Mietvertrag aufsetzen: Worauf Vermieter achten müssen
Mietvertrag: Vorlage oder Eigenkreation?
Ein individueller Mietvertrag kann rechtliche Vorteile bringen — aber auch Fallen. Empfohlen: Professionelle Vorlage vom Haus & Grund-Verband oder Anwalt, ergänzt um individuelle Vereinbarungen.
Pflichtinhalte jedes Mietvertrags
- Schriftlicher Mietvertrag schützt beide Seiten: Verwenden Sie immer einen aktuellen Mietvertragsvordruck (z. B. des Deutschen Mieterbunds oder Haus & Grund) – mündliche Vereinbarungen sind schwer durchsetzbar.
- Kaltmiete korrekt ansetzen: Orientieren Sie sich am lokalen Mietspiegel. Liegt Ihre Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, riskieren Sie rechtliche Konsequenzen nach dem Mietrecht.
- Namen und Adressen aller Vertragsparteien
- Genaue Beschreibung der Mietsache (Adresse, Wohnungsnummer, Fläche)
- Mietbeginn (und ggf. -ende bei Zeitmietvertrag)
- Höhe der Kaltmiete
- Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale
- Höhe der Mietkaution
Nützliche optionale Klauseln
Schönheitsreparaturen
Wirksam formuliert: "Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn und soweit dies nach dem Zustand der Mieträume erforderlich ist." — Keine starren Fristen!
Haustierhaltung
Kleintiere (Hamster, Katzen) darf der Vermieter nicht generell verbieten. Größere Tiere (Hunde) können von Erlaubnis abhängig gemacht werden.
Untervermietung
Standard: Zustimmungsvorbehalt des Vermieters. Achtung: Bei berechtigtem Interesse muss Mieter Untervermietung erlaubt werden (§ 553 BGB).
Kleinreparaturklausel
"Der Mieter übernimmt die Kosten für Kleinreparaturen an den dem täglichen Gebrauch unterliegenden Einrichtungen bis zu einem Betrag von 100 € je Einzelreparatur und max. 8 % der Jahreskaltmiete."
Unwirksame Klauseln (Gerichte haben entschieden)
| Klausel | Warum unwirksam |
|---|---|
| "Küche ist alle 3 Jahre zu streichen" | Starre Frist ohne Zustandsvorbehalt (BGH) |
| "Mieter haftet für alle Schäden" | Zu weit — normaler Verschleiß ist Vermieter-Sache |
| "Kaution beträgt 5 Monatskaltmieten" | Über gesetzlichem Maximum (3 Monatskaltmieten) |
| "Mieter verzichtet auf Mietminderungsrecht" | Gesetzlich unverzichtbares Recht (§ 536 BGB) |
| "Wohnungsgröße ist unverbindlich" | Bei großer Abweichung kann Miete gemindert werden |
Übergabeprotokoll: Pflicht für jeden Vermieter
Das Übergabeprotokoll ist der wichtigste Schutz für beide Seiten:
- Alle Mängel schriftlich erfassen (mit Fotos!)
- Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) festhalten
- Schlüsselübergabe dokumentieren
- Von beiden Parteien unterschreiben lassen
Befristeter Mietvertrag: Wann möglich?
Zeitmietverträge (§ 575 BGB) sind nur gültig bei:
- Eigenbedarfsplanung nach Mietende
- Geplante Abriss-/Umbaumaßnahmen
- Überlassung als Dienstwohnung
Ohne triftigen Grund ist ein Zeitmietvertrag unwirksam und wird zu einem unbefristeten Vertrag!
