Mietvertrag aufsetzen: Das müssen Vermieter wissen
Warum der Mietvertrag so wichtig ist
Der Mietvertrag ist die rechtliche Grundlage des Mietverhältnisses. Ein fehlendes Detail, eine unwirksame Klausel oder ein vergessener Passus kann später zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen. Besonders bei Schönheitsreparaturen, Kaution und Nebenkosten gibt es immer wieder Streit.
Pflichtangaben im Mietvertrag
- Kaltmiete korrekt ansetzen: Orientieren Sie sich am lokalen Mietspiegel. Liegt Ihre Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, riskieren Sie rechtliche Konsequenzen nach dem Mietrecht.
- Kaution rechtssicher abwickeln: Die Kaution darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen und muss zinsbringend separat vom Eigenvermögen angelegt werden.
- Namen und vollständige Adressen beider Parteien
- Genaue Bezeichnung der Mietsache (Lage, Etage, Wohnnummer)
- Wohnfläche in Quadratmetern (bei Abweichung > 10 % Mietminderungsrecht)
- Mietbeginn und ggf. -ende
- Höhe der Nettokaltmiete
- Höhe der Betriebskostenvorauszahlung
- Kaution (max. 3 Nettokaltmieten)
- Erlaubnis oder Verbot der Tierhaltung
Häufig unwirksame Klauseln
| Klausel | Warum unwirksam |
|---|---|
| "Mieter malt alle X Jahre" | Starre Fristenpläne sind BGH-weit unwirksam |
| "Kaution 4 Monatsmieten" | Gesetzliche Obergrenze: 3 Nettokaltmieten |
| "Keine Kleinreparaturen durch Mieter" | Klausel muss Betrag & Häufigkeit begrenzen |
| Haustierverbot generell | Nur artgerechte Tiere können eingeschränkt werden |
| Kündigung ohne Frist bei Mietrückstand | Gesetzliche Kündigungsfristen gelten zwingend |
Schönheitsreparaturen rechtssicher regeln
Die Schönheitsreparaturen sind eines der häufigsten Konfliktthemen. Folgende Regelung gilt als BGH-konform:
„Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen nach Bedarf, spätestens jedoch nach Ablauf folgender Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses durchzuführen: Küche, Bad, Dusche und Toilette alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre; sonstige Nebenräume alle 7 Jahre."
Wichtig: Der Zustand bei Einzug muss berücksichtigt werden. Zieht jemand in eine frisch renovierte Wohnung, beginnt die Frist. Bei unrenovierter Übergabe kann die Verpflichtung eingeschränkt sein.
Nebenkosten: Was abrechenbar ist
Nur Betriebskosten laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen umgelegt werden:
- Grundsteuer, Wasserver- und -entsorgung
- Heizkosten (Pflicht zur Heizkostenabrechnung nach HeizkostenV)
- Hausmeister, Gartenpflege, Hausreinigung
- Aufzug, Beleuchtung, Schornsteinreinigung
- Versicherungen (Gebäude-, Haftpflicht)
Nicht umlegbar: Verwaltungskosten, Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen, Leerstandskosten.
Empfehlung: Verbandsformular nutzen
Verwenden Sie einen aktuellen Mietvertrag des Deutschen Mieterbundes, des Haus & Grund-Verbandes oder eines Fachanwalts. Veraltete oder selbst erstellte Verträge enthalten oft unwirksame Klauseln, die im Streitfall das gesamte Vertragsverhältnis beeinflussen können.
