Eigennutzung vs. Kapitalanlage: Was lohnt sich mehr?

Eigennutzung oder Kapitalanlage — die Grundfrage

Beim Immobilienkauf stellt sich früher oder später die Frage: Selbst einziehen oder vermieten? Beide Wege haben finanzielle und steuerliche Vorteile — aber auch Nachteile, die oft unterschätzt werden.

Eigennutzung: Vorteile

• Keine Einkommensteuer auf die "eingesparte Miete"
• Kein Vermieterrisiko (Mietausfall, Schäden, Leerstand)
• Wohnkostenabsicherung für das Alter
• Keine Kapitalertragsteuer beim Verkauf nach 2 Jahren Eigennutzung
• Emotionaler Wert: Gestaltungsfreiheit, Sicherheit

Eigennutzung: Nachteile

• Keine steuerliche Absetzbarkeit von Zinsen, AfA, Kosten
• Gebundenes Kapital (illiquide)
• Klumpenrisiko: großer Teil des Vermögens in einer Immobilie
• Instandhaltungskosten trägt der Eigentümer selbst

Kapitalanlage: Vorteile

• Abzug von Zinsen, AfA (2 % p.a.), Verwaltungskosten
• Steuerlicher Verlust senkt Einkommensteuer
• Mieteinnahmen tilgen Kredit (Fremdfinanzierung)
• Wertsteigerungspotenzial ohne Eigennutzungsbindung
• Steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren Haltefrist

Kapitalanlage: Nachteile

• Vermieterrisiken: Mietnomaden, Leerstand, Schäden
• Mieteinnahmen sind steuerpflichtig
• Verwaltungsaufwand (oder externe Hausverwaltung)
• Bei Verkauf vor 10 Jahren: Spekulationssteuer

Rechenbeispiel: Eigennutzung vs. Vermietung

Die 10-Jahres-Faustregel

Kaufen lohnt sich bei Eigennutzung erst ab ca. 10–15 Jahren Haltedauer, da Kaufnebenkosten (8–12 %) erst dann durch Wertsteigerung kompensiert sind. Bei Kapitalanlage kann sich die Rechnung dank Steuervorteile früher rechnen.

Wann Eigennutzung besser ist

• Geringe Steuerlast (niedriger Grenzsteuersatz)
• Hohe lokale Mietpreise (hohe eingesparte Miete)
• Langfristiger Zeithorizont (> 15 Jahre)
• Wunsch nach Stabilität und Sicherheit

Wann Kapitalanlage besser ist

• Hoher Grenzsteuersatz (42–45 %)
• Gute Renditeimmobilien mit 4–5 % Bruttomietrendite
• Mobiler Lebensstil (Umzug, Ausland)
• Diversifikation neben anderen Investments