Tilgungsrate richtig wählen: 1, 2 oder 3 Prozent?
Die Tilgungsrate ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Immobilienfinanzierung – und wird von vielen Käufern unterschätzt. Wer zu niedrig tilgt, zahlt über Jahrzehnte Zinsen auf eine kaum sinkende Schuld.
Was ist die Tilgungsrate?
Die Tilgungsrate gibt an, wie viel Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags Sie jährlich zurückzahlen. Bei 300.000 € und 2 % Tilgung zahlen Sie im ersten Jahr 6.000 € an Tilgung zurück.
Laufzeit und Gesamtzinsen im Vergleich
| Tilgungsrate | Laufzeit (ca.) | Gesamtzinsen (ca.) | Monatliche Rate |
|---|---|---|---|
| 1 % | 42 Jahre | 176.000 € | 1.125 € |
| 2 % | 28 Jahre | 104.000 € | 1.375 € |
| 3 % | 23 Jahre | 81.000 € | 1.625 € |
| 4 % | 19 Jahre | 65.000 € | 1.875 € |
Basis: 300.000 € Kredit, 3,5 % Zinssatz
Warum mindestens 2 % Tilgung?
Banken und Experten empfehlen heute mindestens 2–3 % Anfangstilgung. Früher war 1 % Standard – als Zinsen noch bei 5–6 % lagen und die Schulden damit schneller sanken. Bei aktuellen Zinsen von 3–4 % tilgen Sie bei 1 % kaum mehr als die laufenden Zinsen.
Tipp: Wählen Sie die Tilgungsrate so, dass Ihre monatliche Rate nicht mehr als 35 % Ihres Nettoeinkommens beträgt und Sie bei Renteneintritt schuldenfrei sind. Beide Ziele kombinieren.
Flexible Tilgung: Tilgungssatzwechsel
Viele Banken bieten an, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu ändern (z.B. 1–2 Mal). Das gibt Flexibilität bei veränderten Lebensumständen (Kind, Jobverlust). Fragen Sie aktiv danach!
Checkliste Tilgungsrate
- ✓ Mindestens 2 % Tilgung einplanen
- ✓ Laufzeit bis Renteneintritt berechnen
- ✓ Monatliche Rate < 35 % des Nettoeinkommens sicherstellen
- ✓ Tilgungssatzwechsel-Option im Vertrag prüfen
- ✓ Sondertilgungsrecht verhandeln (5–10 %/Jahr)
Mehr: Sondertilgung nutzen, Annuitätendarlehen erklärt, Tilgungsplan lesen.