Eigennutzung vs. Vermietung: Was ist besser?
Die Grundfrage: Eigentum nutzen oder vermieten?
Wer eine Immobilie kauft, hat zwei grundlegende Optionen: selbst einziehen (Eigennutzung) oder vermieten (Kapitalanlage). Beides hat steuerliche, finanzielle und lebenspraktische Konsequenzen – und es gibt kein "richtig" ohne persönlichen Kontext.
Finanzieller Vergleich: Die wichtigsten Unterschiede
- Sondertilgungsrecht aushandeln: Bestehen Sie auf das Recht zur jährlichen Sondertilgung von mind. 5 %. Das gibt Ihnen Flexibilität bei unerwartetem Geldeingang.
- Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen: Bei 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung bei 3 % Zinsen über 40 Jahre. Wählen Sie mind. 2–3 % Tilgung für realistische Laufzeiten.
| Merkmal | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Mietersparen | Ja (eingesparte Miete = "Rendite") | Nein |
| Steuerliche AfA | Nein | Ja (2 % p. a.) |
| Zinsabzug | Nein | Ja (vollständig) |
| Spekulationsfrist | Entfällt (keine Steuer bei Verkauf) | 10 Jahre Haltefrist |
| Flexibilität | Eingeschränkt | Hoch (Verkauf jederzeit möglich) |
| Risiko Mietausfall | Entfällt | Vorhanden |
Rechenbeispiel: Eigennutzung
Kaufpreis 320.000 €, Eigenkapital 80.000 €, Darlehen 240.000 €, monatliche Rate 1.400 €.
Bisherige Miete: 1.100 €/Monat → eingesparte Miete: 13.200 €/Jahr.
Mehrbelastung vs. Miete: 1.400 € – 1.100 € = 300 €/Monat. Nach 25 Jahren: Immobilie abbezahlt, kein Wohnkostenproblem im Alter.
Rechenbeispiel: Vermietung
Gleiches Objekt, aber Sie wohnen weiter zur Miete: Mieteinnahme 1.100 €, Kreditrate 1.400 € → monatliches Minus 300 €. Durch AfA + Zinsen entsteht steuerlicher Verlust → Erstattung ca. 200 €/Monat. Netto-Belastung: 100 €/Monat – plus Wertsteigerung und Vermögensaufbau. Mehr dazu: Nettomietrendite nach Steuern.
Wann Eigennutzung besser ist
- Sie planen langfristig sesshaft zu sein (10+ Jahre)
- Mietrendite in Ihrer Stadt liegt unter 2,5 % netto
- Eingesparte Miete ist vergleichbar mit Mietrendite
- Psychologischer Wert von "eigenem Zuhause" wichtig
Wann Vermietung besser ist
- Berufliche Mobilität: Job-Wechsel in andere Stadt möglich
- Mietrendite über 4 % netto erzielbar
- Hoher Grenzsteuersatz (42 %+) macht Steuervorteile wertvoll
- Günstiges Angebot in Lage mit Aufwertungspotenzial
Eigennutzung vs. Vermietung: Der direkte Zahlenvergleich
Die richtige Nutzungsstrategie hängt von drei Faktoren ab: Kaufpreisfaktor, persönlichem Steuersatz und Lebensplanung. Hier die Zahlen für eine typische 300.000 €-Wohnung in einer deutschen Mittelstadt.
| Kriterium | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Monatliche Kosten | Rate + Nebenkosten | Rate − Mieteinnahmen |
| Steuerliche Absetzbarkeit | Keine | Zinsen, AfA, Werbungskosten |
| Flexibilität | Niedrig (gebunden) | Hoch (kann verkaufen/wechseln) |
| Wertsteigerung steuerfrei? | Ja (nach 10 J. oder Eigennutzung) | Ja (nach 10 Jahren) |
| Kalkulationssicherheit | Hoch (keine Mietausfälle) | Mittel (Leerstand möglich) |
| Eigenkapital-Bindung | 100 % | 70–100 % |
Wann Vermietung rechnet
Brutto-Mietrendite ≥ 4 % + Steuersatz ≥ 35 % → Vermietung meist vorteilhaft. Bei Steuersatz 42 % (Spitzensteuersatz) und 4,5 % Bruttorendite: Nettorendite nach Steuer ~2,7–3,1 %. Verglichen mit der Opportunitätskosten des Eigenkapitals (Tagesgeld ~3 %) ist das ein schmaler Vorteil — der aber durch Wertsteigerung wächst.
