Abschreibung Immobilien: AfA erklärt + Beispiele
Was ist die Absetzung für Abnutzung (AfA)?
Die AfA erlaubt es Vermietern, die Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Das Finanzamt erkennt dabei an, dass Gebäude im Laufe der Zeit verschleißen. Das Grundstück selbst ist nicht abschreibbar – nur der Gebäudeanteil.
AfA-Sätze im Überblick
- 10-Jahres-Frist beachten: Vermietete Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußerbar (§ 23 EStG). Bei selbstgenutzten Objekten gilt die Freigrenze ohne Wartezeit.
- AfA konsequent nutzen: Die jährliche Abschreibung (2 % bei Gebäuden ab 1925) mindert direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % pro Jahr.
| Gebäudetyp | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr ab 1925) | 2 % p. a. | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohngebäude (vor 1925 erbaut) | 2,5 % p. a. | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
| Wohngebäude (ab 2023 Neubau) | 3 % p. a. | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG n.F. |
| Denkmalschutz (Sanierung) | 9 % / 7 % p. a. | 8 + 4 J. | § 7i EStG |
| Gewerbliche Gebäude | 3 % p. a. | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 EStG |
Schritt-für-Schritt: AfA berechnen
- Gesamtanschaffungskosten ermitteln: Kaufpreis + Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
- Grundstücksanteil herausrechnen: Nur der Gebäudewert ist abschreibbar. Faustregel: 20–30 % für das Grundstück, je nach Lage
- AfA-Satz anwenden: 2 % auf den Gebäudewert
- Jährlichen Abschreibungsbetrag festhalten: Dieser Betrag mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen
Rechenbeispiel:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € |
| Nebenkosten (10 %) | 35.000 € |
| Gesamtanschaffungskosten | 385.000 € |
| Grundstücksanteil (25 %) | 96.250 € |
| Gebäudewert (abschreibbar) | 288.750 € |
| Jährliche AfA (2 %) | 5.775 € / Jahr |
| Steuerersparnis (Grenzsteuersatz 42 %) | ca. 2.425 € / Jahr |
Erhöhte Abschreibung: Sonder-AfA §7b EStG
Für Neubauten von Mietwohnungen in angespannten Wohnungsmärkten gibt es eine Sonderabschreibung von zusätzlich 5 % p. a. in den ersten 4 Jahren. Voraussetzungen:
- Neubau fertiggestellt ab 01.01.2023
- Wohnung wird für mindestens 10 Jahre vermietet
- Baukosten unter 5.200 € pro Quadratmeter
- Kaufpreis unter 4.000 € pro Quadratmeter (Begrenzung der Bemessungsgrundlage)
Gebäudeanteil: Wie wird er festgelegt?
Das Finanzamt nutzt die amtliche Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung (Sachwertverfahren). Diese basiert auf Bodenrichtwerten und dem Sachwert des Gebäudes. Sie können auch eine eigene Vereinbarung im Kaufvertrag treffen – aber nur wenn diese wirtschaftlich nachvollziehbar ist.
AfA und Grundsteuerreform 2025
Die Grundsteuerreform hat keinen direkten Einfluss auf die Einkommensteuer-AfA. Allerdings kann sich der Bodenrichtwert verändern, was die Berechnung des Grundstücksanteils beeinflusst. Lassen Sie Ihren Steuerberater die Aufteilung jährlich prüfen.
AfA selbst berechnen: Schritt für Schritt mit konkreten Zahlen
Die AfA-Berechnung ist keine Schwartz-Kunst — aber sie braucht präzise Eingangsdaten. Wer die 4 Schritte kennt, kann den Abzugsbetrag selbst ermitteln und mit dem Steuerberater auf Augenhöhe sprechen.
Die 4-Schritte-Berechnung
Schritt 1: Gesamtkaufpreis aus Notarvertrag
Beispiel: 450.000 € (Kaufpreis) + 7.000 € Notarkosten + 13.500 € GrESt (3 %) + 16.065 € Makler = 486.565 € Anschaffungskosten gesamt
Schritt 2: Grundstücksanteil ermitteln
Bodenrichtwert der Gemeinde × Grundstücksfläche = Bodenwert. Beispiel: 280 €/m² × 200 m² = 56.000 €. Verhältnis: 56.000 / 486.565 = 11,5 %. Gebäudeanteil: 88,5 %.
Schritt 3: AfA-Basis berechnen
486.565 € × 88,5 % = 430.610 € absetzbare Basis
Schritt 4: Jährliche AfA
Baujahr 2010 → AfA-Satz 2 %. 430.610 × 2 % = 8.612 € AfA pro Jahr
Bei 42 % Grenzsteuersatz: 8.612 × 42 % = 3.617 € Steuerersparnis/Jahr
| Variante | AfA-Satz | Jährliche AfA | Steuerersparnis (42 %) |
|---|---|---|---|
| Baujahr vor 1925 | 2,5 % | 10.765 € | 4.521 € |
| Baujahr 1925–2022 | 2,0 % | 8.612 € | 3.617 € |
| Neubau 2023+ | 3,0 % | 12.918 € | 5.426 € |
| Denkmal (§ 7i Phase 1) | 9,0 % | 38.755 € | 16.277 € |
Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Makler) gehören zur AfA-Basis! Viele Steuerberater und noch mehr Vermieter vergessen das. Bei unserem Beispiel wären das 36.565 € Nebenkosten zusätzlich in der Basis — das macht 366 € mehr AfA-Abzug pro Jahr.
Häufige Fragen
Die reguläre AfA (§7 Abs. 4 EStG) beträgt 2 % p. a. und läuft 50 Jahre. Die Sonder-AfA (§7b EStG) erlaubt zusätzlich 5 % in den ersten 4 Jahren für Neubauten unter bestimmten Bedingungen.
Nein. Die AfA gilt nur für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien. Bei Eigennutzung gibt es keine steuerliche Abschreibung.
Das Gebäude gilt als vollständig abgeschrieben. Weitere Abschreibungen sind nicht mehr möglich, es sei denn, es wurden werterhöhende Maßnahmen durchgeführt (dann separat abschreibbar).
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (3,5–6,5 % je Bundesland). Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf das Immobilieneigentum, die Gemeinde erhebt.