Grunderwerbsteuer sparen: 5 legale Wege für Immobilienkäufer

Warum ist die Grunderwerbsteuer so hoch?

Zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg) beträgt die Grunderwerbsteuer — bei einem 400.000 € Haus also 14.000–26.000 €. Ein echter Posten, den man mit cleverer Planung reduzieren kann.

Methode 1: Inventar und bewegliche Güter separat kaufen

Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den Grundstückskaufpreis an, nicht auf bewegliche Gegenstände. Was separat im Kaufvertrag ausgewiesen wird, ist GrESt-frei:

• Einbauküche (oft 5.000–15.000 €)
• Außensauna, Gartenhaus
• Markisen, Jalousien (wenn nicht fest verbaut)

Beispiel: Einbauküche 10.000 € separat ausgewiesen → Steuervorteil bei 5 % GrESt: 500 €

Achtung: Finanzamt prüft kritisch. Wert muss realistisch sein (Kaufnachweis), sonst droht Steuernachzahlung.

Methode 2: Share Deal (für große Investments)

Beim Share Deal kauft man nicht die Immobilie direkt, sondern Gesellschaftsanteile an einer GmbH/KG, der die Immobilie gehört. GrESt fällt nicht an (bis 89,9 % Anteilsübernahme). Nur relevant ab ~500.000 € Investitionsvolumen.

Methode 3: Schenkung oder Erbschaft nutzen

Immobilien, die innerhalb der Familie übertragen werden, sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG):

• Übertragung auf Ehepartner
• Übertragung auf Kinder
• Erbschaft

Schenkungssteuer kann trotzdem anfallen — aber Freibeträge (Ehepartner 500.000 €, Kind 400.000 €) sind häufig ausreichend.

Methode 4: Erstmaliger Hauskauf — förderberechtigte Länder

Bayern und Sachsen erheben nur 3,5 % GrESt — bei gezielter Wohnortplanung ein echter Vorteil. Andere Länder haben vereinzelt Freibeträge für Erstkäufer diskutiert, aber noch nicht eingeführt.

Methode 5: Bauen statt kaufen

Kaufst du nur das Grundstück und baust separat, fällt GrESt nur auf den Grundstückspreis an — nicht auf die Baukosten. Das spart erheblich:

Voraussetzung: Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag sind zeitlich getrennt und vertraglich unabhängig.

Was definitiv nicht geht (Risiken vermeiden)

• Kaufpreis im Vertrag künstlich drücken (Steuerhinterziehung)
• Finanzamt täuschen über bewegliche Güter
• Share Deal ohne steuerliche Beratung eingehen