Kaufnebenkosten Rechner: Alle Kosten im Überblick
Was sind Kaufnebenkosten und wie hoch sind sie?
Kaufnebenkosten sind alle zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen. Je nach Bundesland und Maklereinsatz liegen sie zwischen 8 und 15 % des Kaufpreises — bei einem 400.000-Euro-Haus also bis zu 60.000 Euro extra.
Die drei Hauptkostenpunkte
- Immer mit Nettomietrendite arbeiten: Bruttomietrendite minus Verwaltung (0,8 %), Instandhaltung (1,0–1,5 %) und Leerstand (ca. 4 %) ergibt die Nettomietrendite – die entscheidende Zahl.
- Nicht nur die erste Monatsrate vergleichen: Die monatliche Rate sagt wenig ohne Gesamtzinsbelastung. Lassen Sie sich immer den effektiven Jahreszins und die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit zeigen.
| Kostenart | Höhe | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je nach Bundesland) | Ja |
| Notarkosten + Grundbuch | ca. 1,5–2,0 % | Ja |
| Maklerprovision | 0–7,14 % (meist 50/50 geteilt) | Nein (wenn kein Makler) |
Rechenbeispiel: Kaufnebenkosten nach Bundesland
| Bundesland | GrESt | Kaufpreis 350.000 € | Nebenkosten gesamt |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 350.000 € | ca. 31.000 € (ohne Makler) |
| Berlin | 6,0 % | 350.000 € | ca. 38.000 € (ohne Makler) |
| NRW | 6,5 % | 350.000 € | ca. 40.000 € (ohne Makler) |
| Brandenburg | 6,5 % | 350.000 € | ca. 40.000 € (ohne Makler) |
Notarkosten: Was genau wird berechnet?
Notarkosten sind gesetzlich festgelegt (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) und richten sich nach dem Kaufpreis:
- Beurkundung Kaufvertrag: ca. 0,75–1,0 % vom Kaufpreis
- Grundbucheintragung: ca. 0,3–0,5 %
- Auflassungsvormerkung: ca. 0,2 %
- Eintragung Grundschuld: ca. 0,5 % (wenn Finanzierung)
Wann fallen keine Maklerkosten an?
- Direktkauf vom Eigentümer (ohne Makler)
- Kauf vom Bauträger (Erstverkauf)
- Privatverkauf unter Verwandten
Statistisch haben ca. 50–60 % aller Immobilienkäufe in Deutschland einen Makler involviert.
Eigenkapital und Kaufnebenkosten
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, NICHT die Kaufnebenkosten. Das heißt: Kaufnebenkosten müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Kaufnebenkosten (10 %): 30.000 €
- Mindest-Eigenkapital: 30.000 € (nur Nebenkosten)
- Empfohlen: 30.000 € Nebenkosten + 20 % von 300.000 € = 90.000 €
Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?
- Bei Kapitalanlage: Ja — alle Kaufnebenkosten sind sofort abzugsfähige Werbungskosten oder werden auf Kaufpreis aufgeschlagen (erhöhter Buchwert)
- Bei Eigennutzung: Nein — Kaufnebenkosten sind nicht steuerlich absetzbar
Kaufnebenkosten-Rechner: Was die wichtigsten Parameter bedeuten
| Nebenkostenart | Höhe | Wer zahlt | Verhandelbar? |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) | Käufer | Nein (gesetzlich) |
| Notarkosten | 1,0–1,5 % | Käufer | Nein (gesetzlich) |
| Grundbucheintrag | 0,3–0,5 % | Käufer | Nein (gesetzlich) |
| Maklerprovision | 0–3,57 % (Käufer-Anteil) | Käufer/Verkäufer | Teilweise |
| Gutachterkosten | 0,3–0,5 % | Optional, Käufer | Ja |
Was einen Kaufnebenkosten-Rechner gut macht
Ein präziser Rechner berücksichtigt: das Bundesland (Grunderwerbsteuer variiert 3,5–6,5 %), ob ein Makler beteiligt ist, ob eine Grundschuld eingetragen wird (erhöht Notarkosten) und ob ein Gutachten beauftragt wird. Pauschale "10 %-Rechner" sind zu ungenau für die Budgetplanung.
Kaufnebenkosten nach Bundesland: Was Sie wirklich zahlen
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Notar + GB | Makler (Käufer) | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | ca. 1,5 % | 3,57 % | ca. 8,6 % |
| Sachsen | 3,5 % | ca. 1,5 % | 3,57 % | ca. 8,6 % |
| Hamburg | 4,5 % | ca. 1,5 % | 3,125 % | ca. 9,1 % |
| Hessen | 6,0 % | ca. 1,5 % | 2,975 % | ca. 10,5 % |
| NRW | 6,5 % | ca. 1,5 % | 3,57 % | ca. 11,6 % |
| Berlin, Brandenburg | 6,0–6,5 % | ca. 1,5 % | 3,57 % | ca. 11–11,6 % |
Achtung: Obige Werte gelten nur wenn alle drei Nebenkostenpositionen anfallen. Ohne Makler sinken die Nebenkosten auf ca. 5–8 %. Genaue Berechnung: Kaufnebenkosten-Rechner.
Kaufnebenkosten bei 300.000 Euro: Rechenbeispiele
| Bundesland | Kaufpreis | Gesamte Nebenkosten | Davon Grunderwerbsteuer |
|---|---|---|---|
| Bayern | 300.000 € | ca. 25.800 € | 10.500 € |
| NRW | 300.000 € | ca. 34.800 € | 19.500 € |
| Berlin | 300.000 € | ca. 33.000 € | 18.000 € |
Diese Kosten müssen als Eigenkapital vorhanden sein — Banken finanzieren Kaufnebenkosten nicht. Planen Sie realistisch: Mit 20 % Eigenkapital bei einem 300.000-€-Objekt brauchen Sie 60.000 € EK plus 25.000–35.000 € Nebenkosten = insgesamt 85.000–95.000 € liquide.
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Häufige Fragen
Selten — nur in Ausnahmefällen und mit sehr guter Bonität. Standard ist: Kaufnebenkosten aus Eigenkapital.
Faustregel: 10 % des Kaufpreises planen — in Bayern 8 %, in NRW eher 12 % mit Makler.
Über das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Objekten), das Ertragswertverfahren (Mietrendite-basiert) oder das Sachwertverfahren (Baukosten-basiert) lassen sich grobe Schätzungen erstellen. Für genaue Werte brauchen Sie einen Gutachter.
Online-Rechner geben gute Orientierungswerte, ersetzen aber keine individuelle Beratung. Abweichungen von 10–20 % zur Realität sind möglich, da lokale Marktdaten und individuelle Objekteigenschaften nicht vollständig erfasst werden.
Je nach Bundesland und ob ein Makler involviert ist: 5–12 % des Kaufpreises. Ohne Makler: 5–8 % (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % + Notar ca. 1,5 %). Mit Makler: 8–12 %. Bayern ist am günstigsten (ca. 8,6 % gesamt), NRW und Berlin am teuersten (ca. 11–12 %).
Grundsätzlich nein — Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis selbst (max. 80–90 % LTV). Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. In Ausnahmefällen (sehr gute Bonität, niedrige Beleihung) überschreiten einige Banken die 100-%-Finanzierungsgrenze leicht, aber dies ist teuer und selten.