Mietvertrag: 10 häufige Fehler und wie man sie vermeidet
- Kein Übergabeprotokoll: Ohne Protokoll kein Nachweis des Zustands beim Einzug — Schäden later schwer beweisbar
- Falsche Mietfläche: Über 10 % falsch = Mieter hat Minderungsrecht
- Betriebskosten pauschal ohne Aufschlüsselung: Vermieter riskiert Nachzahlungsausfall
- Fehlende Haustierregelung: Ohne Klausel: Kleintiere immer erlaubt
- Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Mieter muss dann gar nichts renovieren
- Fehlendes Datum: Ohne klares Mietbeginn-Datum: Streit vorprogrammiert
- Zu hohe Kaution: Über 3 Monats-Kaltmieten ist unzulässig
- Kein Hinweis auf Energieausweis: Pflicht beim Abschluss
- Mietpreisbremse ignoriert: In Gebieten mit Mietpreisbremse: Miete > Vergleichsmiete + 10 % = anfechtbar
- Untermiete nicht geregelt: Ohne Klausel: Mieter braucht Erlaubnis, kann sie aber verlangen
Pflichtinhalte und häufige Fehler im Mietvertrag
| Klausel | Rechtlich | Risiko bei Fehler |
|---|---|---|
| Genaue Objektbeschreibung (Adresse, Etage, Lage) | Pflicht | Unklarheiten über Mietgegenstand |
| Korrekte Wohnflächenangabe (±10 % Toleranz) | Pflicht | Mietermindungsrecht bei >10 % Abweichung |
| Mietbetrag + Betriebskostenvorauszahlung | Pflicht | Nachforderungen anfechtbar |
| Betriebskostenkatalog (BetrKV § 2) | Pflicht für Umlage | Nicht genannte Kosten nicht umlagefähig |
| Schönheitsreparaturen-Klausel | Nur zulässig wenn korrekt formuliert | Starre Fristen = unwirksam (BGH) |
| Kaution (max. 3 Monatsmieten) | BGB § 551 | Überhöhte Kaution = Rückforderung |
| Haustierhaltung | Individualvereinbarung nötig | Pauschalverbot = unwirksam (BGH) |
| Kleinreparaturklausel | Max. 100 € je Reparatur, max. 8 % der Jahresmiete | Höhere Beträge = unwirksam |
5 unwirksame Klauseln, die Vermieter vermeiden sollten
- Starre Renovierungsfristen: "Alle 5 Jahre Küche streichen" ist unwirksam – nur flexible Formulierungen gemäß BGH-Rechtsprechung erlaubt.
- Vertragsstrafe bei Verstoß: Vertragsstrafen sind im Wohnraummietrecht unzulässig (§ 555 BGB analog).
- Pauschales Haustierverbot: Kleintiere können nicht generell verboten werden. Rauchen nur eingeschränkt regelbar.
- Komplettübertragung Schönheitsreparaturen ohne Abzug: Bei unrenoviert übergebener Wohnung unwirksam (BGH VIII ZR 185/14).
- Untermiete komplett untersagen: § 553 BGB gibt Mieter ein Anrecht auf Genehmigung bei berechtigtem Interesse.
Musterverträge des Bundesjustizamts bieten rechtssichere Formulierungen. Unser Guide zu Mieter finden und prüfen ergänzt diese Checkliste.
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Häufige Fragen
Nicht zwingend – mündliche Mietverträge sind gültig. Aber: Schriftliche Verträge sind für beide Seiten sicherer und bei befristeten Mietverhältnissen zwingend vorgeschrieben.
Nur mit Zustimmung beider Parteien. Einseitige Vertragsänderungen sind unwirksam. Änderungen müssen schriftlich vereinbart und unterschrieben werden.
Nur die betroffene Klausel ist unwirksam, der Rest des Vertrags bleibt gültig. Es gilt dann automatisch das gesetzliche Mietrecht (BGB).
In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gelten für Neubauten (Bezug ab 2014) und nach umfangreicher Modernisierung.
Unwirksam sind: starre Renovierungsfristen (z.B. 'alle 3 Jahre'), pauschales Haustierverbot, Vertragsstrafen, die vollständige Übertragung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung sowie Kleinreparaturklauseln über 100 € je Reparatur. Solche Klauseln hat der BGH in mehreren Urteilen für nichtig erklärt.
Nach § 551 BGB darf die Kaution maximal 3 Nettokaltmieten betragen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in 3 gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Der Vermieter muss die Kaution verzinslich anlegen (getrennt vom Eigenvermögen) und nach Mietende binnen 3–6 Monaten abrechnen.