variabel |
Neue degressive AfA ab 2023
Für Wohngebäude, deren Bau nach dem 31.12.2022 begonnen wurde, gibt es eine degressive AfA von 5 % p.a. — damit sind in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen möglich.
| Jahr | Lineare AfA (2 %) | Degressive AfA (5 %) |
|---|---|---|
| Jahr 1 | 2.000 € (100.000 € Gebäudewert) | 5.000 € |
| Jahr 5 | 2.000 € | ca. 4.050 € |
| Jahr 10 | 2.000 € | ca. 3.160 € |
Was wird abgeschrieben — was nicht?
Wichtig: Die AfA gilt nur für den Gebäudeanteil, nicht für Grund und Boden:
- Absetzbar: Gebäudewert (Neubau, Bestand, Renovierung)
- Nicht absetzbar: Grundstücksanteil (Boden wird nicht "abgenutzt")
Wie wird Gebäude- vs. Bodenanteil aufgeteilt?
Hilfreich: Bundesfinanzministerium-Arbeitshilfe "Aufteilung eines Gesamtkaufpreises" — online verfügbar und vom Finanzamt akzeptiert.
- Typisch städtisch: Bodenanteil 30–50 %
- Ländlich: Bodenanteil 10–20 %
AfA + Steuervorteil: Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis gesamt | 300.000 € |
| Gebäudeanteil (60 %) | 180.000 € |
| AfA p.a. (2 %) | 3.600 € |
| Jahresersparnis bei 42 % Steuersatz | 1.512 €/Jahr |
| Über 50 Jahre Gesamtersparnis | 75.600 € |
Weitere absetzbare Kosten bei Vermietung
- Darlehenszinsen (volle Absetzbarkeit)
- Reparaturen und Instandhaltungskosten
- Hausverwaltungsgebühren
- Versicherungen (Haus, Haftpflicht)
- Fahrtkosten zur Immobilie
- Steuerberatungskosten
- Werbungskosten für Mietersuche
Erhöhte AfA für denkmalgeschützte Gebäude
Denkmalschutz-Immobilien bieten deutlich höhere Abschreibungen:
- 9 % in den ersten 8 Jahren
- 7 % in den folgenden 4 Jahren
- Gilt für Sanierungskosten (nicht Kaufpreis)
AfA 2025: Aktuelle Sätze, neue Regeln und maximale Steuerersparnis
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist das mächtigste Steuer-Tool für Vermieter. Sie können Jahr für Jahr Tausende Euro Steuern sparen — ohne einen Cent auszugeben. Aber: Nur der Gebäudewert (nicht das Grundstück) ist abschreibbar.
| Baujahr | AfA-Satz | Abschreibungsdauer | Bei 500.000 € Gebäudewert/Jahr |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | 12.500 € |
| 1925–2022 | 2,0 % | 50 Jahre | 10.000 € |
| Neubau ab 2023 | 3,0 % | 33 Jahre | 15.000 € |
| Denkmal (§ 7i EStG) | 9 % (8 J.) + 7 % (4 J.) | 12 Jahre (erhöht) | 45.000 € (1. Phase) |
Grundstücksanteil richtig berechnen
Das Finanzamt gibt jährliche Bodenrichtwert-Tabellen heraus. Die Formel: Gebäudewert = Kaufpreis × (Gebäudeanteil %). Typische Werte 2025:
- München Innenstadt: Grundstück = 60–75 % → Gebäude = 25–40 % absetzbar
- Hamburg: Grundstück = 45–60 %
- Leipzig: Grundstück = 20–35 % → Gebäude = 65–80 % absetzbar
- Ländliche Lagen: Grundstück = 10–20 %
Ein AfA-Gutachten (500–1.500 €) lohnt sich ab 300.000 € Kaufpreis: Es kann den abschreibbaren Anteil um 10–20 % erhöhen — bei 400.000 € Kaufpreis bedeutet das 40.000–80.000 € mehr absetzbare Basis, also jährlich 800–2.400 € weniger Steuern.
Häufige Fragen
Nein, AfA wird ab dem Jahr des Erwerbs/Fertigstellung geltend gemacht — nicht rückwirkend.
Die kumulierte AfA erhöht den Veräußerungsgewinn (sofern innerhalb der 10-Jahres-Frist) — steuerlich relevant.
Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Werbungskosten (Zinsen, AfA, Kosten) können gegengerechnet werden.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.