Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Eigenkapitalrendite erklärt
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite (auch Mietrendite oder Immobilienrendite) gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals du jährlich als Mieteinnahmen zurückbekommst. Sie ist die wichtigste Kennzahl beim Bewerten einer Anlageimmobilie.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Berechnung:
Formel: Jahresmiete / Kaufpreis × 100
| Beispiel | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Monatliche Kaltmiete | 900 € |
| Jahresmiete | 10.800 € |
| Bruttomietrendite | 10.800 / 250.000 × 100 = 4,3 % |
Nachteil: Kaufnebenkosten und Betriebskosten fehlen.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist realistischer und berücksichtigt Kaufnebenkosten + Bewirtschaftungskosten:
Formel: (Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 25.000 € |
| Gesamtinvestition | 275.000 € |
| Jahresmiete (kalt) | 10.800 € |
| Bewirtschaftungskosten (ca. 20 %) | −2.160 € |
| Nettomiete | 8.640 € |
| Nettomietrendite | 8.640 / 275.000 × 100 = 3,14 % |
Eigenkapitalrendite (Hebeleffekt)
Wenn du mit Kredit finanzierst, kannst du deine Eigenkapitalrendite deutlich steigern:
Formel: Jährlicher Cashflow nach Zinsen / eingesetztes Eigenkapital × 100
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital (30 %) | 75.000 € |
| Darlehen (70 %) | 175.000 € |
| Jährliche Zinslast (3,8 %) | −6.650 € |
| Nettomiete | 8.640 € |
| Cashflow nach Zinsen | 1.990 € |
| Eigenkapitalrendite | 1.990 / 75.000 × 100 = 2,65 % |
Was ist eine gute Mietrendite?
| Bewertung | Bruttomietrendite |
|---|---|
| Sehr gut | > 6 % |
| Gut | 4–6 % |
| Durchschnitt | 3–4 % |
| Schwach | < 3 % |
In München oder Frankfurt sind 2,5–3 % Bruttomietrendite der Marktstandard — in B- und C-Städten (Cottbus, Chemnitz) oft 6–8 %.
Rendite steigern: Tipps
- Kaufpreis verhandeln (jeder % Preisnachlass = höhere Rendite)
- Mieterhöhungspotenzial prüfen (liegt Miete unter Mietspiegel?)
- Möbliert vermieten: +20–30 % Mieteinnahmen möglich
- Nebenkosten optimieren: Günstigere Dienstleister suchen
- Leerstandszeiten minimieren: Sorgfältige Mieterauswahl
Häufige Fragen
Mietpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresmiete. Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite. Unter 25 ist solide.
Immer die Kaltmiete (Nettokaltmiete) — Nebenkosten werden 1:1 weitergeleitet und sind kein Gewinn.