Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
Warum Eigenkapital so wichtig ist
Eigenkapital erfüllt beim Immobilienkauf drei Funktionen: Es senkt die monatliche Belastung, verbessert den angebotenen Zinssatz und signalisiert der Bank, dass Sie verantwortungsvoll mit Geld umgehen. Ohne ausreichendes Eigenkapital bekommen viele Käufer gar keine Finanzierungszusage.
Faustregel: 20 % plus Nebenkosten
Als Richtwert gilt: Mindestens 20 % des Kaufpreises sollten als Eigenkapital vorhanden sein – zusätzlich zu den Kaufnebenkosten von 10–15 %.
Beispielrechnung:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 350.000 € |
| Nebenkosten (ca. 12 %) | 42.000 € |
| Mindest-Eigenkapital (20 % des KP) | 70.000 € |
| Gesamtes Eigenkapital benötigt | 112.000 € |
| Kredit | 280.000 € |
Wie beeinflusst das Eigenkapital den Zinssatz?
| Beleihungsauslauf | Eigenkapital | Typischer Zinsaufschlag |
|---|---|---|
| bis 60 % | 40 % + NK | Bester Zinssatz |
| 60–80 % | 20–40 % | +0,1 bis +0,3 % |
| 80–90 % | 10–20 % | +0,3 bis +0,5 % |
| 90–100 % | nur NK | +0,5 bis +0,9 % |
| über 100 % | kein EK | +1 % oder kein Angebot |
Was gilt als Eigenkapital?
- Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld
- Bausparvertrag-Guthaben (nicht der Kredit!)
- Wertpapierdepot (je nach Risikoklasse 50–80 % angerechnet)
- Lebensversicherung mit Rückkaufswert
- Schenkungen von Eltern oder Großeltern
- Eigenleistungen beim Bau ("Muskelhypothek")
- Grundstück (falls bereits vorhanden)
Vollfinanzierung: Wann sie funktioniert
Eine 100-%-Finanzierung (ohne Eigenkapital für den Kaufpreis) ist bei sehr gut verdienenden Personen mit sicherem Job und hervorragender Bonität möglich. Sie zahlen dann höhere Zinsen, haben aber sofort eine Immobilie. Voraussetzungen in der Praxis:
- Nettohaushaltseinkommen mindestens das 3-fache der monatlichen Rate
- Sichere Festanstellung (kein Probezeit, kein befristeter Vertrag)
- Einwandfreie Schufa
- Nebenkosten trotzdem aus Eigenkapital
Eigenkapital aufbauen: 5 Wege
- Sparen mit System: Automatisches Sparen per Dauerauftrag am Gehaltseingang
- ETF-Sparplan: Langfristig höhere Rendite als Tagesgeld, aber Kursschwankungen einplanen
- Bausparvertrag: Gefördert durch Wohnungsbauprämie und ggf. Arbeitnehmersparzulage
- Schenkung: Eltern können jährlich bis zu 10.000 € steuerfrei schenken (alle 10 Jahre neu)
- Nebeneinnahmen: Freiberufliche Projekte, Nebenjob oder Verkauf von Wertgegenständen
Häufige Fragen
Ja, als Vollfinanzierung. Voraussetzung ist eine sehr gute Bonität, sicheres Einkommen und meist ein Zinsaufschlag von 0,5–1 %. Nur die Nebenkosten sollten aus eigenen Mitteln gedeckt sein.
Bei 1.000 € Sparbetrag pro Monat und einer Rendite von 4 % p. a. (ETF) dauert es ca. 7 Jahre, um 100.000 € zu erreichen. Früh anfangen lohnt sich.
Nein. Bankdarlehen von Freunden oder der Familie gelten bei den meisten Banken nicht als Eigenkapital, da sie die Gesamtschulden erhöhen.