Immobilienkauf Checkliste: Schritt für Schritt zum Eigenheim
Warum eine Checkliste beim Immobilienkauf unverzichtbar ist
Ein Immobilienkauf umfasst Dutzende von Schritten, Dokumenten und Fristen. Wer ohne Struktur vorgeht, riskiert teure Fehler oder verpasst wichtige Prüfpunkte. Diese Checkliste wurde auf Basis realer Kaufprozesse erstellt und deckt alle Phasen lückenlos ab.
Phase 1: Finanzielle Vorbereitung
- Eigenkapital ermitteln: Mindestens 20 % des Kaufpreises + alle Nebenkosten
- Monatliche Belastung berechnen (max. 30–35 % des Nettohaushaltseinkommens)
- Schufa-Auskunft einholen (jährlich kostenlos)
- Finanzierungsangebote von mindestens 3 Banken vergleichen
- KfW-Förderung prüfen (z. B. Wohneigentumsprogramm 124)
- Wohnriester oder Eigenheimrente prüfen
Phase 2: Immobiliensuche
- Suchprofil definieren: Lage, Größe, Typ, Baujahr, Preis
- Mehrere Portale nutzen: ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen
- Makler beauftragen oder Selbstsuche – Vor- und Nachteile abwägen
- Vergleichspreise für Zielregion recherchieren
- Besichtigungstermine koordinieren und Notizen führen
Phase 3: Objektprüfung
| Prüfpunkt | Wichtigkeit | Zuständig |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Kritisch | Notar |
| Baulastenverzeichnis | Hoch | Baurechtsamt |
| Energieausweis | Pflicht | Verkäufer |
| Bausubstanz-Gutachten | Sehr hoch | Sachverständiger |
| Wohnflächenberechnung | Mittel | Makler/Eigenmessung |
| Altlastenkataster | Situativ | Umweltamt |
Phase 4: Kaufverhandlung
- Vergleichspreise als Verhandlungsargument nutzen
- Mängel dokumentieren und Preisabschlag verhandeln
- Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände schriftlich festhalten
- Kaufpreisrate oder Ratenzahlung klären (unüblich, aber möglich)
Phase 5: Notarvertrag und Beurkundung
- Notartermin frühzeitig vereinbaren (meist 4–6 Wochen Vorlauf)
- Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vorher lesen
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen
- Kaufpreis erst nach Auflassungsvormerkung überweisen
- Grunderwerbsteuer innerhalb von 4 Wochen zahlen
Phase 6: Übergabe und Einzug
- Übergabeprotokoll erstellen: Zählerstände, Mängel, Schlüssel
- Versicherungen abschließen: Gebäude, Hausrat, Elementar
- Ummeldung beim Einwohnermeldeamt (Frist: 2 Wochen)
- Energieverträge auf eigenen Namen ummelden
- Nachsendeauftrag bei der Post stellen
Häufige Fehler beim Immobilienkauf
Diese Fehler machen viele Käufer – und bereuen sie später:
- Eigenkapital unterschätzt: Nebenkosten von 10–15 % vergessen
- Zu wenig besichtigt: Nur eine Besichtigung, keine zweite mit Experten
- Grundbuch nicht geprüft: Wegerechte oder Hypotheken übersehen
- Emotionale Entscheidung: Verliebt in die Optik, Substanz ignoriert
- Keine Rücklagen geplant: Für Reparaturen und Instandhaltung fehlt Budget
Häufige Fragen
Von der Finanzierungszusage bis zum Eigentumsübergang dauert es typischerweise 2–4 Monate. Der Notar benötigt 4–6 Wochen für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Personalausweis, Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Selbstauskunft für die Bank sowie Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundrisse vom Verkäufer.
Nach notarieller Beurkundung nur bei beidseitigem Einverständnis oder arglistiger Täuschung. Vorher (vor dem Notartermin) ist ein Rücktritt problemlos möglich.