Schulden vor dem Immobilienkauf tilgen: Ja oder Nein?
Die Ausgangslage
Du planst eine Immobilie zu kaufen und hast noch laufende Kredite (Autokredit, Ratenkredit, Studentenkredit). Soll man diese zuerst tilgen oder lieber Eigenkapital aufbauen und dann kaufen?
Daumen-Regel: Hochzinsschulden zuerst
- Anfangstilgung nicht zu niedrig wählen: Bei 1 % Anfangstilgung dauert die Rückzahlung bei 3 % Zinsen über 40 Jahre. Wählen Sie mind. 2–3 % Tilgung für realistische Laufzeiten.
- Mindestens 20 % Eigenkapital anstreben: Mit 20 % Eigenkapital (exkl. Kaufnebenkosten) erhalten Sie deutlich bessere Konditionen und vermeiden die teure Risikoprämie der Banken.
Der Vergleich ist mathematisch eindeutig: Koste ein Konsumkredit 6 % Zinsen, ein Baukredit aber nur 3,8 %, ist die Tilgung des Konsumkredits die bessere Rendite. Denn:
- Konsumkredit tilgen = 6 % "garantierte Rendite" (Zinsersparnis)
- Mehr Eigenkapital = vielleicht 0,2 % niedrigerer Bauzins
Wie Banken Bestandsschulden bewerten
Offene Kredite reduzieren deine Kreditwürdigkeit für die Baufinanzierung:
- Monatliche Rate reduziert das verfügbare Einkommen für Bankrechnung
- Hohe Gesamtschuldenlast kann Kreditablehnung bedeuten
- Schufa-Score leidet unter vielen parallelen Krediten
Beispiel: Bei 3.500 € Nettoeinkommen und 400 €/Monat Autokredit sieht die Bank nur noch 3.100 € für die Baufinanzierung.
Wann Schulden stehen lassen und trotzdem kaufen
- Zinsen des Kredits deutlich niedriger als Bauzins (z.B. 0 %-Finanzierung)
- Kredit läuft in 6–12 Monaten aus — dann einfach warten
- Immobilienmarkt dreht gerade: Preisanstiege übersteigen Zinsnachteile
- Kredit hat keine Sondertilgungsmöglichkeit oder hohe Vorfälligkeitsentschädigung
Vorfälligkeitsentschädigung beachten
Bei der frühzeitigen Tilgung eines Kredits kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen:
- Bei Verbraucherkrediten gedeckelt: max. 1 % der Restschuld (letzte 12 Monate: 0,5 %)
- Bei Baudarlehen bis zu 3 Zinsjahre
- Immer ausrechnen: Lohnt sich die Ablöse trotz Strafe?
Praktisches Vorgehen
- Alle Schulden mit Zinssatz, Restlaufzeit und Restschuld auflisten
- Schulden > 4 % Zinsen: Priorisiert tilgen
- Schulden < 2 % Zinsen: Stehen lassen, Eigenkapital aufbauen
- Schulden 2–4 %: Einzelfall — Vorfälligkeitsentschädigung ausrechnen
Fazit
Hochzinsschulden sollten vor dem Immobilienkauf getilgt werden — nicht nur wegen des Zinsnachteils, sondern weil sie die maximale Baufinanzierungssumme senken. Niedrigzinsschulden können bleiben, wenn das Eigenkapital dadurch steigt.
Schulden vor dem Immobilienkauf: Was tilgen, was behalten?
| Schuldenart | Zinssatz | Empfehlung | Begründung |
|---|---|---|---|
| Überziehungskredit (Dispo) | 10–15 % | Sofort tilgen | Teuerste Schulden |
| Konsumkredit | 5–10 % | Tilgen vor Kauf | Bank rechnet Rate an |
| Studentenkredit KfW | 1–2 % | Behalten | Günstiger als Eigenkapital-Verlust |
| Firmendarlehen | variabel | Einzelfallprüfung | Steuerlich absetzbar? |
| Baufinanzierung (alte) | falls vorhanden | Behalten, ggf. umschulden | Je nach Zinshöhe |
Was die Bank prüft und was zählt
Banken rechnen laufende Ratenverpflichtungen als monatliche Belastung — das reduziert die finanzierbare Rate für den Immobilienkauf. Faustregel: Jeder laufende Kredit mit 200 €/Monat Rate reduziert das finanzierbare Darlehen um ca. 40.000–50.000 €. Deshalb: Konsumkredite möglichst vor Immobilienkauf tilgen.
Schulden tilgen oder Eigenkapital aufbauen? Die Entscheidungsmatrix
| Schuldentyp | Zinssatz | Empfehlung vor Immobilienkauf |
|---|---|---|
| Dispokredit | 10–15 % | Unbedingt tilgen — höchste Priorität |
| Ratenkredit (Konsumgüter) | 5–12 % | Tilgen wenn > 6 % Zinsen |
| Autokredit | 3–8 % | Tilgen wenn > Hypothekenzins |
| Studienkredit (KfW) | 0,75–3,75 % | Kann neben Hypothek weiter laufen |
| Bausparvertrag (laufend) | 0,1–0,3 % Guthaben | Beibehalten — Darlehenszins 1–2 % ist Vorteil |
Wie bewertet die Bank Ihre Schulden?
Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung berücksichtigt die Bank alle laufenden Verpflichtungen:
- Schuldendienstquote: Alle monatlichen Raten (alte + neue Hypothek) dürfen max. 35–40 % des Nettoeinkommens betragen.
- Schufa-Score: Laufende Kredite senken den Score — je mehr, desto mehr. Tilgung vor Antrag verbessert den Score.
- Liquiditätspuffer: Die Bank erwartet nach allen Zahlungen noch 200–400 € monatlichen "freien Cash" pro Person.
- Praxistipp: Konsumkredite 3–6 Monate vor dem Hypotheken-Antrag ablösen — Schufa aktualisiert sich zeitverzögert.
Eigenkapital-Bedarf ermitteln: Wie viel Eigenkapital brauche ich? und Finanzierungsrechner.
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Häufige Fragen
Nein, aber hochverzinste Kredite sollten getilgt werden. Die Bank rechnet alle monatlichen Verpflichtungen in die Kreditwürdigkeit ein.
Banken empfehlen maximal 30–40 % des Nettoeinkommens für Wohnen inkl. aller Kreditraten.
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Bearbeitungsgebühren, Vermittlungskosten und andere Nebenkosten – er ist der faire Vergleichswert.
Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können Sie frei zu einer anderen Bank wechseln. 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie auch ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB).
Abhängig vom Zinssatz: Schulden mit höherem Zinssatz als die geplante Hypothek (aktuell ca. 4 %) unbedingt tilgen (Dispo, Konsumkredit). Günstiger Studienkredit oder 0-%-Ratenzahlung können weiterlaufen. Wichtiger als vollständige Schuldenfreiheit: ausreichend Eigenkapital für Nebenkosten und 20 % des Kaufpreises.
Ja — wenn die Gesamtschuldendienstquote (alle Raten ÷ Nettoeinkommen) unter 35–40 % bleibt. Laufende Ratenkredite reduzieren den maximalen Darlehensbetrag. Die Bank rechnet alle monatlichen Verpflichtungen ein. Praxisbeispiel: Nettoeinkommen 4.000 €, laufender Autokredit 300 €/Monat → max. verfügbare Hypothekenrate ca. 1.100–1.300 € (35 % = 1.400 € minus 300 €).