Mietrendite berechnen: Brutto, Netto, Eigenkapital
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite (auch Mietrendite oder Immobilienrendite) gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals du jährlich als Mieteinnahmen zurückbekommst. Sie ist die wichtigste Kennzahl beim Bewerten einer Anlageimmobilie.
Bruttomietrendite
- Kaltmiete korrekt ansetzen: Orientieren Sie sich am lokalen Mietspiegel. Liegt Ihre Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, riskieren Sie rechtliche Konsequenzen nach dem Mietrecht.
- Kaution rechtssicher abwickeln: Die Kaution darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen und muss zinsbringend separat vom Eigenvermögen angelegt werden.
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Berechnung:
Formel: Jahresmiete / Kaufpreis × 100
| Beispiel | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Monatliche Kaltmiete | 900 € |
| Jahresmiete | 10.800 € |
| Bruttomietrendite | 10.800 / 250.000 × 100 = 4,3 % |
Nachteil: Kaufnebenkosten und Betriebskosten fehlen.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite ist realistischer und berücksichtigt Kaufnebenkosten + Bewirtschaftungskosten:
Formel: (Jahresmiete − Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (10 %) | 25.000 € |
| Gesamtinvestition | 275.000 € |
| Jahresmiete (kalt) | 10.800 € |
| Bewirtschaftungskosten (ca. 20 %) | −2.160 € |
| Nettomiete | 8.640 € |
| Nettomietrendite | 8.640 / 275.000 × 100 = 3,14 % |
Eigenkapitalrendite (Hebeleffekt)
Wenn du mit Kredit finanzierst, kannst du deine Eigenkapitalrendite deutlich steigern:
Formel: Jährlicher Cashflow nach Zinsen / eingesetztes Eigenkapital × 100
| Position | Betrag |
|---|---|
| Eigenkapital (30 %) | 75.000 € |
| Darlehen (70 %) | 175.000 € |
| Jährliche Zinslast (3,8 %) | −6.650 € |
| Nettomiete | 8.640 € |
| Cashflow nach Zinsen | 1.990 € |
| Eigenkapitalrendite | 1.990 / 75.000 × 100 = 2,65 % |
Was ist eine gute Mietrendite?
| Bewertung | Bruttomietrendite |
|---|---|
| Sehr gut | > 6 % |
| Gut | 4–6 % |
| Durchschnitt | 3–4 % |
| Schwach | < 3 % |
In München oder Frankfurt sind 2,5–3 % Bruttomietrendite der Marktstandard — in B- und C-Städten (Cottbus, Chemnitz) oft 6–8 %.
Rendite steigern: Tipps
- Kaufpreis verhandeln (jeder % Preisnachlass = höhere Rendite)
- Mieterhöhungspotenzial prüfen (liegt Miete unter Mietspiegel?)
- Möbliert vermieten: +20–30 % Mieteinnahmen möglich
- Nebenkosten optimieren: Günstigere Dienstleister suchen
- Leerstandszeiten minimieren: Sorgfältige Mieterauswahl
Mietrendite berechnen: Brutto, Netto und Eigenkapitalrendite im Vergleich
| Kennzahl | Formel | Beispiel (300.000 €, 1.000 €/Monat) | Was sie zeigt |
|---|---|---|---|
| Bruttorendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | 12.000 ÷ 300.000 = 4,0 % | Grobe Übersicht |
| Nettorendite | (JKM − Kosten) ÷ (KP + NK) | 9.600 ÷ 330.000 = 2,9 % | Realer Ertrag |
| Nachsteuerrendite | Nettorendite × (1 − Steuersatz) | 2,9 % × 0,6 = 1,74 % | Was bleibt nach Steuer |
| EK-Rendite | Überschuss ÷ Eigenkapital | 2.600 ÷ 80.000 = 3,25 % | Kapital-Effizienz |
Wann welche Kennzahl relevant ist
Bruttorendite: für schnellen Marktvergleich. Nettorendite: für Investitionsentscheidung. EK-Rendite: um den Leverage-Effekt zu verstehen. Nachsteuerrendite: der ehrlichste Vergleich mit anderen Anlageformen (Festgeld, ETF, etc.).
Bruttomietrendite nach Kaufpreisfaktor: Tabelle
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Typische Stadt |
|---|---|---|
| 15 | 6,67 % | Strukturschwache Regionen |
| 18 | 5,56 % | Kleinstädte, Ostdeutschland |
| 20 | 5,00 % | Mittelstädte, gute Lagen |
| 25 | 4,00 % | B-Städte, mittlere Nachfrage |
| 30 | 3,33 % | A-Städte (Hamburg, Köln) |
| 35 | 2,86 % | München Speckgürtel |
| 40 | 2,50 % | München Innenstadt |
Von Brutto zur Netto: Was bleibt wirklich übrig?
Aus der Bruttomietrendite wird durch Abzug der Kosten die Nettomietrendite:
- Nicht umlagefähige Kosten: Verwaltung (ca. 200–400 €/Jahr), Instandhaltungsrücklage (1 % des Werts p.a.), Versicherungen (Gebäude), Steuerberater.
- Faustformel: Nettomietrendite ≈ Bruttomietrendite × 0,65–0,75 (bei typischen Kostenstrukturen).
- Beispiel: 4 % Brutto → ca. 2,6–3,0 % Netto vor Steuern.
Für die genaue Berechnung: Mietrendite-Rechner mit Nettomietrendite und Nettomietrendite nach Steuern.
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Häufige Fragen
Mietpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresmiete. Ein Faktor von 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite. Unter 25 ist solide.
Immer die Kaltmiete (Nettokaltmiete) — Nebenkosten werden 1:1 weitergeleitet und sind kein Gewinn.
Ordentliche Kündigungen sind nur bei berechtigtem Interesse möglich: Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung oder wirtschaftliche Verwertung. Mieter ohne Kündigung können praktisch dauerhaft bleiben.
Kleinreparaturen bis ca. 100–150 € können per Mietvertragsklausel auf den Mieter übertragen werden (Gerichtsurteile begrenzen Jahres- und Einzelbetragsgrenze). Größere Reparaturen trägt immer der Vermieter.
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Beispiel: Wohnung für 300.000 €, Miete 1.000 €/Monat = 12.000 €/Jahr. Bruttomietrendite = 12.000 ÷ 300.000 × 100 = 4 %. Für die Nettomietrendite ziehen Sie Verwaltungskosten, Instandhaltung und nicht umlagefähige Betriebskosten ab.
Als Richtwert: Eine Bruttomietrendite über 4 % gilt als akzeptabel, über 5 % als gut. In Großstädten (München, Frankfurt, Hamburg) liegen Renditen bei 2,5–3,5 % — hier rechnet man stärker auf Wertsteigerung. In Mittelstädten und Ostdeutschland sind 4–6 % möglich. Bei Renditen über 6 % unbedingt die Lage und Leerstands-Risiken prüfen.