Eigentumswohnung kaufen: Die Checkliste für Käufer
Der Kauf einer Eigentumswohnung (ETW) unterscheidet sich vom Hauskauf in einem entscheidenden Punkt: Sie kaufen nicht nur die Wohnung, sondern auch Miteigentumsanteile am gesamten Gebäude. Das bedeutet: Hausgeld, Eigentümergemeinschaft, Sonderumlagen.
Was Sie vor dem Kauf prüfen müssen
- ✓ Teilungserklärung anfordern (regelt was Ihr Sondereigentum ist)
- ✓ Letzte 3 Jahresabrechnungen der WEG einsehen
- ✓ Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen lesen
- ✓ Aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage prüfen
- ✓ Steht eine teure Sanierung an? (Dach, Fassade, Aufzug)
- ✓ Hausgeld: Was ist inbegriffen, was nicht?
- ✓ Verwaltervertrag prüfen: Läuft er noch lange?
Das Hausgeld – mehr als nur Betriebskosten
- Grundbuch genau prüfen: Im Grundbuch stehen eingetragene Lasten wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Prüfen Sie Abteilung II und III sorgfältig vor der Unterschrift.
- Kaufnebenkosten einkalkulieren: Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) ein – diese müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
Das monatliche Hausgeld enthält:
- Betriebskosten (Wasser, Müll, Treppenhausreinigung, Versicherungen)
- Instandhaltungsrücklage (sollte mind. 1–2 €/m²/Monat sein)
- Verwaltervergütung
Bei zu niedrigen Rücklagen drohen Sonderumlagen – plötzliche Nachzahlungen von 5.000–50.000 € für alle Eigentümer, wenn z.B. das Dach saniert werden muss.
Tipp: Eine gesunde Instandhaltungsrücklage liegt je nach Gebäudealter bei 1–2 €/m²/Monat. Bei einer 80-m²-Wohnung in einem 30 Jahre alten Gebäude sollte die Rücklage mindestens 80.000–120.000 € betragen.
Teilungserklärung: Was gehört Ihnen wirklich?
Die Teilungserklärung legt fest, was Sondereigentum (Ihre Wohnung, ggf. Keller, Stellplatz) und was Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizung) ist. Gemeinschaftseigentum = Kosten geteilt. Sondereigentum = Kosten allein.
Checkliste ETW-Kauf
- ✓ Teilungserklärung lesen (was ist Ihr Sondereigentum?)
- ✓ Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan prüfen
- ✓ Rücklage prüfen: Reicht sie für absehbare Sanierungen?
- ✓ WEG-Protokolle: Gibt es Streit, geplante Sonderumlagen?
- ✓ Hausgeld im Monatszins-Budget einrechnen
- ✓ Stellplatz: Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht?
Mehr: Haus oder Wohnung kaufen? und Komplette Kauf-Checkliste.
ETW kaufen: Die 40-Punkte-Checkliste die Profi-Investoren nutzen
Eine Eigentumswohnung hat zwei Schichten: die Wohnung selbst und die Wohnungseigentümergemeinschaft. Beide müssen geprüft werden. Wer nur die Wohnung besichtigt, sieht 50 % des Risikos nicht.
Checkliste: Wohnung (Sondereigentum)
- ☐ Grundriss mit echten Maßen — Wohnfläche selbst nachmessen oder Architekt beauftragen
- ☐ Fenster: Dreifach-Verglasung, Dichtungen intakt, keine Kondensation zwischen Scheiben
- ☐ Bodenbelag: Schäden, Beschädigungen, Unterkonstruktion (bei Holz: Hohlräume klopfen)
- ☐ Bad: Silikon-Fugen, Fliesen-Risse, Lüftung, Alter der Sanitärobjekte
- ☐ Elektrik: Sicherungskasten, Ausreichend Steckdosen, FI-Schalter vorhanden
- ☐ Heizung: Heizkörper alle warm, Thermostate funktionieren, Alter der Anlage
- ☐ Feuchtigkeitsmessungen: Keller, Außenwände, unter Fenstern
- ☐ Keller/Kellerabteil: Zustand, Feuchtigkeit, Größe
- ☐ Stellplatz: Zustand, zugehörig zur Wohnung oder nur gemietet?
