Das Grundbuch erklärt: Was steht drin und warum ist es wichtig?

Das Grundbuch ist das amtliche Register für Grundstücke und Immobilien. Wer eine Immobilie kauft, muss zwingend ins Grundbuch eingetragen werden – erst dann sind Sie rechtlich der Eigentümer. Aber das Grundbuch enthält noch viel mehr.

Die drei Abteilungen des Grundbuchs

Abteilung II: Diese Einträge sind kritisch

Wohnrecht: Wenn ein Wohnrecht für eine Person eingetragen ist, darf diese Person auch nach Ihrem Kauf in der Immobilie wohnen – lebenslang. Das schränkt Ihre Nutzungsmöglichkeiten erheblich ein.

Nießbrauch: Noch weitgehender als Wohnrecht. Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Erträge einbehalten.

Wegerecht: Nachbarn oder Dritte dürfen Ihr Grundstück betreten oder überqueren. Das ist nicht zwingend schlimm, muss aber bekannt sein.

Tipp: Fordern Sie vor jedem Kauf einen aktuellen Grundbuchauszug an. Das kostet ca. 10–20 € beim zuständigen Amtsgericht. Ihr Notar besorgt diesen automatisch – fragen Sie aber aktiv nach einem vollständigen Auszug mit allen Abteilungen.

Abteilung III: Alte Schulden tilgen lassen

Eingetragene Grundschulden aus einer früheren Finanzierung des Verkäufers müssen vor oder bei Kauf gelöscht werden. Das regelt in der Regel der Notar über das Treuhandkonto. Wichtig: Kaufen Sie nie eine Immobilie mit fremden, nicht gelöschten Schulden im Grundbuch.

Checkliste Grundbuch

• ✓ Grundbuchauszug vor Besichtigung anfordern (alle 3 Abteilungen)
• ✓ Eigentümereintrag prüfen: Stimmt das mit dem Verkäufer überein?
• ✓ Lasten in Abt. II klären: Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte?
• ✓ Grundschulden in Abt. III: Löschung beim Notartermin sicherstellen
• ✓ Auflassungsvormerkung nach Notartermin kontrollieren

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