Steuern bei Vermietung und Verpachtung
Wie werden Mieteinnahmen besteuert?
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG. Sie werden zum persönlichen Einkommensteuersatz besteuert – bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet jeder Euro Mieteinnahme 42 Cent Steuer. Aber: Zahlreiche Kosten sind abzugsfähig und können die Steuerlast deutlich senken.
Was muss ich als Einnahmen angeben?
- Werbungskosten vollständig absetzen: Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Fahrtkosten zur Immobilie und anteilige Steuerberatungskosten sind als Werbungskosten absetzbar.
- Steuerliche Verluste nutzen: Anfangsverluste durch hohe Finanzierungskosten können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden – wichtig für die Steuerplanung in den ersten Jahren.
- Nettokaltmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlungen)
- Überschüsse aus Betriebskostenabrechnungen
- Mietnebenleistungen (Garage, Stellplatz)
- Einnahmen aus Kurzzeitvermietung (Airbnb, Ferienwohnung)
- Abstandszahlungen durch Mieter
Abzugsfähige Werbungskosten für Vermieter
| Kostenart | Abzugsfähig? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Zinsen für Immobilienkredit | Ja, 100 % | Nur Zinsen, nicht Tilgung |
| Abschreibung (AfA 2 % p. a.) | Ja | Auf Gebäudewert, nicht Grundstück |
| Reparaturen und Instandhaltung | Ja | Erhaltungsaufwand sofort; Herstellungsaufwand über AfA |
| Hausverwaltungskosten | Ja, 100 % | Verwaltergebühren, WEG-Verwaltung |
| Grundsteuer | Ja | Auch wenn auf Mieter umgelegt |
| Versicherungen | Ja | Gebäude-, Haftpflicht-, Rechtsschutz |
| Maklergebühren (Neuvermietung) | Ja | Insertionskosten, Exposé |
| Fahrtkosten zur Immobilie | Ja | 0,30 €/km oder Bahn |
| Kontoführungsgebühren | Ja | Anteilig für Mietkonto |
| Steuerberaterkosten | Ja | Anteil Vermietungseinkünfte |
Erhaltungsaufwand vs. Herstellungsaufwand
Diese Unterscheidung ist steuerlich kritisch:
- Erhaltungsaufwand (sofort abzugsfähig): Reparatur, Austausch wie-für-wie, Schönheitsreparaturen
- Herstellungsaufwand (über AfA): Qualitätsverbesserungen, neue Badezimmer-Installation, Anbau
- Anschaffungsnaher Aufwand (§6 EStG): Sanierungen innerhalb von 3 Jahren nach Kauf, die 15 % des Kaufpreises übersteigen → zwingend über AfA
Details zur Abschreibung finden Sie in unserem Ratgeber AfA-Rechner für Immobilien.
Verlustverrechnung: Wenn Kosten die Einnahmen übersteigen
Übersteigen die Kosten (Zinsen + AfA + Ausgaben) die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Dieser Verlust kann mit anderen Einkünften (Gehalt, Selbstständigkeit) verrechnet werden → Steuererstattung möglich.
Anlage V: Was gehört wohin?
In der Steuererklärung müssen Vermieter die Anlage V ausfüllen. Pro Immobilie eine Anlage. Einnahmen in Zeile 7–13, Werbungskosten in Zeile 33–82. Viele Steuerberater empfehlen, alle Belege jahresweise zu sortieren und als Sammlung vorzulegen.
Anlage V 2025: Alle Werbungskosten die das Finanzamt akzeptiert — und welche es ablehnt
Die Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) ist das Herzstück der Vermieter-Steuererklärung. Das Finanzamt prüft diese Anlage besonders intensiv. Wer die Grenzen kennt, spart tausende Euro — und riskiert keinen Einspruch.
| Kostenart | Absetzbar? | Anmerkung | Typischer Betrag/Jahr |
|---|---|---|---|
| Darlehenszinsen | Ja, voll | Nur Zinsanteil, nicht Tilgung | 5.000–15.000 € |
| AfA Gebäude | Ja, 2–3 % | Nur Gebäudewert, kein Grundstück | 4.000–12.000 € |
| Reparaturen/Instandhaltung | Ja, voll | Erhaltungsaufwand, nicht aktivierbar | 1.000–5.000 € |
| Hausverwaltung | Ja, voll | Quittungen/Rechnungen aufbewahren | 600–2.400 € |
| Grundsteuer | Ja, voll | Auch wenn auf Mieter umgelegt | 300–900 € |
| Gebäudeversicherung | Ja, voll | Anteilig bei Mischnutzung | 200–600 € |
| Steuerberatungskosten | Ja (anteilig) | Anteil der Beratung für Anlage V | 200–600 € |
| Fahrten zur Immobilie | Ja (0,30 €/km) | Besichtigungen, Handwerker-Koordination | 100–500 € |
| Kontoführung | Nein | Private Kontoführung nicht absetzbar | — |
| Tilgungsanteil | Nein | Nur Zinsen, nie Tilgung | — |
| Leerstandskosten | Ja | Wenn Vermietungsabsicht nachgewiesen | Variabel |
| Modernisierung > 15 % in 3 J. | Nein (aktivieren) | Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§6 EStG) | Aktivieren! |
Anschaffungsnahe Herstellungskosten — die häufigste Steuerfalle
Wer in den ersten 3 Jahren nach Kauf mehr als 15 % des Gebäudekaufpreises für Renovierungen ausgibt, verliert das Sofort-Abzugsrecht. Alle Kosten müssen dann aktiviert und über die AfA abgeschrieben werden. Bei 400.000 € Kaufpreis (davon 300.000 € Gebäude) ist die Grenze: 45.000 € in 3 Jahren. Wer z.B. für 50.000 € renoviert: alle 50.000 € müssen aktiviert werden, kein einziger Euro sofort absetzbar.
Häufige Fragen
Ja. Wer Mieteinnahmen erzielt, ist zur Abgabe der Steuererklärung verpflichtet, sobald die Einkünfte den Grundfreibetrag übersteigen oder andere steuerpflichtige Einkünfte vorhanden sind.
Ja. Auch Einliegerwohnungen unterliegen der Einkommensteuer. Anteilige Kosten (Zinsen, AfA, Wasser, Strom) können entsprechend dem Wohnflächenanteil abgezogen werden.
Für die Steuer sind nur die Einnahmen relevant, die beim Vermieter als Ertrag verbleiben. Betriebskostenvorauszahlungen sind durchlaufende Posten – werden als Einnahme und gleichzeitig als Ausgabe gebucht.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.