Sondertilgung: Mit extra Rückzahlungen sparen
Eine der einfachsten Methoden, bei der Baufinanzierung zu sparen: Sondertilgungen. Wer einmal im Jahr eine größere Summe zurückzahlt, kann die Gesamtlaufzeit um Jahre verkürzen und massiv Zinsen sparen.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Rückzahlung auf den Kredit – zusätzlich zur regulären monatlichen Rate. Sie reduziert die Restschuld direkt und senkt damit die Zinslast für alle folgenden Monate.
Wie viel können Sondertilgungen sparen?
- Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen: Bei 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung bei 3 % Zinsen über 40 Jahre. Wählen Sie mind. 2–3 % Tilgung für realistische Laufzeiten.
- Mindestens 20 % Eigenkapital anstreben: Mit 20 % Eigenkapital (exkl. Kaufnebenkosten) erhalten Sie deutlich bessere Konditionen und vermeiden die teure Risikoprämie der Banken.
| Jährliche Sondertilgung | Laufzeit (ca.) | Ersparnis (Zinsen) |
|---|---|---|
| 0 € | 28 Jahre | 0 € |
| 5.000 € | 23 Jahre | ca. 24.000 € |
| 10.000 € | 19 Jahre | ca. 42.000 € |
| 20.000 € | 14 Jahre | ca. 66.000 € |
Basis: 300.000 € Kredit, 3,5 % Zins, 2 % Anfangstilgung
Was steht im Vertrag?
Die meisten Banken erlauben Sondertilgungen – aber begrenzen sie auf 5–10 % des Darlehensbetrags pro Jahr. Das sollten Sie vor Vertragsabschluss verhandeln. Günstigere Konditionen bedeuten meist engere Sondertilgungsregeln.
Tipp: Verhandeln Sie mindestens 5 % Sondertilgung pro Jahr kostenlos. Bei 300.000 € sind das 15.000 €/Jahr – das reicht für Weihnachtsgeld, Steuererstattungen oder Bonuszahlungen.
Sondertilgung oder höhere laufende Tilgung?
Wenn Sie dauerhaft mehr tilgen können: Lieber den Tilgungssatz erhöhen (wenn die Bank das erlaubt). Das ist rechtssicher und planbar. Wenn das Einkommen schwankt: Niedrigere feste Rate + Sondertilgungsmöglichkeit für gute Jahre.
Checkliste Sondertilgung
- ✓ Sondertilgungsrecht im Kreditangebot prüfen (mind. 5 %/Jahr)
- ✓ Möglichkeit des Tilgungssatzwechsels prüfen
- ✓ Steuererstattung, Boni, Erbschaften für Sondertilgung einplanen
- ✓ Bankkonditionen vergleichen: Sondertilgung vs. Zinssatz abwägen
- ✓ Jährlichen Sondertilgungstermin fest im Kalender vermerken
Mehr: Tilgungsrate wählen, Annuitätendarlehen erklärt, Tilgungsplan verstehen.
Sondertilgung: Was sie wirklich bringt — mit konkreten Rechenbeispielen
Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und sparen überproportional viel Zins. Ein Beispiel mit 300.000 € Darlehen, 3,8 % Zins, 2 % Anfangstilgung:
| Sondertilgung/Jahr | Neue Laufzeit | Zinsersparnis gesamt |
|---|---|---|
| 0 € | 34 Jahre | — |
| 5.000 € | 28 Jahre | ca. 28.000 € |
| 10.000 € | 23 Jahre | ca. 47.000 € |
| 15.000 € | 19 Jahre | ca. 62.000 € |
Wann Sondertilgung sich rechnet vs. nicht
Immer sinnvoll: Wenn der Darlehenszins höher ist als die Rendite sicherer Anlagen. Bei 3,8 % Zins und Tagesgeld bei 2,5 % → Sondertilgung schlägt Tagesgeld um 1,3 Prozentpunkte netto.
Weniger sinnvoll: Wenn ein ETF-Depot langfristig 6–7 % Rendite bringt und man den höheren Zins steuerlich absetzen kann (Vermietungsobjekt). Bei selbst genutzter Immobilie mit > 4 % Zins: fast immer Sondertilgung bevorzugen.
Sondertilgung: Wie viel können Sie wirklich sparen?
| Darlehen | Zinssatz | Sondertilgung p.a. | Laufzeitverkürzung | Zinseinsparung |
|---|---|---|---|---|
| 300.000 € | 4,0 % | 5.000 € | ca. 3–4 Jahre | ca. 25.000 € |
| 300.000 € | 4,0 % | 10.000 € | ca. 6–7 Jahre | ca. 45.000 € |
| 400.000 € | 4,0 % | 10.000 € | ca. 5–6 Jahre | ca. 55.000 € |
| 200.000 € | 3,5 % | 5.000 € | ca. 4–5 Jahre | ca. 18.000 € |
Ausgangsbasis: 2 % Anfangstilgung, 25 Jahre Laufzeit. Sondertilgungen früh in der Laufzeit sind besonders wertvoll — der Zinsanteil der Rate ist dann am höchsten.
Sondertilgungsrecht im Kreditvertrag: Worauf achten?
- Übliche Konditionen: 5–10 % des Ursprungsdarlehens pro Jahr kostenlos. Bei 300.000 € sind das 15.000–30.000 € p.a.
- Nicht genutztes Recht: Bei den meisten Banken verfällt das Recht am Jahresende — nicht kumulierbar (nicht nutzen = weg).
- Über die Grenze hinaus: Sondertilgungen über das vereinbarte Recht hinaus lösen Vorfälligkeitsentschädigungen aus. Besonders teuer innerhalb der Zinsbindungsphase.
- Beim Vertragsabschluss verhandeln: Viele Banken erhöhen den Zinssatz um 0,1–0,2 % für höhere Sondertilgungsrechte. Rechnen Sie nach, ob sich das lohnt.
Für eine genaue Berechnung, wie viel Sie durch Sondertilgungen sparen: Tilgungsplan mit Sondertilgungen erstellen.
Ähnliche Artikel
Baufinanzierung 2025 vergleichen: Banken im Check
Die Zinsdifferenz zwischen dem besten und schlechtesten Baufinanzierungsangebot kann über 0,8 % betragen. Wie man richtig vergleicht, worauf es ankommt und welche Fehler man vermeidet.
Häufige Fragen
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie frei zu einer anderen Bank wechseln. 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie auch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Bei 2 aufeinanderfolgenden Zahlungsrückständen kann die Bank das Darlehen kündigen. Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank – in den meisten Fällen sind Stundungen oder Ratenreduzierungen möglich.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Bearbeitungsgebühren, Vermittlungskosten und andere Nebenkosten – er ist der faire Vergleichswert.
Bei einem Darlehen von 300.000 € (4 % Zins, 2 % Tilgung) spart eine jährliche Sondertilgung von 10.000 € ca. 45.000 € Zinsen und verkürzt die Laufzeit um 6–7 Jahre. Je früher in der Laufzeit die Sondertilgung erfolgt, desto höher die Ersparnis — da der Zinsanteil zu Beginn am größten ist.
Erhöhte Tilgungsrate: Sie erhöhen die monatliche Rate dauerhaft (z.B. von 2 % auf 3 % Tilgung) — vertraglich vereinbart, fest. Sondertilgung: Einmalige Extrazahlung, meist jährlich möglich. Sondertilgungen sind flexibler — Sie zahlen nur wenn Liquidität vorhanden. Beides reduziert die Restschuld, beides spart Zinsen.