Mietvertrag aufsetzen: Was hinein muss und was Sie besser weglassen
| Klausel | Wirksam? | Alternative |
|---|---|---|
| Schönheitsreparaturen mit Starre Fristen | Unwirksam | Anlassbezogene Klausel |
| Endrenovierung unabhängig vom Zustand | Unwirksam | Nur bei tatsächlichem Bedarf |
| Haustierverbot pauschal | Teilweise unwirksam | Kleintierhaltung erlaubt lassen |
| Kleinreparaturen bis 100–150 € | Wirksam | Max. 200–250 €/Jahr Deckel |
| Wohnungszweck festlegen | Wirksam | Wohnnutzung und sonst nichts |
Was ein Mietvertrag zwingend enthalten muss
Parteien (Name + Adresse), Mietobjekt-Beschreibung, Mietbeginn, Miethöhe (Kalt- und Warmmiete), Nebenkosten-Vereinbarung (Pauschale oder Vorauszahlung?), Kautionshöhe und -form, Hausordnung-Verweis, Anzahl der Schlüssel. Ohne Schriftform: kein zeitlich unbegrenzter Mietvertrag möglich.
Was muss ein Mietvertrag zwingend enthalten?
| Pflichtangabe | Hinweis |
|---|---|
| Vertragsparteien (Name, Anschrift) | Alle Vermieter und Mieter namentlich |
| Mietobjekt (genaue Adresse + Lage im Gebäude) | Mit Beschreibung welche Räume/Keller/Parkplatz dazu gehören |
| Mietbeginn | Exaktes Datum |
| Mietdauer (befristet/unbefristet) | Befristung nur mit Angabe des Befristungsgrunds (§ 575 BGB) |
| Kaltmiete | Exakter Betrag in Euro |
| Betriebskostenvorauszahlung | Betrag und Hinweis auf Abrechnung |
| Kaution | Max. 3 Nettokaltmieten |
| Wohnfläche | Angabe empfohlen — Abweichung >10 % = Mietminderungsrecht |
Häufige unwirksame Klauseln (die Sie nicht verwenden sollten)
- Starre Renovierungsfristen: "Wände alle 3 Jahre streichen" — BGH hat solche starren Klauseln für unwirksam erklärt.
- Kleinreparaturklauseln ohne Oberbetrag: Muss einen Höchstbetrag pro Reparatur (max. 100–120 €) und jährlich (max. 6–8 % der Jahresmiete) beinhalten.
- Verpflichtung zum professionellen Auszugsrenovieren: "Wohnung muss durch Fachbetrieb gestrichen werden" — unwirksam, da unverhältnismäßig.
- Haustierverbote pauschal: Absolutes Tierhaltungsverbot in AGB ist unwirksam — erlaubt ist nur ein Zustimmungsvorbehalt für größere Tiere.
Empfehlung: Nutzen Sie validierte Vertragsvorlagen von Vermieterverbänden (Haus & Grund, GdW) oder beauftragen Sie einen Fachanwalt. Selbst formulierte Klauseln sind riskant. Mehr: BGB § 535 — Inhalt des Mietvertrags.
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Häufige Fragen
Ja, aber professionelle Vorlagen vom Haus & Grund-Verband vermeiden rechtliche Fallen. Ein Anwalt sollte individuelle Klauseln prüfen.
Maximal 3 Monatskaltmieten (§ 551 BGB). Höhere Kaution ist unwirksam.
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (Bezug ab 2014) und nach umfangreicher Modernisierung.
Ordentliche Kündigungen sind nur bei berechtigtem Interesse möglich: Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung oder wirtschaftliche Verwertung. Mieter ohne Kündigung können praktisch dauerhaft bleiben.
Mietverträge über Wohnraum bedürfen in Deutschland keiner besonderen Form — ein mündlicher Vertrag ist rechtlich wirksam. Aber: Schriftlichkeit ist dringend empfohlen (Beweissicherung). Verträge mit mehr als einem Jahr fester Laufzeit müssen schriftlich abgefasst sein, sonst gelten sie als unbefristet.
Ja, aber nur mit gesetzlich anerkanntem Befristungsgrund (§ 575 BGB): Eigennutzung nach Ablauf, bevorstehender Umbau/Abriss, oder Überlassung an besondere Personengruppen (z.B. Werkswohnung). Befristungen ohne Grund sind unwirksam — der Mietvertrag gilt dann als unbefristet.