Schulden vor dem Immobilienkauf tilgen: Ja oder Nein?

Die Ausgangslage

Du planst eine Immobilie zu kaufen und hast noch laufende Kredite (Autokredit, Ratenkredit, Studentenkredit). Soll man diese zuerst tilgen oder lieber Eigenkapital aufbauen und dann kaufen?

Daumen-Regel: Hochzinsschulden zuerst

Der Vergleich ist mathematisch eindeutig: Koste ein Konsumkredit 6 % Zinsen, ein Baukredit aber nur 3,8 %, ist die Tilgung des Konsumkredits die bessere Rendite. Denn:

• Konsumkredit tilgen = 6 % "garantierte Rendite" (Zinsersparnis)
• Mehr Eigenkapital = vielleicht 0,2 % niedrigerer Bauzins

Wie Banken Bestandsschulden bewerten

Offene Kredite reduzieren deine Kreditwürdigkeit für die Baufinanzierung:

• Monatliche Rate reduziert das verfügbare Einkommen für Bankrechnung
• Hohe Gesamtschuldenlast kann Kreditablehnung bedeuten
• Schufa-Score leidet unter vielen parallelen Krediten

Beispiel: Bei 3.500 € Nettoeinkommen und 400 €/Monat Autokredit sieht die Bank nur noch 3.100 € für die Baufinanzierung.

Wann Schulden stehen lassen und trotzdem kaufen

• Zinsen des Kredits deutlich niedriger als Bauzins (z.B. 0 %-Finanzierung)
• Kredit läuft in 6–12 Monaten aus — dann einfach warten
• Immobilienmarkt dreht gerade: Preisanstiege übersteigen Zinsnachteile
• Kredit hat keine Sondertilgungsmöglichkeit oder hohe Vorfälligkeitsentschädigung

Vorfälligkeitsentschädigung beachten

Bei der frühzeitigen Tilgung eines Kredits kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen:

• Bei Verbraucherkrediten gedeckelt: max. 1 % der Restschuld (letzte 12 Monate: 0,5 %)
• Bei Baudarlehen bis zu 3 Zinsjahre
• Immer ausrechnen: Lohnt sich die Ablöse trotz Strafe?

Praktisches Vorgehen

1. Alle Schulden mit Zinssatz, Restlaufzeit und Restschuld auflisten
2. Schulden > 4 % Zinsen: Priorisiert tilgen
3. Schulden < 2 % Zinsen: Stehen lassen, Eigenkapital aufbauen
4. Schulden 2–4 %: Einzelfall — Vorfälligkeitsentschädigung ausrechnen

Fazit

Hochzinsschulden sollten vor dem Immobilienkauf getilgt werden — nicht nur wegen des Zinsnachteils, sondern weil sie die maximale Baufinanzierungssumme senken. Niedrigzinsschulden können bleiben, wenn das Eigenkapital dadurch steigt.