Mietvertrag aufsetzen: Worauf Vermieter achten müssen
Mietvertrag: Vorlage oder Eigenkreation?
Ein individueller Mietvertrag kann rechtliche Vorteile bringen — aber auch Fallen. Empfohlen: Professionelle Vorlage vom Haus & Grund-Verband oder Anwalt, ergänzt um individuelle Vereinbarungen.
Pflichtinhalte jedes Mietvertrags
- Namen und Adressen aller Vertragsparteien
- Genaue Beschreibung der Mietsache (Adresse, Wohnungsnummer, Fläche)
- Mietbeginn (und ggf. -ende bei Zeitmietvertrag)
- Höhe der Kaltmiete
- Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale
- Höhe der Mietkaution
Nützliche optionale Klauseln
Schönheitsreparaturen
Wirksam formuliert: "Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn und soweit dies nach dem Zustand der Mieträume erforderlich ist." — Keine starren Fristen!
Haustierhaltung
Kleintiere (Hamster, Katzen) darf der Vermieter nicht generell verbieten. Größere Tiere (Hunde) können von Erlaubnis abhängig gemacht werden.
Untervermietung
Standard: Zustimmungsvorbehalt des Vermieters. Achtung: Bei berechtigtem Interesse muss Mieter Untervermietung erlaubt werden (§ 553 BGB).
Kleinreparaturklausel
"Der Mieter übernimmt die Kosten für Kleinreparaturen an den dem täglichen Gebrauch unterliegenden Einrichtungen bis zu einem Betrag von 100 € je Einzelreparatur und max. 8 % der Jahreskaltmiete."
Unwirksame Klauseln (Gerichte haben entschieden)
| Klausel | Warum unwirksam |
|---|---|
| "Küche ist alle 3 Jahre zu streichen" | Starre Frist ohne Zustandsvorbehalt (BGH) |
| "Mieter haftet für alle Schäden" | Zu weit — normaler Verschleiß ist Vermieter-Sache |
| "Kaution beträgt 5 Monatskaltmieten" | Über gesetzlichem Maximum (3 Monatskaltmieten) |
| "Mieter verzichtet auf Mietminderungsrecht" | Gesetzlich unverzichtbares Recht (§ 536 BGB) |
| "Wohnungsgröße ist unverbindlich" | Bei großer Abweichung kann Miete gemindert werden |
Übergabeprotokoll: Pflicht für jeden Vermieter
Das Übergabeprotokoll ist der wichtigste Schutz für beide Seiten:
- Alle Mängel schriftlich erfassen (mit Fotos!)
- Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) festhalten
- Schlüsselübergabe dokumentieren
- Von beiden Parteien unterschreiben lassen
Befristeter Mietvertrag: Wann möglich?
Zeitmietverträge (§ 575 BGB) sind nur gültig bei:
- Eigenbedarfsplanung nach Mietende
- Geplante Abriss-/Umbaumaßnahmen
- Überlassung als Dienstwohnung
Ohne triftigen Grund ist ein Zeitmietvertrag unwirksam und wird zu einem unbefristeten Vertrag!
Häufige Fragen
Ja, aber professionelle Vorlagen vom Haus & Grund-Verband vermeiden rechtliche Fallen. Ein Anwalt sollte individuelle Klauseln prüfen.
Maximal 3 Monatskaltmieten (§ 551 BGB). Höhere Kaution ist unwirksam.