Notarkosten beim Hauskauf: Was kostet der Notar wirklich 2025?
Warum braucht man beim Immobilienkauf einen Notar?
In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben (§311b BGB). Ohne Notarvertrag ist der Kauf einer Immobilie rechtlich unwirksam. Der Notar stellt sicher, dass beide Parteien rechtssicher handeln und keine Seite benachteiligt wird.
Notarkosten: Übersicht aller Gebühren
| Leistung | Kosten (bei 300.000 €) | Pflicht? |
|---|---|---|
| Beurkundung Kaufvertrag | ca. 1.070 € | Ja |
| Auflassungsvormerkung | ca. 267 € | Empfohlen |
| Eigentumsumschreibung (Grundbuch) | ca. 535 € | Ja |
| Eintragung Grundschuld | ca. 535 € | Bei Finanzierung |
| Notarielle Vollmachten | 50–200 € | Situativ |
| Gesamt (typisch) | ca. 1.500–2.000 € | – |
| Grundbuchamtskosten | ca. 400–600 € | Ja |
| Gesamt inkl. Grundbuch | ca. 2.000–2.500 € | – |
Faustregel: 1,5 % des Kaufpreises
Als Daumenregel gilt: Notar- und Grundbuchkosten zusammen betragen ca. 1,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € rechnen Sie mit ca. 6.000 €. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) — Sie können nicht verhandelt werden.
Wer zahlt die Notarkosten?
In der Regel zahlt der Käufer alle Notar- und Grundbuchkosten. Das ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber in Deutschland üblich. Lediglich die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers trägt in der Praxis der Verkäufer.
Notar vs. Grundbuchamt: Was ist was?
- Notar: Erstellt und beurkundet den Kaufvertrag, koordiniert die Abwicklung, hält Treuhandkonto
- Grundbuchamt: Führt das Grundbuch, trägt Eigentumsübertragung ein (staatliche Behörde)
- Der Notar reicht alle Unterlagen beim Grundbuchamt ein — Sie müssen nicht selbst aktiv werden
So läuft die Notarabwicklung ab
- Kaufvertragsentwurf durch Notar (ca. 14 Tage vor Termin zugestellt)
- Notartermin: beide Parteien unterschreiben, Notar liest Vertrag vor
- Auflassungsvormerkung wird sofort ins Grundbuch eingetragen
- Notar beantragt Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt
- Käufer zahlt Kaufpreis nach Erhalt der Fälligkeitsmitteilung
- Nach Zahlung + Unbedenklichkeitsbescheinigung: Eigentumsumschreibung
Alle Nebenkosten im Überblick finden Sie auch in unserem Kaufnebenkosten-Rechner.
Kann man Notarkosten senken?
Kaum — die Gebühren sind gesetzlich festgelegt. Aber Sie können:
- Grundschuld und Kaufvertrag beim selben Notar beurkunden lassen (spart Doppelgebühren)
- Nachträgliche Vertragsänderungen vermeiden (jede kostet extra)
- Keine unnötigen Vollmachten beurkunden lassen
Häufige Fragen
Der Notar stellt nach der Beurkundung eine Kostenrechnung aus, die typischerweise innerhalb von 4 Wochen fällig ist. Sie sind unabhängig vom Kaufpreiszahlungstermin.
Bei vermieteten Objekten ja – als Anschaffungsnebenkosten über die AfA. Bei selbstgenutzten Immobilien sind Notarkosten nicht abzugsfähig.
Der Notar hat bereits Arbeit geleistet und rechnet seine Gebühren ab. Diese sind auch bei geplatztem Kauf fällig. Typischerweise zahlt die Partei, die den Rücktritt verursacht hat.