Nettomietrendite nach Steuern: Echte Rendite
Warum die Vorsteuerrendite nicht ausreicht
Eine Nettomietrendite von 4 % klingt gut. Doch nach Steuern bleiben – je nach persönlichem Steuersatz – nur 2,3–2,7 % übrig. Erst die Nachsteuerrendite macht Immobilien mit anderen Anlageformen vergleichbar. Wie wir in unserem Ratgeber Mietrendite berechnen zeigen, ist die Nettomietrendite selbst schon ein wichtiger Schritt – aber die Steuerbetrachtung geht noch einen weiter.
Die Formel für die Nachsteuerrendite
- Kaufpreisfaktor prüfen: Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) zeigt die "Amortisationszeit". Werte über 25 gelten in vielen Regionen als teuer – unter 20 als günstig.
- Immer mit Nettomietrendite arbeiten: Bruttomietrendite minus Verwaltung (0,8 %), Instandhaltung (1,0–1,5 %) und Leerstand (ca. 4 %) ergibt die Nettomietrendite – die entscheidende Zahl.
Nachsteuerrendite = Nettomieteinnahmen − Steuerlast + Steuererstattung durch AfA & Zinsen
geteilt durch Gesamtinvestition × 100
Rechenbeispiel Schritt für Schritt
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis + Nebenkosten | 330.000 € |
| Jahresnettomiete | 12.600 € |
| Laufende Kosten | –2.400 € |
| Kreditzinsen (Darlehen 260.000 €, 3,8 %) | –9.880 € |
| AfA (2 % auf 247.500 € Gebäudewert) | –4.950 € |
| Steuerlicher Verlust V+V | –4.630 € |
| Steuererstattung (42 %) | +1.945 € |
| Effektiver Cashflow nach Steuern | +3.265 € |
| Eigenkapital (70.000 €) | – |
| Eigenkapitalrendite nach Steuern | 4,7 % |
Das Beispiel zeigt: Obwohl die Mietrendite auf den Gesamtkaufpreis (~3,8 % netto) mäßig erscheint, ergibt die Eigenkapitalrendite 4,7 % – dank Fremdkapitalhebel und Steuererstattung durch AfA.
Einfluss des Steuersatzes auf die Rendite
| Grenzsteuersatz | Steuererstattung aus Verlust V+V | Effektive EK-Rendite |
|---|---|---|
| 25 % | +1.158 € | 3,2 % |
| 35 % | +1.620 € | 4,0 % |
| 42 % | +1.945 € | 4,7 % |
| 45 % | +2.084 € | 5,0 % |
Immobilien sind steuerlich umso attraktiver, je höher der persönliche Steuersatz ist.
Nettomietrendite nach Steuern: Vollständige Berechnung
Die Nachsteuerrendite ist das, was tatsächlich übrig bleibt. Drei Stufen der Berechnung:
| Stufe | Rechnung | Beispiel (350.000 €, 1.100 €/Monat, Steuersatz 40 %) |
|---|---|---|
| 1. Bruttorendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis | 13.200 ÷ 350.000 = 3,77 % |
| 2. Nettorendite | Bruttorendite − Kosten (ca. 1 %) | 3,77 % − 1,0 % = 2,77 % |
| 3. Nachsteuerrendite | Nettorendite × (1 − Steuersatz) | 2,77 % × 0,60 = 1,66 % |
Was die Steuer konkret kostet
Bei 40 % persönlichem Steuersatz halbiert sich die Rendite fast. Einziges Gegengewicht: AfA-Abschreibung (2 % des Gebäudewerts p.a.) und Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar und reduzieren die Steuerlast.
Realistisch: Bei 3,8 % Zins und 4 % Bruttorendite ist die Nachsteuerrendite in der Anfangsphase oft negativ — das ist nur vertretbar wenn Wertsteigerung die Gesamtrechnung rettet.
Von Bruttorendite zur Nachsteuerrendite: Schritt-für-Schritt
| Rendite-Ebene | Formel | Beispiel (300.000 €, 900 €/Monat) |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | 10.800 ÷ 300.000 × 100 = 3,6 % |
| Nettorendite | Jahresreinertrag ÷ Gesamtinvestition × 100 | ca. 2,4–2,8 % (nach Kosten) |
| Nachsteuerrendite | Nettorendite – Steuereffekt + AfA-Vorteil | 1,8–2,5 % (Steuersatz 42 %) |
Steuerliche Abzüge bei vermieteten Immobilien
| Position | Steuerlich absetzbar? | Höhe |
|---|---|---|
| Abschreibung (AfA) | Ja | 2 % p.a. des Gebäudewerts (Neubau: 3 %) über 50 Jahre |
| Zinsen aus Finanzierung | Ja (Werbungskosten) | 100 % der Darlehenszinsen |
| Instandhaltungskosten | Ja (Werbungskosten) | Üblicherweise 1–2 €/m²/Monat kalkulieren |
| Verwaltungskosten | Ja | ca. 20–40 €/Monat bei Hausverwaltung |
| Versicherungen (Gebäude) | Ja | Vollständig absetzbar |
| Grundsteuer | Ja (vom Vermieter getragen) | Vollständig absetzbar |
Wichtig: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Der persönliche Grenzsteuersatz bestimmt die Steuerbelastung. Weitere Details: BMF: Vermietung und Verpachtung.
Häufige Fragen
ETF-Gewinne unterliegen der Abgeltungsteuer (25 % + Soli). Immobilienerträge dem Grenzsteuersatz. Bei hohem Einkommen ist die Steuerersparnis durch Verlust V+V bei Immobilien ein Vorteil gegenüber ETFs.
Ja deutlich. In den ersten Jahren übersteigen AfA + Zinsen oft die Mieteinnahmen → Verlust V+V → Steuererstattung. Später sinken die Zinsen (Tilgung), und die Rendite stabilisiert sich.
Online-Rechner geben gute Orientierungswerte, ersetzen aber keine individuelle Beratung. Abweichungen von 10–20 % zur Realität sind möglich, da lokale Marktdaten und individuelle Objekteigenschaften nicht vollständig erfasst werden.
Als grobe Richtlinie gilt: Bruttomietrendite über 5 % = solide, über 7 % = sehr gut. In teuren Großstädten wie München oder Hamburg liegen Renditen oft unter 3 % – hier spekuliert man eher auf Wertsteigerung.
Nettomietrendite: Jahresreinertrag (Kaltmiete minus Bewirtschaftungskosten) geteilt durch Gesamtinvestition. Nachsteuerrendite: Berücksichtigt zusätzlich Einkommensteuer auf Mieteinnahmen minus steuerliche Vorteile (AfA, Zinsenabzug). Bei Grenzsteuersatz 42 % und hohem Eigenkapital ist die Nachsteuerrendite oft 0,5–1,5 Prozentpunkte niedriger als die Nettomietrendite.
Als Faustregel: Wenn die Nachsteuerrendite über den Finanzierungskosten liegt. Bei 4,5 % Hypothekenzins ist eine Nachsteuerrendite von mindestens 3,5 % notwendig, damit kein negativer Cashflow entsteht. In teuren Lagen (Faktor >30) ist negativer Cashflow einzuplanen und nur durch Wertsteigerung zu kompensieren.