Steuererklärung als Vermieter: Anlage V komplett ausfüllen
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) muss jeder ausfüllen, der eine Immobilie vermietet. Du trägst dort alle Mieteinnahmen und abzugsfähigen Kosten ein. Das Ergebnis fließt in deine Einkommensteuer ein.
Einnahmen (Zeilen 7–14)
- Steuerliche Verluste nutzen: Anfangsverluste durch hohe Finanzierungskosten können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden – wichtig für die Steuerplanung in den ersten Jahren.
- 10-Jahres-Frist beachten: Vermietete Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußerbar (§ 23 EStG). Bei selbstgenutzten Objekten gilt die Freigrenze ohne Wartezeit.
Zu versteuernde Einnahmen aus Vermietung:
- Kaltmiete: Alle empfangenen Mieteinnahmen des Jahres
- Nebenkosten-Vorauszahlungen: Auch Betriebskostenvorauszahlungen werden als Einnahme gewertet
- Zuschüsse, Abfindungen: z.B. Abstandszahlungen
Nicht zu versteuern: Erstattungen von Nebenkosten, Kautionen
Werbungskosten (Zeilen 33–88)
Abzugsfähige Kosten mindern deinen Gewinn:
| Kostenart | Zeile | Bemerkung |
|---|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | 33–36 | 2 % p.a. vom Gebäudewert |
| Darlehenszinsen | 37 | Nur Zinsanteil, nicht Tilgung! |
| Verwaltungskosten | 50 | Hausverwaltung, Buchhaltung |
| Instandhaltungskosten | 51 | Reparaturen bis 4.000 € sofort abziehbar |
| Versicherungen | 56 | Haus, Haftpflicht, Rechtschutz |
| Grundsteuer | 57 | Volle Absetzbarkeit |
| Fahrtkosten | 62 | 0,30 €/km zur Immobilie |
| Werbung / Inserate | 67 | Für Mietersuche |
Unterschied: Sofortabzug vs. Abschreibung
- Erhaltungsaufwand: Reparaturen, die den Zustand erhalten → sofort abziehbar
- Herstellungsaufwand: Maßnahmen, die die Immobilie verbessern → müssen über Nutzungsdauer abgeschrieben werden
Grenze: Maßnahmen über 4.000 € netto müssen in der Regel abgeschrieben werden (außer: sofortabzugsfähiger Erhaltungsaufwand per Antrag).
Typische Fehler in der Anlage V
- Tilgungsanteil des Darlehens eingetragen (nur Zinsen sind absetzbar!)
- Grundstücksanteil in der AfA-Berechnung nicht abgezogen
- Private Fahrtkosten statt Fahrten zur Immobilie eingetragen
- Kaution als Einnahme verbucht
- Nebenkostenguthaben aus Vorjahren vergessen
Steuererstattung bei Anfangsjahren
In den ersten Jahren nach dem Kauf entstehen häufig Werbungskostenüberschüsse (= steuerliche Verluste), weil:
- Kaufnebenkosten (Notar, Makler) abgesetzt werden
- Renovierungskosten anfallen
- Zinsen noch hoch sind
Diese Verluste werden mit anderem Einkommen verrechnet → Steuererstattung! Das ist einer der großen Vorteile der Kapitalanlageimmobilie.
Anlage V ausfüllen 2025: Schritt für Schritt mit echten Zahlen
Die Anlage V ist keine Wissenschaft — aber viele Vermieter füllen sie falsch aus und verschenken dabei 2.000–5.000 € jährlich. Hier der vollständige Durchgang.
