Tilgungsplan erstellen: So funktioniert dein Kreditplan
Tilgungsplan-Rechner
Tilgungsplan (erste 10 Jahre)
| Jahr | Rate (€) | Zinsen (€) | Tilgung (€) | Restschuld (€) |
|---|
Sondertilgungsrecht von 5 % p.a. verhandeln — spart erheblich Zinsen. Finanzierung vergleichen →
Was zeigt ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan (auch Amortisationsplan) zeigt für jeden Zahlungszeitraum:
- Rate gesamt (Annuität)
- Zinsanteil dieser Rate
- Tilgungsanteil dieser Rate
- Verbleibende Restschuld
Beispiel: Tilgungsplan für 200.000 € Darlehen
- Nicht nur die erste Monatsrate vergleichen: Die monatliche Rate sagt wenig ohne Gesamtzinsbelastung. Lassen Sie sich immer den effektiven Jahreszins und die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit zeigen.
- Bruttomietrendite als Orientierung nutzen: Die Bruttomietrendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100) gibt eine schnelle Ersteinschätzung. Für die echte Rendite rechnen Sie immer auch Bewirtschaftungskosten und Steuern ein.
Zinssatz: 3,8 % | Anfangstilgung: 2 % | Monatliche Rate: 966 €
| Jahr | Jahreszinsen | Jahrestilgung | Restschuld Ende |
|---|---|---|---|
| 1 | 7.568 € | 4.024 € | 195.976 € |
| 5 | 6.927 € | 4.665 € | 178.618 € |
| 10 | 6.063 € | 5.529 € | 157.244 € |
| 15 | 4.991 € | 6.601 € | 130.456 € |
| 20 | 3.656 € | 7.936 € | 96.159 € |
| 25 | 1.982 € | 9.610 € | 52.145 € |
| 30 | Schuldfrei | — | 0 € |
Wie der Zinsanteil sinkt
Im ersten Jahr macht Zinsen 78 %, Tilgung 22 % der Rate aus. Im 20. Jahr ist es umgekehrt: Zinsen nur noch 38 %, Tilgung 62 %. Das ist der "magische" Tilgungseffekt.
Tilgungsplan anfordern: Wer muss ihn liefern?
Die Bank ist bei Vertragsabschluss verpflichtet, einen Tilgungsplan auszuhändigen (§ 493 BGB). Du kannst ihn auch jederzeit anfordern oder selbst in Excel nachrechnen.
Sondertilgungen im Plan: So wirkst du auf Laufzeit
Wer jährlich 10.000 € Sondertilgung zahlt (bei 200.000 €, 3,8 %, 2 % Tilgung):
- Schuldfrei bereits nach ca. 18 statt 30 Jahren
- Zinsersparnis: ca. 60.000 €
Anschlussfinanzierung: Was nach Zinsbindung kommt
Nach der Zinsbindung läuft das Darlehen weiter — mit neuen Konditionen. Restschuld aus dem Tilgungsplan ist die Grundlage. Zum Vergleich:
| Zinsbindung | Restschuld nach Ende (ca.) bei 200.000 €, 2 % Til., 3,8 % Zins |
|---|---|
| 10 Jahre | ca. 157.000 € |
| 15 Jahre | ca. 130.000 € |
| 20 Jahre | ca. 96.000 € |
Tilgungsplan lesen und selbst erstellen
Ein Tilgungsplan zeigt für jede Rate: wie viel Zins, wie viel Tilgung, welche Restschuld. Banken stellen ihn obligatorisch aus — aber die Interpretation ist entscheidend.
| Monat | Rate | Zinsanteil | Tilgungsanteil | Restschuld |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1.450 € | 950 € | 500 € | 299.500 € |
| 6 | 1.450 € | 948 € | 502 € | 298.498 € |
| 12 | 1.450 € | 945 € | 505 € | 297.495 € |
| 60 | 1.450 € | 918 € | 532 € | 289.200 € |
| 120 | 1.450 € | 877 € | 573 € | 276.800 € |
Beispiel: 300.000 € | 3,8 % Zins | 2 % Anfangstilgung | Monatliche Rate 1.450 €
Was ein schlechter Tilgungsplan zeigt
Wenn der Zinsanteil nach 10 Jahren noch über 80 % der Rate liegt: zu niedrige Tilgung gewählt. Wenn die Restschuld nach 15 Jahren > 70 % des Kaufpreises: Prolongationsrisiko bei Zinsstieg erheblich.
