Immobilienfinanzierung Rechner: Wie viel Haus?
Finanzierungsrechner
Kaufnebenkosten (ca. 10 %) sollten aus Eigenkapital kommen. Jetzt Angebote vergleichen →
Die entscheidende Frage: Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Bevor du nach Immobilien suchst, solltest du dein Budget kennen. Banken haben klare Kriterien — wer sie vorab kennt, verhandelt besser und erspart sich Enttäuschungen.
Die 30-Prozent-Regel
- Nicht nur die erste Monatsrate vergleichen: Die monatliche Rate sagt wenig ohne Gesamtzinsbelastung. Lassen Sie sich immer den effektiven Jahreszins und die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit zeigen.
- Bruttomietrendite als Orientierung nutzen: Die Bruttomietrendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100) gibt eine schnelle Ersteinschätzung. Für die echte Rendite rechnen Sie immer auch Bewirtschaftungskosten und Steuern ein.
Faustregel der meisten Banken und Finanzberater: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens betragen.
| Nettoeinkommen | Max. monatliche Rate (30 %) | Max. Darlehen (3,8 % / 30 J.) |
|---|---|---|
| 2.500 € | 750 € | ca. 161.000 € |
| 3.500 € | 1.050 € | ca. 225.000 € |
| 4.500 € | 1.350 € | ca. 290.000 € |
| 6.000 € | 1.800 € | ca. 387.000 € |
| 8.000 € | 2.400 € | ca. 516.000 € |
Das Bankmodell: Haushaltsrechnung
Banken machen eine eigene Haushaltsrechnung. Typische Posten:
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| Nettoeinkommen | + 4.500 € |
| Lebenshaltungskosten (Bank-Pauschale) | − 1.200 € |
| Bestehende Kredite | − 300 € |
| Verfügbar für Immobilienrate | = 3.000 € |
| Puffer (20 %) | − 600 € |
| Bank akzeptiert Rate bis | 2.400 € |
Maximales Kaufpreisbudget berechnen
Wenn du deine maximale Rate kennst, kannst du den maximalen Kaufpreis berechnen:
- Maximale Rate ermitteln (30–35 % vom Netto)
- Maximales Darlehen berechnen (aus Rate, Zins, Laufzeit)
- Eigenkapital addieren
- Kaufnebenkosten (10 %) abziehen
Beispiel:
- Max. Rate: 1.500 €/Monat
- Max. Darlehen (3,8 %, 30 J.): ca. 322.000 €
- Eigenkapital: 80.000 €
- Brutto-Budget: 402.000 €
- Abzgl. 10 % Nebenkosten: Budget für Kaufpreis = ca. 365.000 €
Faktoren für bessere Konditionen
- Mehr Eigenkapital → niedrigerer Beleihungsauslauf → bessere Zinsen
- Unbefristetes Arbeitsverhältnis → höhere Darlehensbereitschaft
- Gute Schufa → Basisvoraussetzung
- Mehrere Verdiener im Haushalt → höhere Bonität
Finanzierungsrechner richtig nutzen: Die wichtigsten Parameter
Ein Finanzierungsrechner gibt nur so gute Ergebnisse wie die eingegebenen Parameter. Diese Werte kennen viele Nutzer nicht oder schätzen sie falsch:
| Parameter | Häufiger Fehler | Richtige Eingabe |
|---|---|---|
| Eigenkapital | Zu hoch angesetzt | Nur sofort verfügbares EK |
| Nebenkosten | Vergessen | 9–12 % des Kaufpreises addieren |
| Tilgung | Zu niedrig gewählt | Mindestens 2 %, besser 3 % |
| Zinsbindung | Immer kürzest | Bei hohen Zinsen: 15–20 Jahre prüfen |
| Einkommen | Brutto statt Netto | Nettoeinkommen eintragen |
Welche Rechner die besten Ergebnisse liefern
Einfache Monatsraten-Rechner reichen für erste Übersicht. Für echte Entscheidungen: Vergleichsrechner mit Tilgungsplan-Funktion (Interhyp, Dr. Klein haben kostenlose Online-Tools). Noch besser: persönliches Gespräch, da individuelle Faktoren (Elternzeit, geplanter Berufsstreit) nicht in Rechnern abbildbar.
Die 4 wichtigsten Kennzahlen bei der Baufinanzierung
| Kennzahl | Was sie sagt | Richtwert |
|---|---|---|
| Effektiver Jahreszins | Tatsächliche Gesamtkosten des Kredits p.a. | aktuell 3,5–4,5 % |
| Tilgungsrate | Anteil der Annuität, der die Restschuld senkt | mind. 2 % p.a. |
| Zinsbindung | Zeitraum, in dem der Zins festgeschrieben ist | 10–15 Jahre |
| Beleihungsauslauf (LTV) | Darlehenssumme ÷ Immobilienwert | max. 80 % für beste Konditionen |
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Schritt-für-Schritt
- Monatliches Nettoeinkommen ermitteln: Alle gesicherten Einnahmen zusammenzählen.
- 30-%-Grenze anwenden: Maximal 30–35 % des Nettoeinkommens für die Kreditrate. Bei 4.000 € netto: max. 1.200–1.400 €/Monat.
- Eigenkapital einrechnen: Idealerweise 20–30 % des Kaufpreises plus Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
- Kaufpreis ableiten: Mit dem Finanzierungsrechner Kaufpreis, Rate und Laufzeit durchrechnen.
- Angebote vergleichen: Mindestens 3–5 Banken anfragen. Laut Bundesbank-Daten unterscheiden sich Konditionen erheblich je Anbieter.
Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Banken erwarten mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital — zuzüglich der Kaufnebenkosten (8–12 %). Bei 400.000 € sind das ca. 80.000 € EK plus bis zu 48.000 € Nebenkosten. Mehr Eigenkapital verbessert die Konditionen deutlich.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf die Darlehenssumme. Der Effektivzins enthält alle weiteren Kosten. Für Angebotsvergleiche ist nur der Effektivzins relevant.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Nach Ablauf müssen Sie entweder verlängern (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Mit einem Tilgungsplan sehen Sie vorab, wie hoch Ihre Restschuld dann ist.
Kann ich Sondertilgungen leisten?
Die meisten Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der ursprünglichen Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Option spart über die Laufzeit tausende Euro Zinskosten. Mehr: Sondertilgung – wie viel sparen Sie wirklich?
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Häufige Fragen
Ja, in der Regel akzeptieren Banken Kindergeld als Einkommen — zumindest bis das Kind 18 ist.
Ja, aber Banken verlangen meist 3 Jahresabschlüsse. Stabile Einkommensnachweise sind entscheidend.
Als grobe Richtlinie gilt: Bruttomietrendite über 5 % = solide, über 7 % = sehr gut. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg liegen Renditen oft unter 3 % – hier spekuliert man eher auf Wertsteigerung.
Über das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Objekten), das Ertragswertverfahren (Mietrendite-basiert) oder das Sachwertverfahren (Baukosten-basiert) lassen sich grobe Schätzungen erstellen. Für genaue Werte brauchen Sie einen Gutachter.