Mietkaution: Anlage, Rückgabe und was Vermieter beachten müssen
Was ist die Mietkaution?
Die Mietkaution (Mietsicherheit) schützt den Vermieter vor Schäden, Mietschulden und ausstehenden Nebenkosten. Sie darf maximal 3 Monatskaltmieten betragen (§ 551 BGB).
Formen der Kaution
1. Barkaution
Die häufigste Form: Mieter zahlt Geld an Vermieter. Dieser muss es:
- Getrennt vom eigenen Vermögen anlegen (Insolvenzsicherheit!)
- Auf einem Treuhandkonto oder Sparkonto
- Zu handelsüblichen Zinsen anlegen
- Zinsen gehören dem Mieter!
2. Kautionsbürgschaft
Mieter zahlt Prämie an eine Versicherung, diese bürgt für die Kaution. Vorteile:
- Mieter muss keine Liquidität aufwenden
- Vermieter hat trotzdem Sicherheit
- Jahresprämie ca. 4–5 % der Kautionssumme
3. Verpfändetes Sparbuch
Mieter verpfändet ein eigenes Sparkonto. Vermieter bekommt Pfandrecht — kann aber nicht einfach darauf zugreifen.
4. Elternbürgschaft
Eltern oder Dritte bürgen für den Mieter. Rechtlich wirksam, aber Bonität des Bürgen wichtig.
Kaution in Raten zahlen
Mieter haben das Recht, die Kaution in 3 gleichen Monatsraten zu zahlen — erste Rate bei Einzug (§ 551 Abs. 2 BGB). Manche Vermieter akzeptieren trotzdem Einmalzahlung per Vereinbarung.
Wann muss die Kaution zurückgegeben werden?
Der Vermieter hat keine gesetzliche Frist, aber:
- Nach BGH-Rechtsprechung: Maximal 3–6 Monate nach Mietende
- Begründung nötig für Einbehalt
- Einbehalt nur für konkrete Forderungen (Schäden, ausstehende Miete, Nebenkostenabrechnung)
Kaution einbehalten: Was ist erlaubt?
| Erlaubter Einbehalt | Nicht erlaubt |
|---|---|
| Reparatur von Mieterschäden (über normaler Abnutzung) | Normale Abnutzung (Kratzer im Parkett) |
| Ausstehende Mietzahlungen | Schäden die schon bei Einzug vorhanden waren |
| Noch nicht abgerechnete Betriebskosten | Zu hohe Schätzung zukünftiger Kosten |
| Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (wenn wirksam vereinbart) | Schönheitsreparaturen ohne wirksame Klausel |
Übergabeprotokoll: Grundlage für Kautionsstreit
Ohne Übergabeprotokoll ist bei Streit schwer zu beweisen, was Vorschaden war. Daher:
- Einzugsprotokoll mit Fotos erstellen
- Auszugsprotokoll mit Fotos und Zeugen erstellen
- Beide Parteien unterschreiben
Was tun, wenn der Vermieter nicht zurückzahlt?
- Schriftliche Aufforderung mit Frist (2–3 Wochen)
- Mahnung per Einschreiben
- Anwalt einschalten oder Mieterbund kontaktieren
- Mahnverfahren oder Klage beim Amtsgericht
Häufige Fragen
Nein, der Mieter darf die Kaution nicht einfach mit der letzten Miete verrechnen — das ist eine Pflichtverletzung.
Der Mieter kann Schadensersatz fordern. Im Insolvenzfall des Vermieters kann die Kaution verloren gehen.