Baufinanzierung vergleichen 2025: So finden Sie den besten Kredit
Warum Baufinanzierungen so unterschiedlich sind
Zwei Banken, gleicher Kreditbetrag, gleiche Laufzeit – und trotzdem 0,5–0,8 % Zinsunterschied. Das liegt daran, dass jede Bank das Kreditrisiko anders bewertet, unterschiedliche Refinanzierungskosten hat und verschiedene Zielgruppen anspricht.
Was vergleiche ich eigentlich?
| Vergleichsgröße | Was sie aussagt | Wichtigkeit |
|---|---|---|
| Effektivzins | Alle Kosten eingerechnet (Pflichtangabe nach EU) | Sehr hoch |
| Sollzins | Reiner Zinssatz ohne Nebenkosten | Mittel |
| Zinsbindung | Wie lange Zinssatz festgeschrieben | Sehr hoch |
| Tilgungsrate | Anfangstilgung in Prozent | Hoch |
| Sondertilgungsmöglichkeit | Flexibilität bei vorzeitiger Tilgung | Mittel-Hoch |
| Bereitstellungszinsen | Kosten bei verzögertem Abruf | Mittel bei Neubau |
Rechenbeispiel: 0,5 % Unterschied kostet wie viel?
Kreditbetrag: 280.000 €, Laufzeit: 25 Jahre
- Angebot A: 3,8 % effektiv → monatliche Rate: 1.443 €
- Angebot B: 4,3 % effektiv → monatliche Rate: 1.527 €
- Unterschied: 84 € pro Monat = 25.200 € über 25 Jahre
Wo vergleichen?
- Vermittler (Interhyp, Dr. Klein, Baufi24): Zugang zu 400–500 Banken, provisionsbasiert aber kostenlos für den Kunden
- Direktbanken (ING, DKB, Commerzbank): Oft günstige Konditionen, weniger Beratung
- Hausbank: Oft nicht günstigste Konditionen, aber Vertrauen und einfache Abwicklung
- Onlinevergleich (Check24 Baufinanzierung): Schnellüberblick, aber kein Ersatz für individuelle Beratung
Welche Unterlagen brauchen Sie für Kreditanfragen?
- Letzten 3 Gehaltsabrechnungen
- Aktueller Arbeitsvertrag
- Kontoauszüge letzter 3 Monate
- Steuerbescheid (letzte 2 Jahre bei Selbstständigen)
- Exposé / Kaufvertragsentwurf der Immobilie
- Grundbuchauszug (vom Makler oder Notar)
- Energieausweis
Forward-Darlehen: Jetzt die Zinsen sichern
Wenn Ihre aktuelle Zinsbindung in 1–5 Jahren ausläuft, können Sie mit einem Forward-Darlehen die heutigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Kosten: ca. 0,02–0,03 % Aufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Vorlauf also ca. 0,48–0,72 % Aufschlag. Lohnt sich, wenn Sie steigende Zinsen erwarten. Mehr Infos in unserem Ratgeber Zinsbindung beim Immobilienkredit.
Häufige Fragen
Kreditanfragen zu Konditionen (nicht Bonitätsanfragen) sind Schufa-neutral. Achten Sie darauf, dass die Bank "KK-Anfrage Konditionen" und nicht "KK-Anfrage Kredit" einreicht. Letztere hinterlässt 12 Monate einen Eintrag.
Für die meisten Käufer lohnt sich ein Vermittler (Interhyp, Dr. Klein), da er Zugang zu vielen Banken hat und den Vergleich übernimmt. Die Provision zahlt die Bank, nicht Sie. Trotzdem kann ein Direktangebot der Hausbank als Vergleichsgrundlage sinnvoll sein.
Erst wenn Sie ein konkretes Kaufobjekt haben und den Kaufvertragsentwurf vorliegen haben. Zu früh gestellte Anträge können verfallen oder müssen neu gestellt werden. Die Finanzierungszusage dauert typischerweise 1–3 Wochen.