Eigennutzung vs. Vermietung: Was lohnt sich finanziell mehr?
Die Grundfrage: Eigentum nutzen oder vermieten?
Wer eine Immobilie kauft, hat zwei grundlegende Optionen: selbst einziehen (Eigennutzung) oder vermieten (Kapitalanlage). Beides hat steuerliche, finanzielle und lebenspraktische Konsequenzen – und es gibt kein "richtig" ohne persönlichen Kontext.
Finanzieller Vergleich: Die wichtigsten Unterschiede
| Merkmal | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Mietersparen | Ja (eingesparte Miete = "Rendite") | Nein |
| Steuerliche AfA | Nein | Ja (2 % p. a.) |
| Zinsabzug | Nein | Ja (vollständig) |
| Spekulationsfrist | Entfällt (keine Steuer bei Verkauf) | 10 Jahre Haltefrist |
| Flexibilität | Eingeschränkt | Hoch (Verkauf jederzeit möglich) |
| Risiko Mietausfall | Entfällt | Vorhanden |
Rechenbeispiel: Eigennutzung
Kaufpreis 320.000 €, Eigenkapital 80.000 €, Darlehen 240.000 €, monatliche Rate 1.400 €.
Bisherige Miete: 1.100 €/Monat → eingesparte Miete: 13.200 €/Jahr.
Mehrbelastung vs. Miete: 1.400 € – 1.100 € = 300 €/Monat. Nach 25 Jahren: Immobilie abbezahlt, kein Wohnkostenproblem im Alter.
Rechenbeispiel: Vermietung
Gleiches Objekt, aber Sie wohnen weiter zur Miete: Mieteinnahme 1.100 €, Kreditrate 1.400 € → monatliches Minus 300 €. Durch AfA + Zinsen entsteht steuerlicher Verlust → Erstattung ca. 200 €/Monat. Netto-Belastung: 100 €/Monat – plus Wertsteigerung und Vermögensaufbau. Mehr dazu: Nettomietrendite nach Steuern.
Wann Eigennutzung besser ist
- Sie planen langfristig sesshaft zu sein (10+ Jahre)
- Mietrendite in Ihrer Stadt liegt unter 2,5 % netto
- Eingesparte Miete ist vergleichbar mit Mietrendite
- Psychologischer Wert von "eigenem Zuhause" wichtig
Wann Vermietung besser ist
- Berufliche Mobilität: Job-Wechsel in andere Stadt möglich
- Mietrendite über 4 % netto erzielbar
- Hoher Grenzsteuersatz (42 %+) macht Steuervorteile wertvoll
- Günstiges Angebot in Lage mit Aufwertungspotenzial
Häufige Fragen
Ja, mit Eigenbedarfskündigung nach §573 BGB. Es gelten gesetzliche Kündigungsfristen von 3–9 Monaten. Bei längerer Mietdauer muss der Eigenbedarf besonders gut begründet sein.
Zinsen und AfA können bei selbstgenutzten Immobilien nicht abgesetzt werden. Das macht Eigennutzung steuerlich schlechter als Vermietung – dafür entfällt die Spekulationssteuer bei Verkauf.