Anlage V: Struktur und wichtigste Zeilen
| Zeile (Anlage V) | Was einzutragen ist | Fehlerquelle |
|---|---|---|
| 4 | Kaltmiete (ohne NK) | Betriebskosten-Vorauszahlungen nicht vergessen |
| 5–6 | Umlagen/Betriebskosten | Nur Vorauszahlungen, nicht Jahresabrechnung |
| 7 | Einnahmen gesamt | = Zeile 4 + Zeile 5 |
| 21 | Absetzung für Abnutzung (AfA) | Nur Gebäudeanteil, richtiger AfA-Satz prüfen! |
| 43–45 | Schuldzinsen | Nur Zinsanteil aus Kontoauszug/Jahresbescheinigung |
| 46–52 | Sonstige Werbungskosten | Hausverwaltung, Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer |
| 57 | Verlust aus VuV | Negative Einkünfte → Verrechnung mit anderen Einkunftsarten |
Der häufigste Fehler: AfA falsch berechnen
Vermieter nehmen oft den Gesamtkaufpreis als AfA-Basis — das ist falsch. Der Grundstückswert ist nie absetzbar. Richtige Vorgehensweise:
- Kaufpreis aus Notarvertrag (z.B. 350.000 €)
- Grundstücksanteil ermitteln: Bodenrichtwert × Grundstücksfläche (z.B. 80.000 €)
- Gebäudewert: 350.000 - 80.000 = 270.000 €
- AfA-Satz: 2 % (Baujahr 1975) → 5.400 € absetzbar/Jahr
- Ohne diese Berechnung: 2 % × 350.000 = 7.000 € → 1.600 € zu viel abgesetzt
Vermieter-Steuern im Überblick – alle relevanten Posten
| Steuerart | Basis | Satz / Regelung | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Einkommensteuer auf Mieteinnahmen | Nettomieteinnahmen – Werbungskosten | Persönlicher Steuersatz (14–45 %) | Verluste mit anderem Einkommen verrechenbar |
| Abschreibung (AfA) | Gebäudeanteil des Kaufpreises | 2 % p.a. (Altbau bis 1924: 2,5 %) / Sonderabschreibung § 7b | Nur auf Gebäude, nicht Grundstück |
| Spekulationssteuer | Veräußerungsgewinn | Persönlicher ESt-Satz, bei Vermietung: 10 Jahre | Eigengenutzte Immobilien: steuerfrei |
| Grundsteuer | Einheitswert / neue Grundsteuerwerte | Messzahl × Hebesatz (variiert stark) | Ab 2025: neue Berechnung nach GrStRefG |
| Umsatzsteuer | Nur bei Option nach § 9 UStG | 19 % | Ermöglicht Vorsteuerabzug bei Gewerbeimmobilien |
Die wichtigsten abzugsfähigen Werbungskosten
Vermieter können folgende Kosten als Werbungskosten absetzen (§ 21 EStG):
- Zinsen aus der Finanzierung (vollständig abzugsfähig)
- Instandhaltung und Reparaturen (sofort abzugsfähig bis 255 € netto je Maßnahme)
- Hausverwaltungskosten (vollständig)
- Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km)
- Maklergebühren für Neuvermietung (vollständig)
- Steuerberatungskosten für vermietungsbezogene Beratung
- Versicherungsbeiträge (Gebäudeversicherung, Mietausfallversicherung)
Grundlage: § 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Steuerliche Optimierung (AfA-Gutachten, Modernisierungsstrategie) am besten mit einem auf Immobilien spezialisierten Steuerberater abstimmen.
Häufige Fragen
Nicht zwingend, aber bei mehreren Immobilien oder komplexen Renovierungen empfiehlt sich ein Berater.
Sobald du Mieteinnahmen hast — auch bei Überschuss 0 € oder Verlust.
Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Werbungskosten (Zinsen, AfA, Kosten) können gegengerechnet werden.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.
Vermieter zahlen Einkommensteuer auf den Überschuss aus Mieteinnahmen (nach Abzug aller Werbungskosten) sowie Grundsteuer. Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an. Umsatzsteuer ist bei Wohnraumvermietung normalerweise nicht relevant.
Abzugsfähig sind: Finanzierungszinsen, Abschreibung (2 % der Gebäudeanschaffungskosten jährlich), Instandhaltungskosten, Hausverwaltung, Maklergebühren für Neuvermietung, Versicherungen, Grundsteuer und anteilige Steuerberatungskosten. Die Abschreibung allein spart bei einer 500.000-€-Immobilie (Gebäudeanteil 400.000 €) jährlich 8.000 € × persönlichen Steuersatz.