Checkliste Immobilienkauf 2025: Alle Schritte
Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Wer gut vorbereitet ist, vermeidet kostspielige Fehler. Diese Checkliste begleitet Sie von der ersten Überlegung bis zum Einzug.
Phase 1: Vorbereitung (2–6 Monate vor Kauf)
- ✓ Budget klären: Was kann ich mir leisten?
- ✓ Eigenkapital zusammenzählen (Ersparnisse, Wertpapiere, Bausparverträge)
- ✓ Kaufnebenkosten berechnen (ca. 10–15 % des Kaufpreises)
- ✓ Maximalen Kreditbetrag bei Bank klären (Vorabgespräch)
- ✓ Wohnvorstellungen definieren: Lage, Größe, Zustand, Typ
- ✓ Region eingrenzen: Stadt, Stadtteil, Pendeldistanz
Phase 2: Suche und Besichtigung
- Kaufnebenkosten einkalkulieren: Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) ein – diese müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
- Finanzierungszusage vor Besichtigung: Holen Sie eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank ein, bevor Sie konkrete Verhandlungen führen. Verkäufer nehmen ernsthafte Käufer bevorzugt.
- ✓ Immobilienportale täglich prüfen (Immoscout, Immowelt, Ebay-KA)
- ✓ Suchaufträge bei Maklern einrichten
- ✓ Besichtigungstermine systematisch dokumentieren
- ✓ Grundbuchauszug anfordern (auf Belastungen prüfen)
- ✓ Energieausweis einsehen (Pflicht des Verkäufers)
- ✓ Baumängel professionell begutachten lassen
Phase 3: Finanzierung klären
- ✓ Mehrere Banken/Vermittler vergleichen
- ✓ Angebote mit gleichen Parametern vergleichen
- ✓ Zinsbindung, Tilgungsrate und Sondertilgungsrecht festlegen
- ✓ Finanzierungsbestätigung einholen
- ✓ KfW-Förderung prüfen (evtl. zusätzlicher Kredit)
Phase 4: Kaufabschluss
- ✓ Kaufvertrag mindestens 2 Wochen vor Termin prüfen (Recht des Käufers!)
- ✓ Notar frei wählen – Käufer hat das Recht
- ✓ Alle Mängel im Kaufvertrag dokumentieren lassen
- ✓ Übernahmedatum und Schlüsselübergabe vereinbaren
- ✓ Grunderwerbsteuer-Betrag bereithalten (fällig ca. 4 Wochen nach Notartermin)
Phase 5: Nach dem Kauf
- ✓ Versicherungen abschließen: Wohngebäude, Haftpflicht
- ✓ Ummeldung des Wohnsitzes innerhalb 2 Wochen
- ✓ Zählerstände bei Einzug dokumentieren
- ✓ Nebenkostenabrechnung des Vorjahres prüfen
- ✓ Hausgeld bei ETW prüfen (Rücklagenstand)
- ✓ Grundsteuer: Bescheid abwarten und prüfen
Tipp: Lassen Sie sich vor dem Notartermin unbedingt einen Gutachter (Sachverständigen) die Immobilie bewerten – besonders bei älteren Gebäuden. Das kostet 500–1.500 €, kann aber vor teuren Überraschungen schützen.
Vertiefen Sie einzelne Schritte: Wie viel Eigenkapital brauche ich?, Ablauf Immobilienkauf, Kaufnebenkosten erklärt.
Checkliste Immobilienkauf: Was vor dem Kauf, was danach zu erledigen ist
Diese Checkliste unterscheidet zwischen "vor Notar" und "nach Notar" — denn nach der Beurkundung kommen Pflichten die viele überraschen.
Vor dem Notartermin
- ☐ Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegen
- ☐ Kaufvertragsentwurf erhalten und 14 Tage geprüft
- ☐ Grundbuchauszug selbst eingesehen (aktuell!)
