Grunderwerbsteuer 2025: Alle 16 Bundesländer im Vergleich
Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache. Seit 2006 darf jedes Bundesland seinen eigenen Steuersatz festlegen – und die Unterschiede sind erheblich. Zwischen Bayern mit 3,5 % und NRW/Saarland mit 6,5 % liegt bei einem 400.000-€-Objekt ein Unterschied von 12.000 €.
Übersicht: Grunderwerbsteuersätze 2025
| Bundesland | Steuersatz | Beispiel 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| NRW | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
Wann entsteht die Grunderwerbsteuer?
- Steuerliche Verluste nutzen: Anfangsverluste durch hohe Finanzierungskosten können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden – wichtig für die Steuerplanung in den ersten Jahren.
- 10-Jahres-Frist beachten: Vermietete Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußerbar (§ 23 EStG). Bei selbstgenutzten Objekten gilt die Freigrenze ohne Wartezeit.
Die Grunderwerbsteuer entsteht mit der Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar. Das Finanzamt schickt nach der Beurkundung einen Grunderwerbsteuerbescheid – in der Regel innerhalb von 4–6 Wochen. Erst nach Zahlung der Steuer erteilt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die kein Grundbucheintrag möglich ist.
Tipp: Wer eine Immobilie als Schenkung oder Erbschaft erhält, zahlt keine Grunderwerbsteuer – aber möglicherweise Schenkungs- oder Erbschaftsteuer. Mehr dazu: Erbschaftsteuer bei Immobilien.
Grunderwerbsteuer vermeiden – geht das legal?
Ja, in engen Grenzen. Wer eine Immobilie von Eltern, Kindern oder dem Ehepartner kauft, ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Außerdem: Inventar (Küche, Einbauschränke) kann separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Mehr legale Wege erklärt unser Artikel Grunderwerbsteuer legal sparen.
Checkliste: Grunderwerbsteuer einplanen
- ✓ Steuersatz Ihres Bundeslandes prüfen
- ✓ Betrag sofort berechnen (Kaufpreis × Steuersatz)
- ✓ Liquidität sicherstellen: Zahlung ca. 4 Wochen nach Notartermin
- ✓ Inventarliste im Kaufvertrag prüfen (Steuerersparnis möglich)
- ✓ Unbedenklichkeitsbescheinigung abwarten vor Grundbucheintrag
Den genauen Betrag für Ihre Situation berechnen Sie schnell mit unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Grunderwerbsteuer 2025: Alle 16 Bundesländer mit Zeitverlauf und Prognose
Kein anderes Kaufnebenkosten-Element hat sich so stark verändert: Zwischen 2006 und 2025 haben 14 von 16 Bundesländern ihren GrESt-Satz angehoben. Bayern und Sachsen halten als einzige den Ursprungssatz von 3,5 %.
| Bundesland | 2006 | 2012 | 2015 | 2025 | Gesamterhöhung |
|---|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 0 Punkte |
| Sachsen | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 3,5 % | 0 Punkte |
| Hamburg | 3,5 % | 4,5 % | 4,5 % | 4,5 % | +1 Punkt |
| Baden-Württemberg | 3,5 % | 5,0 % | 5,0 % | 5,0 % | +1,5 Punkte |
| Niedersachsen | 3,5 % | 4,5 % | 5,0 % | 5,0 % | +1,5 Punkte |
| Rheinland-Pfalz | 3,5 % | 5,0 % | 5,0 % | 5,0 % | +1,5 Punkte |
| Bremen | 3,5 % | 5,0 % | 5,0 % | 5,0 % | +1,5 Punkte |
| Mecklenburg-Vorp. | 3,5 % | 5,0 % | 5,0 % | 5,0 % | +1,5 Punkte |
| Sachsen-Anhalt | 3,5 % | 4,5 % | 5,0 % | 5,0 % | +1,5 Punkte |
| Hessen | 3,5 % | 5,0 % | 6,0 % | 6,0 % | +2,5 Punkte |
| Berlin | 3,5 % | 5,0 % | 6,0 % | 6,0 % | +2,5 Punkte |
| Brandenburg | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | +3 Punkte |
| NRW | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | +3 Punkte |
| Saarland | 3,5 % | 5,5 % | 6,5 % | 6,5 % | +3 Punkte |
| Schleswig-Holstein | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | +3 Punkte |
| Thüringen | 3,5 % | 5,0 % | 6,5 % | 6,5 % | +3 Punkte |
Die Erhöhungen seit 2006 kosten Käufer in teuren Bundesländern bei einer 500.000-€-Immobilie real 15.000 € mehr als zum Ursprungssatz.
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Häufige Fragen
Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Werbungskosten (Zinsen, AfA, Kosten) können gegengerechnet werden.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (3,5–6,5 % je Bundesland). Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf das Immobilieneigentum, die Gemeinde erhebt.