Grundsteuer Reform 2025: Wie sich Ihre Steuer verändert hat
Warum wurde die Grundsteuer reformiert?
Das Bundesverfassungsgericht erklärte 2018 die bisherige Einheitswert-Berechnung aus den Jahren 1964 (West) und 1935 (Ost) für verfassungswidrig. Die völlig veralteten Werte führten zu massiver Ungleichbehandlung. Bis Ende 2024 mussten alle Bundesländer neue Berechnungsgrundlagen einführen.
Das neue Bundesmodell (gilt in 11 Bundesländern)
In den meisten Bundesländern gilt das Bundesmodell, das auf dem Bodenrichtwert und dem statistischen Ertragswert (Miete) basiert:
| Faktor | Wert / Quelle |
|---|---|
| Bodenrichtwert | Örtliches Gutachterausschuss-Verzeichnis |
| Grundstücksgröße | Aus Grundbuch/Katasteramt |
| Nettokaltmiete (statistisch) | Anlage 39-41 BewG (nach Lage und Baujahr) |
| Bewirtschaftungskosten | 30 % Pauschalabzug |
| Kapitalisierungsfaktor | 25-fach (einheitlich) |
| Grundsteuermesszahl | 0,34 ‰ (Wohngebäude) |
| Hebesatz | Individuell je Gemeinde (oft 400–600 %) |
Länder mit abweichendem Modell
| Bundesland | Modell | Besonderheit |
|---|---|---|
| Bayern | Flächenmodell | Nur Fläche, kein Wert |
| Baden-Württemberg | Bodenwertmodell | Nur Bodenrichtwert × Fläche |
| Hamburg | Wohnlagenmodell | Lagetyp statt exakter Miete |
| Hessen | Flächen-Faktor-Modell | Fläche + Lage-Korrekturfaktor |
| Niedersachsen | Flächen-Lage-Modell | Wie Hessen |
| Saarland | Flächen-Faktor-Modell | – |
| Sachsen | Modifiziertes Bundesmodell | Niedrigere Messzahlen |
Was ändert sich für Sie konkret?
Aufkommensneutralität war das erklärte Ziel: Bundesweit sollte die Gesamtgrundsteuer gleich bleiben. In der Praxis gibt es aber erhebliche Verschiebungen:
- Gewinner: Eigentümer in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bodenrichtwerten
- Verlierer: Eigentümer in stark gestiegenen Lagen (München, Frankfurt, Berlin)
- Umlagepflicht: Vermieter dürfen die Grundsteuer weiterhin auf Mieter umlegen
Grundsteuer anfechten: Wann lohnt sich ein Einspruch?
- Falscher Bodenrichtwert zugeordnet (prüfen auf BORIS-Portalen)
- Falsche Wohnfläche oder Grundstücksgröße
- Falsche Gebäudeart (z. B. als Büro statt Wohngebäude eingestuft)
- Einspruchsfrist: 1 Monat nach Bescheidzustellung
Häufige Fragen
Die neuen Grundsteuerbescheide gelten erstmals ab dem 1. Januar 2025. Übergangsweise galten 2022–2024 die alten Einheitswerte.
Das hängt von Lage und Hebesatz ab. In Großstädten mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten kann die Grundsteuer steigen, selbst wenn Gemeinden den Hebesatz gesenkt haben. In ländlichen Regionen oft sinkend.
Ja. Die Grundsteuer ist eine umlagefähige Betriebskosten nach BetrKV. Steigt die Grundsteuer, steigen die Nebenkosten für Mieter.