Mietkaution: Anlage, Rückgabe und Mieterrechte
Was ist die Mietkaution?
Die Mietkaution (Mietsicherheit) schützt den Vermieter vor Schäden, Mietschulden und ausstehenden Nebenkosten. Sie darf maximal 3 Monatskaltmieten betragen (§ 551 BGB).
Formen der Kaution
- Schriftlicher Mietvertrag schützt beide Seiten: Verwenden Sie immer einen aktuellen Mietvertragsvordruck (z. B. des Deutschen Mieterbunds oder Haus & Grund) – mündliche Vereinbarungen sind schwer durchsetzbar.
- Kaltmiete korrekt ansetzen: Orientieren Sie sich am lokalen Mietspiegel. Liegt Ihre Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, riskieren Sie rechtliche Konsequenzen nach dem Mietrecht.
1. Barkaution
Die häufigste Form: Mieter zahlt Geld an Vermieter. Dieser muss es:
- Getrennt vom eigenen Vermögen anlegen (Insolvenzsicherheit!)
- Auf einem Treuhandkonto oder Sparkonto
- Zu handelsüblichen Zinsen anlegen
- Zinsen gehören dem Mieter!
2. Kautionsbürgschaft
Mieter zahlt Prämie an eine Versicherung, diese bürgt für die Kaution. Vorteile:
- Mieter muss keine Liquidität aufwenden
- Vermieter hat trotzdem Sicherheit
- Jahresprämie ca. 4–5 % der Kautionssumme
3. Verpfändetes Sparbuch
Mieter verpfändet ein eigenes Sparkonto. Vermieter bekommt Pfandrecht — kann aber nicht einfach darauf zugreifen.
4. Elternbürgschaft
Eltern oder Dritte bürgen für den Mieter. Rechtlich wirksam, aber Bonität des Bürgen wichtig.
Kaution in Raten zahlen
Mieter haben das Recht, die Kaution in 3 gleichen Monatsraten zu zahlen — erste Rate bei Einzug (§ 551 Abs. 2 BGB). Manche Vermieter akzeptieren trotzdem Einmalzahlung per Vereinbarung.
Wann muss die Kaution zurückgegeben werden?
Der Vermieter hat keine gesetzliche Frist, aber:
- Nach BGH-Rechtsprechung: Maximal 3–6 Monate nach Mietende
- Begründung nötig für Einbehalt
- Einbehalt nur für konkrete Forderungen (Schäden, ausstehende Miete, Nebenkostenabrechnung)
Kaution einbehalten: Was ist erlaubt?
| Erlaubter Einbehalt | Nicht erlaubt |
|---|---|
| Reparatur von Mieterschäden (über normaler Abnutzung) | Normale Abnutzung (Kratzer im Parkett) |
| Ausstehende Mietzahlungen | Schäden die schon bei Einzug vorhanden waren |
| Noch nicht abgerechnete Betriebskosten | Zu hohe Schätzung zukünftiger Kosten |
| Nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen (wenn wirksam vereinbart) | Schönheitsreparaturen ohne wirksame Klausel |
Übergabeprotokoll: Grundlage für Kautionsstreit
Ohne Übergabeprotokoll ist bei Streit schwer zu beweisen, was Vorschaden war. Daher:
- Einzugsprotokoll mit Fotos erstellen
- Auszugsprotokoll mit Fotos und Zeugen erstellen
- Beide Parteien unterschreiben
Was tun, wenn der Vermieter nicht zurückzahlt?
- Schriftliche Aufforderung mit Frist (2–3 Wochen)
- Mahnung per Einschreiben
- Anwalt einschalten oder Mieterbund kontaktieren
- Mahnverfahren oder Klage beim Amtsgericht
Mietkaution: Rechte und Pflichten auf einen Blick
| Thema | Gesetzliche Regelung |
|---|---|
| Maximale Höhe | 3 Nettokaltmieten (§ 551 BGB) |
| Zahlung in Raten | Mieter kann in 3 Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB) |
| Anlage durch Vermieter | Getrennt vom Vermögen, auf Sperrkonto (§ 551 Abs. 3 BGB) |
| Verzinsung | Mindestens banküblicher Zinssatz — Erträge stehen dem Mieter zu |
| Rückgabefrist | Gesetzlich nicht geregelt; Rechtsprechung: 3–6 Monate nach Auszug |
| Einbehaltungsrecht | Nur für konkrete Schäden, Mietschulden oder ausstehende NK-Abrechnung |
Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?
- Echte Schäden: Schäden über normale Abnutzung hinaus (Kratzer im Parkett, Mieterschäden). Schönheitsreparaturen sind komplex — unwirksame Klauseln im Mietvertrag dürfen nicht als Argument dienen.
- Ausstehende Mieten: Mietrückstände, die zum Auszug noch offen sind.
- Nebenkostenabrechnung: Nachzahlungen aus der letzten NK-Abrechnung. Bis diese abgerechnet ist, darf der Vermieter einen angemessenen Teil einbehalten.
- Nicht erlaubt: Normale Abnutzung, Schäden die durch den Vermieter verursacht wurden, Reparaturen die ohnehin fällig wären (z.B. 20 Jahre alte Tapete).
Tipp: Fertigen Sie beim Einzug und Auszug ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos an — das ist der beste Schutz gegen ungerechtfertigte Abzüge. Mehr dazu: Wohnungsübergabe beim Auszug.
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Häufige Fragen
Nein, der Mieter darf die Kaution nicht einfach mit der letzten Miete verrechnen — das ist eine Pflichtverletzung.
Der Mieter kann Schadensersatz fordern. Im Insolvenzfall des Vermieters kann die Kaution verloren gehen.
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (Bezug ab 2014) und nach umfangreicher Modernisierung.
Ordentliche Kündigungen sind nur bei berechtigtem Interesse möglich: Eigenbedarf, erhebliche Pflichtverletzung oder wirtschaftliche Verwertung. Mieter ohne Kündigung können praktisch dauerhaft bleiben.
Die Rückgabe muss "unverzüglich" erfolgen — das bedeutet in der Regel 3–6 Monate nach Auszug. Den Vermieter trifft keine gesetzliche Frist, aber er muss die Kaution zurückzahlen, sobald er keine berechtigten Ansprüche mehr hat. Wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht, darf er einen angemessenen Teil (z.B. 200–500 €) einbehalten.
Ja. Der Vermieter muss die Kaution auf einem separaten Sparkonto zu banküblichen Zinsen anlegen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und werden bei Rückgabe ausgezahlt. In der Niedrigzinsphase waren das minimale Beträge — bei höheren Zinsen 2025 kann es sich um mehr handeln. Verlangen Sie beim Einzug einen Nachweis über das Kautionskonto.