Checkliste: WEG (Gemeinschaftseigentum)
- ☐ Instandhaltungsrücklage: Höhe je m², Entwicklung der letzten 3 Jahre
- ☐ Beschlusssammlung: Sonderumlagen beschlossen, laufende Renovierungen, Streitigkeiten
- ☐ Hausgeld: Wie hoch, was ist enthalten, letzte Erhöhung
- ☐ Protokolle: Stimmungsklima in der WEG, Blockaden, dominante Eigentümer
- ☐ Hausverwaltung: Wer, Vertrag bis wann, Zufriedenheit der Eigentümer
- ☐ Dach: Alter, letztes Gutachten, nächste geplante Sanierung
- ☐ Fassade: Dämmung vorhanden, Zustand, EEG-Sanierungspflicht?
- ☐ Aufzug: Vorhanden, TÜV-Abnahme, Wartungsvertrag
WEG-spezifische Prüfpunkte beim ETW-Kauf
| Dokument / Prüfpunkt | Was prüfen? | Risiko bei Mängeln |
|---|---|---|
| Teilungserklärung | Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum klar definiert? | Streit über Kostentragung |
| Wirtschaftsplan (aktuell) | Hausgeldhöhe, Verteilungsschlüssel | Unerwartet hohe Hausgeld-Nachzahlungen |
| Instandhaltungsrücklage | Höhe pro m²: mind. 0,80–1,50 €/m²/Monat | Sonderumlage für Großreparaturen |
| WEG-Protokolle (3 Jahre) | Beschlüsse zu Sanierungen, Rechtsstreitigkeiten | Laufende Prozesse, versteckte Kosten |
| Ausstehende Sonderumlagen | Beschlossene, noch nicht gezahlte Beträge | Käufer haftet ab Eigentumsübergang |
| Verwaltervertrag | Laufzeit, Kündigungsfristen, Kosten | Bindung an schlechten Verwalter |
| Mietrechtliche Situation | Vermietet? Eigenbedarfskündigung möglich? | Eingeschränkte Eigennutzung |
Sonderumlage – das größte finanzielle Risiko beim ETW-Kauf
Sonderumlagen entstehen, wenn die Instandhaltungsrücklage für Großreparaturen nicht ausreicht. Typische Auslöser:
- Dachsanierung: 200–500 € pro Miteigentumsanteil (MEA) typisch
- Fassadendämmung: 300–800 € je MEA
- Aufzugeinbau oder -erneuerung: 5.000–15.000 € je WE
- Heizungsanlage tauschen: 3.000–8.000 € je WE
Käufer haften ab dem Eigentumsübergang für alle nach diesem Zeitpunkt beschlossenen Sonderumlagen – auch wenn die Sanierung schon lange geplant war. Immer die letzten 3 WEG-Protokolle auf entsprechende Beschlüsse prüfen! Rechtliche Grundlage: § 28 WEG – Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung.
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Häufige Fragen
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grundbucheintragung mit weiteren 0,5 %. Beide Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
100 %-Finanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer. Banken verlangen Risikoaufschläge ab 0,3–0,8 %, und Sie brauchen trotzdem die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) aus eigenen Mitteln.
Durchschnittlich 4–8 Monate: 2–4 Monate Suche, 4–6 Wochen für Finanzierung und Notartermin, dann 1–4 Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe.
Pflichtprüfung bei ETW: Teilungserklärung (Sonder- vs. Gemeinschaftseigentum), aktuelle Höhe der Instandhaltungsrücklage (mind. 0,80 €/m²/Monat), WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre auf Sonderumlagen und Rechtsstreitigkeiten, Höhe des Hausgelds und laufende Verfahren gegen die WEG.
Eine Sonderumlage ist eine außerplanmäßige Zahlung aller WEG-Eigentümer für Großreparaturen, die die Rücklage übersteigen. Der Käufer einer ETW haftet für alle nach dem Eigentumsübergang beschlossenen Sonderumlagen – auch für bereits geplante Maßnahmen. Deshalb müssen die WEG-Protokolle vor dem Kauf geprüft werden.