Ablauf Immobilienkauf: Alle Schritte erklärt
Ein Immobilienkauf läuft in Deutschland in klar definierten Schritten ab. Von der ersten Idee bis zum Einzug vergehen typischerweise 3 bis 6 Monate. Wer den Ablauf kennt, ist besser vorbereitet und vermeidet typische Fehler.
Schritt 1: Finanzierung klären (Wochen 1–4)
Bevor Sie auch nur eine Immobilie besichtigen, klären Sie Ihre Finanzierung. Besuchen Sie mindestens 3 Banken oder einen Finanzierungsvermittler. Klären Sie den maximalen Kreditbetrag und lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. Ohne diese nehmen viele Verkäufer Sie nicht ernst.
Schritt 2: Immobilie suchen und besichtigen
- Kaufnebenkosten einkalkulieren: Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) ein – diese müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
- Finanzierungszusage vor Besichtigung: Holen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ein, bevor Sie konkrete Verhandlungen führen. Verkäufer nehmen ernsthafte Käufer bevorzugt.
Jetzt beginnt die aktive Suche. Nutzen Sie Portale wie Immoscout24, Immowelt und Ebay Kleinanzeigen. Richten Sie Suchaufträge ein. Bei interessanten Objekten: sofort melden – der Markt ist schnell. Besichtigungen systematisch mit Fotos und Notizen dokumentieren.
Schritt 3: Kaufpreis verhandeln
Haben Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden, kommt die Preisverhandlung. In der aktuellen Marktlage sind 5–10 % unter Angebotspreis oft möglich. Argumentieren Sie mit konkreten Mängeln, Vergleichspreisen und Ihrer schnellen Finanzierungsbereitschaft. Mehr dazu: Preisverhandlung beim Immobilienkauf.
Schritt 4: Notar beauftragen (ca. 2–4 Wochen vor Termin)
Der Käufer wählt in der Regel den Notar. Dieser erstellt den Kaufvertragsentwurf und schickt ihn beiden Parteien. Wichtig: Sie haben das Recht, den Entwurf mindestens 2 Wochen vor Beurkundung zu erhalten und zu prüfen (Beurkundungsgesetz).
Schritt 5: Notartermin und Kaufvertrag
Der Notar liest den gesamten Kaufvertrag vor (ca. 60–90 Min). Beide Parteien unterschreiben. Der Kaufvertrag ist rechtskräftig. Die Auflassungsvormerkung wird sofort ins Grundbuch eingetragen – sie schützt den Käufer.
Schritt 6: Zahlung und Eigentumsübertragung
Nachdem die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, erhalten Sie vom Notar die Zahlungsaufforderung. Nach Eingang des Kaufpreises beim Verkäufer veranlasst der Notar die endgültige Grundbuchumschreibung. Parallel zahlen Sie die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt. Erst wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, wird das endgültige Eigentum eingetragen.
Schritt 7: Schlüsselübergabe und Einzug
Mit der vollständigen Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung erhalten Sie die Schlüssel. Dokumentieren Sie bei der Übergabe alle Zählerstände und Mängel.
| Schritt | Dauer ca. |
|---|---|
| Finanzierung klären | 1–4 Wochen |
| Suche und Besichtigung | 2–12 Wochen |
| Verhandlung und Einigung | 1–2 Wochen |
| Kaufvertragsentwurf | 1–3 Wochen |
| Notartermin | 1 Tag |
| Zahlung und Grundbuch | 4–8 Wochen |
| Schlüsselübergabe | 1 Tag |
Für die Vorbereitung: Vollständige Kauf-Checkliste und Eigenkapitalbedarf berechnen.
Ablauf Immobilienkauf: Von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe
Der Immobilienkauf hat klare Phasen — aber die Zeitlinie überrascht viele Käufer. Zwischen Handschlag und Schlüssel vergehen oft 3–4 Monate. Wer das nicht weiß, plant falsch.
| Phase | Was passiert | Dauer | Wer handelt |
|---|---|---|---|
| Besichtigung + Entscheidung | Objekt prüfen, Preisrecherche, Verhandlung | Wochen–Monate | Käufer + Makler |
| Finanzierungsbestätigung | Bank bestätigt Kreditrahmen | 3–10 Werktage | Käufer + Bank |
| Kaufvertragsentwurf | Notar erstellt Entwurf nach Vorgabe | 5–14 Tage | Notar |
| Prüfungsfrist (14 Tage) | Käufer + Anwalt prüfen Entwurf | Mind. 14 Tage | Käufer (+ Anwalt) |
| Notartermin | Beurkundung, alle anwesend | 1–2 Stunden | Notar, Käufer, Verkäufer |
| Auflassungsvormerkung | Notar beantragt Eintragung | 3–7 Werktage | Notar → Grundbuchamt |
| GrESt-Bescheid | Finanzamt schickt Zahlungsaufforderung | 4–8 Wochen | Finanzamt |
| Kaufpreiszahlung | Käufer überweist nach Notar-Freigabe | Fälligkeitstermin | Käufer |
| Grundschuldbestellung | Bank erhält Grundschuld im GB | 3–6 Wochen | Bank + Notar + GB-Amt |
| Besitzübergabe | Schlüsselübergabe nach Zahlung | Vereinbarter Termin | Verkäufer |
| Grundbuchumschreibung | Käufer wird eingetragen | 4–8 Wochen nach Zahlung | Grundbuchamt |
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Häufige Fragen
Durchschnittlich 4–8 Monate: 2–4 Monate Suche, 4–6 Wochen für Finanzierung und Notartermin, dann 1–4 Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe.
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grundbucheintragung mit weiteren 0,5 %. Beide Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
100 %-Finanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer. Banken verlangen Risikoaufschläge ab 0,3–0,8 %, und Sie brauchen trotzdem die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) aus eigenen Mitteln.