Annuitätendarlehen: Wie funktioniert das Immobiliendarlehen?
Das Annuitätendarlehen ist die mit Abstand häufigste Form der Immobilienfinanzierung in Deutschland. "Annuität" kommt aus dem Lateinischen und bedeutet "jährliche Zahlung". Das Prinzip ist einfach – aber die Auswirkungen auf Ihre Gesamtkosten sind enorm.
Das Prinzip: Gleichbleibende Rate, wechselndes Verhältnis
Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie jeden Monat dieselbe Rate. Was sich ändert: das Verhältnis von Zins zu Tilgung.
- Zu Beginn: hoher Zinsanteil, niedriger Tilgungsanteil
- Im Verlauf: Schulden sinken → Zinsen auf niedrigere Restschuld → mehr Tilgung
- Am Ende: fast alles Tilgung, kaum noch Zinsen
| Monat | Restschuld | Zinsen (3,5 %) | Tilgung | Rate |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 300.000 € | 875 € | 500 € | 1.375 € |
| 12 | 296.700 € | 865 € | 510 € | 1.375 € |
| 60 | 283.000 € | 825 € | 550 € | 1.375 € |
| 120 | 261.000 € | 760 € | 615 € | 1.375 € |
| 240 | 199.000 € | 580 € | 795 € | 1.375 € |
Warum die Tilgungsrate so wichtig ist
Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit drastisch und spart Zinsen. Beispiel: 300.000 € bei 3,5 % Zins:
– 1 % Tilgung: Laufzeit ca. 38 Jahre, Gesamtzinsen: ca. 144.000 €
– 2 % Tilgung: Laufzeit ca. 28 Jahre, Gesamtzinsen: ca. 104.000 €
– 3 % Tilgung: Laufzeit ca. 23 Jahre, Gesamtzinsen: ca. 83.000 €
Tipp: Wählen Sie die Tilgungsrate so, dass Sie zum Rentenbeginn schuldenfrei sind. Bei einem Kredit mit 45 Jahren und Renteneintritt mit 67 bedeutet das: Start bei 22 → 45 Jahre Laufzeit. Bei 2 % Tilgung und 300.000 € sind das machbar.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Nach Ablauf der Zinsbindung (z.B. 15 Jahre) haben Sie noch eine Restschuld. Diese müssen Sie entweder ablösen (Eigenkapital) oder über eine Anschlussfinanzierung neu finanzieren.
Mehr: Tilgungsrate wählen, Tilgungsplan verstehen, Finanzierungsgrundlagen.