- ☐ WEG-Unterlagen bei ETW vollständig (Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Protokolle)
- ☐ Sachverständigen-Gutachten abgeschlossen
- ☐ Kaufpreis-Konto bereit (Liquidität gesichert)
- ☐ Personalausweis für Notartermin mitbringen
- ☐ Inventar-Liste im Kaufvertrag korrekt (für GrESt-Optimierung)
Nach dem Notartermin — häufig vergessen
- ☐ GrESt-Bescheid abwarten (4–8 Wochen) und fristgerecht zahlen
- ☐ Gebäudeversicherung umstellen/abschließen (ab Besitzübergang)
- ☐ Strom, Gas, Wasser ummelden
- ☐ Hausrat-Versicherung prüfen
- ☐ Wohnsitz ummelden (Pflicht innerhalb 14 Tage bei Eigennutzung)
- ☐ Bei Vermietung: Mietvertrag prüfen, DSGVO, Betriebskosten-Abrechnung einrichten
- ☐ Grundbuchumschreibung nach 6–10 Wochen kontrollieren
- ☐ Steuererklärung: Kaufnebenkosten und AfA-Berechnung für nächste Erklärung vorbereiten
Objektprüfung vor dem Kauf – technische Checkliste
| Bereich | Prüfpunkte | Risiko bei Mängeln |
|---|---|---|
| Dach | Alter, Zustand Dachziegel, Dämmung, Rinnen | 10.000–50.000 € Sanierung |
| Fassade & Außenwände | Risse, Feuchteflecken, Dämmzustand | 5.000–30.000 € WDVS |
| Keller | Feuchtigkeit, Abdichtung, Schimmelspuren | 10.000–40.000 € Abdichtung |
| Heizungsanlage | Alter (max. 15 J. empfohlen), Heizkörper, GEG-Konformität | 15.000–30.000 € Austausch |
| Elektroinstallation | Aluminiumkabel? (vor 1980), FI-Schalter vorhanden? | 5.000–15.000 € Neuinstallation |
| Sanitär / Leitungen | Bleirohre? (vor 1973), Druckverlust, Zustand Armaturen | 3.000–20.000 € Leitungstausch |
| Fenster | Verglasung (Zwei-/Dreifach), Dichtheit, U-Wert | 5.000–20.000 € Austausch |
Die 5 teuersten Überraschungen beim Immobilienkauf
- Schimmel hinter Verkleidungen: Bis zu 30.000 € Sanierung, mögliche Gesundheitsrisiken, Mietminderungsrecht bei vermieteten Objekten.
- Altlasten im Boden: Kontaminierter Boden (Chemikalien, Öl) führt zu Sanierungspflicht des Eigentümers nach BBodSchG – Kosten: 20.000–500.000 €.
- Feuchter Keller: Abdichtung von innen kostet 10.000–20.000 €, von außen (Aufgraben) 30.000–50.000 €.
- GEG-Nachrüstpflichten: Neue Eigentümer müssen nach § 47 GEG innerhalb von 2 Jahren nicht normkonforme Heizungen austauschen.
- Ungenehmigter Umbau: Anbauten ohne Baugenehmigung müssen auf Kosten des Eigentümers abgerissen oder nachgenehmigt werden.
Ein Bausachverständiger (300–800 €) schützt vor diesen Fallen. Listen akkreditierter Sachverständiger beim Bundesnotarkammer-Verzeichnis und bei DEKRA, TÜV sowie der Ingenieurkammer.
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Häufige Fragen
Notarkosten betragen ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises, hinzu kommt die Grundbucheintragung mit weiteren 0,5 %. Beide Kosten sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
100 %-Finanzierungen sind möglich, aber deutlich teurer. Banken verlangen Risikoaufschläge ab 0,3–0,8 %, und Sie brauchen trotzdem die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) aus eigenen Mitteln.
Durchschnittlich 4–8 Monate: 2–4 Monate Suche, 4–6 Wochen für Finanzierung und Notartermin, dann 1–4 Wochen bis zur Kaufpreiszahlung und Übergabe.
Ein akkreditierter Bausachverständiger zur Kaufbegleitung kostet 300–800 € für eine Besichtigung inklusive schriftlichem Kurzbericht. Ein vollständiges Wertgutachten ist teurer (1.500–3.000 €), deckt aber auch versteckte Mängel auf. Die Investition amortisiert sich bei Entdeckung eines einzigen ernsthaften Mangels sofort.
Ja – der Verkäufer muss ihm bekannte versteckte Mängel unaufgefordert offenbaren (Aufklärungspflicht nach § 444 BGB). Arglistiges Verschweigen schließt den üblichen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag aus und kann zur Rückabwicklung oder Schadensersatz führen.