Muss ich als Vermieter rund um die Uhr erreichbar sein?

Nein, aber bei Notfällen (Heizungsausfall, Wasserschaden) muss eine Erreichbarkeit sichergestellt sein.

Kann der Mieter die Miete kürzen, wenn ich nicht repariere?

Ja, nach § 536 BGB darf der Mieter bei erheblichem Mangel die Miete mindern — ohne Kündigung.

Vermieter-Pflichten: Was musst du als Vermieter leisten?

Grundpflicht: Überlassung in bewohnbarem Zustand

Die Kernpflicht des Vermieters ist nach § 535 BGB, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten. Das bedeutet: Wohnungsübergabe in vertragsgemäßem Zustand + dauerhafte Instandhaltung.

Instandhaltungs- und Reparaturpflichten

Als Vermieter bist du verantwortlich für:

Heizungsanlage und Warmwasserversorgung
Dach, Fassade, tragende Wände (Bausubstanz)
Fenster und Türen (Rahmenkonstruktion)
Sanitärinstallationen (Leitungen, nicht Armaturen)
Elektroinstallation (Leitungen, Sicherungskasten)
Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Keller)

Kleine Reparaturen: Kann ich auf Mieter abwälzen?

Ja, per Kleinreparaturklausel im Mietvertrag — aber mit Grenzen:

Max. 75–150 € pro Einzelreparatur (je nach Gericht)
Max. 6–8 % der Jahreskaltmiete pro Jahr
Nur für Dinge, die der Mieter häufig berührt (Türknöpfe, Lichtschalter, Wasserhähne)

Nebenkostenabrechnung

Jährlich muss eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden:

Frist: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums
Verspätete Abrechnung: Nachforderungen nicht mehr möglich!
Abzurechnende Kosten: Nur im Mietvertrag vereinbarte Betriebskosten
Verteilerschlüssel: Muss klar definiert sein (Wohnfläche üblich)

Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV)

Kostenart	Umlagefähig?
Grundsteuer	Ja
Wasser / Abwasser	Ja
Heizung / Warmwasser	Ja
Müllabfuhr	Ja
Hausmeister	Ja (nur Ausführung, nicht Verwaltung!)
Verwaltungskosten	Nein
Reparaturen	Nein
Instandhaltungsrücklage	Nein

Mängelanzeige und Reaktionspflicht

Wenn Mieter einen Mangel anzeigen, musst du:

Innerhalb angemessener Frist reagieren (bei Heizungsausfall: 24 h!)
Reparatur beauftragen oder selbst durchführen
Bei Verzögerung: Mieter kann Miete mindern (§ 536 BGB)

Schönheitsreparaturen

Streichen und Tapezieren — wer ist zuständig?

Grundsatz: Vermieter muss Schönheitsreparaturen durchführen
Übertragung auf Mieter per Klausel möglich — aber viele Klauseln sind unwirksam!
Starre Fristenklauseln (z.B. "alle 3 Jahre streichen") sind unwirksam (BGH)
Wirksam: Klauseln mit Zustandsbeschreibung oder weichen Fristen

Weitere Pflichten im Überblick

Rauchmelder installieren und prüfen (je nach Bundesland)
Energieausweis bei Neuvermietung vorlegen
Mietsicherheit (Kaution) auf Treuhandkonto anlegen
Hausordnung bereitstellen
Modernisierungen 3 Monate vorher ankündigen

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Vermieter Pflichten Mietrecht Instandhaltung Nebenkostenabrechnung