Notarkosten beim Hauskauf: Was kostet der Notar wirklich?
In Deutschland ist ein Immobilienkauf ohne Notar nicht möglich. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und schützt beide Seiten rechtlich. Dafür verlangt er Gebühren, die gesetzlich festgelegt sind – nicht verhandelbar, aber kalkulierbar.
Was kostet der Notar genau?
Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert – in der Regel der Kaufpreis. Hinzu kommen Gebühren für die Grundbucheintragung. Insgesamt sollten Sie ca. 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch einplanen.
| Kaufpreis | Notargebühren ca. | Grundbuchgebühren ca. | Gesamt ca. |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 1.400 € | 700 € | 2.100 € |
| 300.000 € | 1.900 € | 950 € | 2.850 € |
| 400.000 € | 2.400 € | 1.200 € | 3.600 € |
| 500.000 € | 2.900 € | 1.450 € | 4.350 € |
| 600.000 € | 3.400 € | 1.700 € | 5.100 € |
Was macht der Notar genau?
- Finanzierungszusage vor Besichtigung: Holen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ein, bevor Sie konkrete Verhandlungen führen. Verkäufer nehmen ernsthafte Käufer bevorzugt.
- Mehrere Gutachten einholen: Lassen Sie die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten – Mängel im Keller, am Dach oder in der Heizung werden beim Besichtigungstermin oft übersehen.
Der Notar übernimmt mehrere Aufgaben:
- Entwurf des Kaufvertrags (vom Verkäufer benannt)
- Prüfung des Grundbuchs auf Belastungen
- Beurkundung des Kaufvertrags (Vorlesen, Unterschriften)
- Eintragung der Auflassungsvormerkung (sichert den Käufer)
- Abwicklung des Kaufpreises (Treuhandkonto, wenn vereinbart)
- Veranlassung der Grundbuchumschreibung auf den neuen Eigentümer
Tipp: Den Notar wählt in der Regel der Käufer – da der Käufer auch zahlt. Sie können jeden in Deutschland zugelassenen Notar beauftragen, nicht nur den nächsten.
Ablauf des Notartermins
Beim Notartermin liest der Notar den gesamten Kaufvertrag laut vor. Das dauert ca. 45–90 Minuten. Danach unterschreiben Käufer und Verkäufer. Der Kaufvertrag ist damit rechtskräftig. Den Kaufpreis zahlen Sie erst, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist – das dauert ca. 2–4 Wochen.
Checkliste Notartermin
- ✓ Personalausweis/Reisepass mitbringen
- ✓ Kaufvertragsentwurf mindestens 2 Wochen vorher lesen
- ✓ Steuer-ID bereithalten
- ✓ Finanzierungsbestätigung der Bank mitbringen
- ✓ Fragen an den Notar vorbereiten
- ✓ IBAN für spätere Gebührenzahlung
Alle Kosten rund um den Kauf: Kaufnebenkosten im Überblick. Nächster Schritt: Ablauf eines Immobilienkaufs Schritt für Schritt.
Notarkosten Immobilienkauf: Was fällig wird, wann — und wo die GNotKG-Tabelle liegt
Notarkosten beim Immobilienkauf sind bundesweit gesetzlich einheitlich (GNotKG). Wer das weiß, muss keine Angebote vergleichen — aber muss die Kostenstruktur verstehen um sie korrekt einzuplanen.
Wie Notargebühren berechnet werden
Grundlage: Gebührentabelle nach § 34 GNotKG. Geschäftswert = meist Kaufpreis. Jede Leistung hat eine Gebühren-Anzahl (1,0 = Vollgebühr, 0,5 = halbe Gebühr etc.).
Vollgebühr nach GNotKG bei verschiedenen Kaufpreisen:
| Kaufpreis | Vollgebühr (1,0-Gebühr) | Typische Gesamtkosten (ca.) |
|---|---|---|
| 150.000 € | 546 € | ca. 1.800–2.200 € |
| 250.000 € | 766 € | ca. 2.500–3.200 € |
| 400.000 € | 1.070 € | ca. 3.500–4.500 € |
| 600.000 € | 1.470 € | ca. 4.800–6.000 € |
| 800.000 € | 1.870 € | ca. 6.000–7.500 € |
| 1.000.000 € | 2.270 € | ca. 7.500–9.500 € |
Was genau im Gesamtbetrag steckt
- Beurkundungsgebühr Kaufvertrag (2,0-Gebühr)
- Vollzugsgebühr (0,5-Gebühr)
- Betreuungsgebühr (0,5-Gebühr)
- Grundbucheintrag Auflassungsvormerkung (0,5-Gebühr, GBGer.)
- Grundbucheintrag Auflassung (1,0-Gebühr, GBGer.)
- Grundschuldbestellung bei Kredit (1,0-Gebühr + 0,5-Gebühr)
- Auslagen, Dokumentenpauschale: 100–250 € pauschal
Notarkosten beim Immobilienkauf – Gebührentabelle 2025
| Kaufpreis | Beurkundungsgebühr | Auflassungsvormerkung | Eigentumsumschreibung | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 870 € | 217 € | 435 € | ca. 2.000 € |
| 300.000 € | 1.135 € | 284 € | 567 € | ca. 2.600 € |
| 400.000 € | 1.400 € | 350 € | 700 € | ca. 3.200 € |
| 500.000 € | 1.735 € | 434 € | 867 € | ca. 4.000 € |
| 750.000 € | 2.340 € | 585 € | 1.170 € | ca. 5.500 € |
Was zahlen Käufer genau – alle Notarposten
- Beurkundung des Kaufvertrags: Hauptgebühr nach GNotKG, ca. 2× Gebührensatz des Kaufpreises
- Auflassungsvormerkung: 0,5× Gebührensatz – schützt Käufer vor Zwischenverkauf
- Eigentumsumschreibung: 1× Gebührensatz – finaler Eintrag im Grundbuch
- Grundschuldbestellung: Wenn Finanzierungsbank Sicherheit einträgt, ca. 0,5–1,0 % der Grundschuld
- Vollzugsgebühren: Kommunikation mit Grundbuchamt, Finanzamt, Behörden – oft pauschal 50–200 €
- Auslagen: Porto, Kopien, Grundbuchauszüge – meist 50–150 €
Alle Notargebühren sind gesetzlich geregelt und bundesweit einheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Preisvergleiche zwischen Notaren sind daher nicht möglich – nur beim Service.
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Häufige Fragen
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grundbucheintragung mit weiteren 0,5 %. Beide Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
100 %-Finanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer. Banken verlangen Risikoaufschläge ab 0,3–0,8 %, und Sie brauchen trotzdem die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) aus eigenen Mitteln.
Durchschnittlich 4–8 Monate: 2–4 Monate Suche, 4–6 Wochen für Finanzierung und Notartermin, dann 1–4 Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe.
Notarkosten liegen insgesamt bei ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € Kaufpreis fallen ca. 3.200 € an (Beurkundung + Auflassungsvormerkung + Grundbucheintragung). Hinzu kommt die Grundschuldbestellung für die Finanzierung (ca. 0,3–0,5 % der Darlehenssumme). Alle Gebühren sind bundeseinheitlich nach GNotKG geregelt.
Alle Kosten des Kaufvertrags trägt nach gesetzlicher Regelung (§ 448 BGB) der Käufer. Der Verkäufer zahlt nur die Kosten für die Löschung bestehender Lasten (Grundschulden) aus dem Grundbuch. In der Praxis wird das meist so vereinbart – es gibt aber keine zwingende gesetzliche Pflicht.