Tilgungsplan Beispiel: 250.000 Euro Darlehen
Annahme: 250.000 Euro, 3,8 % Sollzins, 2 % anfängliche Tilgung — Annuität ca. 1.208 Euro/Monat:
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | 9.430 Euro | 5.066 Euro | 244.934 Euro |
| 5 | 8.621 Euro | 5.875 Euro | 222.348 Euro |
| 10 | 7.576 Euro | 6.920 Euro | 195.218 Euro |
| 20 | 4.950 Euro | 9.546 Euro | 125.939 Euro |
Wichtig: In den ersten Jahren fließt der Löwenanteil der Rate in Zinsen — erst gegen Ende überwiegt die Tilgung (Annuitäteneffekt).
Tilgungsrate richtig wählen
- Mindest-Tilgung 2 %: Experten raten zu mindestens 2 %, um die Laufzeit auf 30–35 Jahre zu begrenzen.
- 3 % Tilgung: Bei 3 % anfänglicher Tilgung und 3,8 % Zins ist das Darlehen in ca. 24 Jahren vollständig getilgt.
- Sondertilgungen nutzen: Zusätzliche Jahrestilgungen von 5 % verkürzen die Laufzeit erheblich. Mehr: Sondertilgung nutzen.
Häufige Fragen zum Tilgungsplan
Was ist der Unterschied zwischen Tilgungsplan und Amortisationsplan?
Beide Begriffe bezeichnen dasselbe: eine Tabelle aller Zahlungsperioden mit Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld. Im deutschen Bankwesen wird meist "Tilgungsplan" verwendet, international "Amortization Schedule".
Kann ich den Tilgungsplan ändern?
Innerhalb der Zinsbindung nur mit Zustimmung der Bank. Bei Vertragsabschluss sollten Sie auf flexible Sondertilgungsrechte bestehen. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie frei neu verhandeln.
Welche Tilgungsrate ist bei hohen Zinsen sinnvoll?
Bei hohen Zinsen (über 3,5 %) ist eine niedrigere anfängliche Tilgung (1–2 %) vertretbar, um die Monatsrate tragbar zu halten. Planen Sie aber Sondertilgungen ein, sobald finanzielle Spielräume entstehen.
Was passiert bei Sondertilgungen mit dem Tilgungsplan?
Jede Sondertilgung reduziert sofort die Restschuld. Bei gleichbleibender Annuität steigt der Tilgungsanteil automatisch — die Laufzeit verkürzt sich ohne Ratenerhöhung.
Ähnliche Artikel
Baufinanzierung 2025 vergleichen: Banken im Check
Die Zinsdifferenz zwischen dem besten und schlechtesten Baufinanzierungsangebot kann über 0,8 % betragen. Wie man richtig vergleicht, worauf es ankommt und welche Fehler man vermeidet.
Häufige Fragen
Die Bank liefert einen bei Vertragsabschluss. Alternativ online über Bankrechner-Tools erstellen.
Bei manchen Darlehen ja — Tilgungssatzwechsel ist möglich, meist 1–2 Mal pro Zinsbindungszeitraum.
Über das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Objekten), das Ertragswertverfahren (Mietrendite-basiert) oder das Sachwertverfahren (Baukosten-basiert) lassen sich grobe Schätzungen erstellen. Für genaue Werte brauchen Sie einen Gutachter.
Online-Rechner geben gute Orientierungswerte, ersetzen aber keine individuelle Beratung. Abweichungen von 10–20 % zur Realität sind möglich, da lokale Marktdaten und individuelle Objekteigenschaften nicht vollständig erfasst werden.