Tilgungsrate richtig wählen: 1, 2 oder 3 Prozent?
Die Tilgungsrate ist eine der wichtigsten Entscheidungen bei der Immobilienfinanzierung – und wird von vielen Käufern unterschätzt. Wer zu niedrig tilgt, zahlt über Jahrzehnte Zinsen auf eine kaum sinkende Schuld.
Was ist die Tilgungsrate?
Die Tilgungsrate gibt an, wie viel Prozent des ursprünglichen Darlehensbetrags Sie jährlich zurückzahlen. Bei 300.000 € und 2 % Tilgung zahlen Sie im ersten Jahr 6.000 € an Tilgung zurück.
Laufzeit und Gesamtzinsen im Vergleich
- Sondertilgungsrecht aushandeln: Bestehen Sie auf das Recht zur jährlichen Sondertilgung von mind. 5 %. Das gibt Ihnen Flexibilität bei unerwartetem Geldeingang.
- Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen: Bei 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung bei 3 % Zinsen über 40 Jahre. Wählen Sie mind. 2–3 % Tilgung für realistische Laufzeiten.
| Tilgungsrate | Laufzeit (ca.) | Gesamtzinsen (ca.) | Monatliche Rate |
|---|---|---|---|
| 1 % | 42 Jahre | 176.000 € | 1.125 € |
| 2 % | 28 Jahre | 104.000 € | 1.375 € |
| 3 % | 23 Jahre | 81.000 € | 1.625 € |
| 4 % | 19 Jahre | 65.000 € | 1.875 € |
Basis: 300.000 € Kredit, 3,5 % Zinssatz
Warum mindestens 2 % Tilgung?
Banken und Experten empfehlen heute mindestens 2–3 % Anfangstilgung. Früher war 1 % Standard – als Zinsen noch bei 5–6 % lagen und die Schulden damit schneller sanken. Bei aktuellen Zinsen von 3–4 % tilgen Sie bei 1 % kaum mehr als die laufenden Zinsen.
Tipp: Wählen Sie die Tilgungsrate so, dass Ihre monatliche Rate nicht mehr als 35 % Ihres Nettoeinkommens beträgt und Sie bei Renteneintritt schuldenfrei sind. Beide Ziele kombinieren.
Flexible Tilgung: Tilgungssatzwechsel
Viele Banken bieten an, den Tilgungssatz während der Zinsbindung zu ändern (z.B. 1–2 Mal). Das gibt Flexibilität bei veränderten Lebensumständen (Kind, Jobverlust). Fragen Sie aktiv danach!
Checkliste Tilgungsrate
- ✓ Mindestens 2 % Tilgung einplanen
- ✓ Laufzeit bis Renteneintritt berechnen
- ✓ Monatliche Rate < 35 % des Nettoeinkommens sicherstellen
- ✓ Tilgungssatzwechsel-Option im Vertrag prüfen
- ✓ Sondertilgungsrecht verhandeln (5–10 %/Jahr)
Mehr: Sondertilgung nutzen, Annuitätendarlehen erklärt, Tilgungsplan lesen.
Anfangstilgung wählen: Was die Zinsbindung damit zu tun hat
Die Anfangstilgung ist die wichtigste Stellschraube nach dem Zinssatz. Sie bestimmt Laufzeit, Gesamtzinskosten und das Restschuldrisiko am Ende der Zinsbindung.
| Anfangstilgung | Laufzeit (300.000 €, 3,8 %) | Restschuld nach 15 Jahren | Gesamtzinskosten |
|---|---|---|---|
| 1 % | 50 Jahre | ca. 240.000 € | ca. 152.000 € |
| 2 % | 34 Jahre | ca. 187.000 € | ca. 103.000 € |
| 3 % | 25 Jahre | ca. 130.000 € | ca. 72.000 € |
| 4 % | 20 Jahre | ca. 73.000 € | ca. 52.000 € |
Die Tilgung an die Zinsbindung anpassen
Faustregel: Zinsbindung × 2 sollte ≥ Tilgung × 100 ergeben — andernfalls ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung noch sehr hoch und das Prolongationsrisiko steigt.
Bei 10 Jahren Zinsbindung und 2 % Tilgung: Restschuld nach 10 Jahren noch ~245.000 €. Bei Zinsstieg auf 5 % steigt die Rate um ~500 €/Monat. Wer das nicht stemmen kann, sollte höher tilgen oder längere Zinsbindung wählen.
Tilgungsrate und Laufzeit – Rechenbeispiele 2025
| Anfangstilgung | Zins 3,5 % | Monatl. Rate (300k €) | Gesamtlaufzeit | Gesamtzinskosten |
|---|---|---|---|---|
| 1,0 % | 3,5 % | 1.125 € | 44 Jahre | ca. 292.000 € |
| 2,0 % | 3,5 % | 1.375 € | 29 Jahre | ca. 179.000 € |
| 3,0 % | 3,5 % | 1.625 € | 22 Jahre | ca. 128.000 € |
| 4,0 % | 3,5 % | 1.875 € | 17 Jahre | ca. 92.000 € |
| 5,0 % | 3,5 % | 2.125 € | 14 Jahre | ca. 68.000 € |
Wann welche Tilgung sinnvoll ist
- Mindestens 2 % Tilgung: Bei aktuellen Zinsen (3–4 %) unbedingt empfohlen – 1 % Tilgung bedeutet über 40 Jahre Laufzeit mit erheblichem Anschlussfinanzierungsrisiko.
- 3–4 % anstreben wenn möglich: Jeder zusätzliche Tilgungsprozentpunkt spart erhebliche Zinskosten. Von 1 % auf 3 % Tilgung: 164.000 € Zinsersparnis (Beispiel oben).
- Sondertilgungsrecht nutzen: 5–10 % der Darlehenssumme jährlich schuldenfrei – kombiniert mit regelmäßigen Tilgungserhöhungen das effektivste Instrument.
- Tilgungsaussetzung (endfälliges Darlehen): Nur für steueroptimierte Kapitalanleger sinnvoll – Tilgung läuft über separates Produkt (Bausparvertrag, Fondssparplan).
Grundlage: Annuitätenrechnung nach § 488 BGB. Simulieren Sie Ihre optimale Tilgungsrate mit unserem Finanzierungsrechner.
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Häufige Fragen
Bei 2 aufeinanderfolgenden Zahlungsrückständen kann die Bank das Darlehen kündigen. Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank – in den meisten Fällen sind Stundungen oder Ratenreduzierungen möglich.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Bearbeitungsgebühren, Vermittlungskosten und andere Nebenkosten – er ist der faire Vergleichswert.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie frei zu einer anderen Bank wechseln. 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie auch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Bei einem Zinssatz von 3–4 % sollte die Anfangstilgung mindestens 2–3 % betragen. Mit 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung über 40 Jahre und kostet fast das Doppelte an Zinsen gegenüber 3 % Tilgung. Empfehlung: So hoch tilgen wie das Budget erlaubt – idealerweise 3–4 %.
Sondertilgungen sind außerplanmäßige Zahlungen, die direkt die Restschuld reduzieren. 10.000 € Sondertilgung bei 3,5 % Zinssatz spart 350 € Zinsen jährlich – und das Jahr für Jahr bis zur Tilgung. Lohnt sich immer, wenn der Zinssatz höher ist als alternative sichere Geldanlagen (was 2025 der Fall ist).