Eigennutzung vs. Vermietung: Direkter Vergleich
| Kriterium | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Monatliche Kosten | Zins + Tilgung − gesparte Miete | Zins + Tilgung − Mieteinnahmen |
| Steuerliche Abzüge | Keine (private Nutzung) | Zinsen, AfA, Kosten als Werbungskosten |
| Flexibilität | Weniger flexibel (Verkauf dauert) | Höher — Immobilie ist Kapitalanlage |
| Wertsteigerung steuerfrei | Ja — nach 10 Jahren (§ 23 EStG) | Nein — wird als Kapitalerträge besteuert |
| Leerstandsrisiko | Kein (Sie wohnen selbst) | Ja — unbesetzte Monate = kein Cashflow |
| Instandhaltungskosten | Vollständig Ihre Entscheidung | Müssen mit Mietrecht vereinbar sein |
Wann ist Vermieten finanziell sinnvoller als Eigennutzung?
In Hochpreisregionen (Kaufpreisfaktor 35–45) ist die monatliche Rate deutlich höher als die vergleichbare Miete. Wer in München eine 3-Zimmer-Wohnung für 900.000 € kauft, zahlt bei 4 % Zins + 2 % Tilgung ca. 4.500 €/Monat. Dieselbe Wohnung ist für ca. 2.200–2.800 €/Monat zu mieten.
- Eigennutzung sinnvoll: Wenn Kaufpreisfaktor <25, stabile Lebenssituation, langfristiger Verbleib geplant.
- Vermietung sinnvoll: Wenn Kaufpreisfaktor >30, oder wenn Sie beruflich flexibel sein müssen (Umzugsrisiko).
- Steuerlicher Vorteil der Vermietung: Bei Kaufpreisfaktor 25 und Grenzsteuersatz 42 % können Zinsen + AfA die Steuerlast erheblich senken.
Für Ihre persönliche Entscheidung: Mietrendite-Rechner und Nachsteuerrendite berechnen.
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Häufige Fragen
Ja, mit Eigenbedarfskündigung nach §573 BGB. Es gelten gesetzliche Kündigungsfristen von 3–9 Monaten. Bei längerer Mietdauer muss der Eigenbedarf besonders gut begründet sein.
Zinsen und AfA können bei selbstgenutzten Immobilien nicht abgesetzt werden. Das macht Eigennutzung steuerlich schlechter als Vermietung – dafür entfällt die Spekulationssteuer bei Verkauf.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie frei zu einer anderen Bank wechseln. 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie auch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Bei 2 aufeinanderfolgenden Zahlungsrückständen kann die Bank das Darlehen kündigen. Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank – in den meisten Fällen sind Stundungen oder Ratenreduzierungen möglich.
Das hängt vom Kaufpreisfaktor ab. Bei Faktor unter 25: Eigennutzung oder Vermietung ähnlich attraktiv. Bei Faktor 30–45: Mieten und das Kapital anderswo anlegen kann finanziell vorteilhafter sein — die Rate übersteigt die gesparte Miete deutlich. Steuerlicher Vorteil der Vermietung (Zinsen + AfA absetzbar) kann den Unterschied teilweise kompensieren.
Nein — wenn Sie die Immobilie mindestens im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt haben (§ 23 EStG). Bei Vermietung gilt: Verkauf nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist steuerfrei. Innerhalb von 10 Jahren wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.