Erstmals eine Immobilie kaufen: 15 Tipps für Erstkäufer

Für die meisten Menschen ist der Immobilienkauf die größte Entscheidung ihres Lebens – und sie machen es nur ein- oder zweimal. Kein Wunder, dass Erstkäufer häufig Fehler machen, die teuer werden können. Diese 15 Tipps helfen Ihnen, sicher und informiert vorzugehen.

Finanzielle Grundregeln für Erstkäufer

• Tipp 1: Eigenkapital vor dem Kauf aufbauen. Banken finanzieren in der Regel maximal 80–90 % des Kaufpreises. Plus: Kaufnebenkosten (10–15 %) immer aus Eigenkapital. Planen Sie mindestens 20–25 % Eigenkapital ein.
• Tipp 2: Nebenkosten nicht vergessen. Grunderwerbsteuer, Notar und ggf. Makler können 10–15 % extra kosten. Bei 400.000 € sind das 40.000–60.000 € allein Nebenkosten.
• Tipp 3: Belastung prüfen. Die monatliche Rate sollte maximal 35 % Ihres Nettoeinkommens betragen. Bei 3.000 € netto: max. 1.050 € Rate.
• Tipp 4: Zinsbindung lang wählen. Für Erstkäufer empfehlen Experten 15–20 Jahre Zinsbindung für Planungssicherheit.

Tipps zur Objektauswahl

• Tipp 5: Lage ist alles. Sie können ein Haus renovieren, aber nicht die Lage ändern. Investieren Sie Zeit in die Lagenanalyse.
• Tipp 6: Gutachter beauftragen. Gerade bei Bestandsimmobilien: Ein Sachverständiger findet versteckte Mängel (Schimmel, Feuchte, alte Leitungen).
• Tipp 7: Grundbuch prüfen lassen. Vor dem Kauf: Gibt es Belastungen, Wegerechte oder alte Hypotheken? Der Notar prüft das – fragen Sie ihn aktiv.
• Tipp 8: Energieausweis lesen. Ein schlechter Energieausweis (Klasse F, G, H) bedeutet hohe laufende Kosten und ggf. Sanierungspflicht.

Rechtliche Tipps

• Tipp 9: Kaufvertrag früh lesen. Sie haben das Recht auf 2 Wochen Bedenkzeit beim Notar. Nutzen Sie diese – lassen Sie einen Anwalt drüberschauen.
• Tipp 10: Kein Handgeld zahlen. Zahlen Sie nie Geld vor dem Notartermin. Seriöse Verkäufer verlangen das nicht.
• Tipp 11: Mündliche Zusagen schriftlich fixieren. Was im Kaufvertrag nicht steht, gilt nicht. Einbauküche, Reparaturen, Übergabedatum – alles schriftlich.

Psychologische Tipps

• Tipp 12: Nicht verlieben, bevor die Finanzen stimmen. Kaltes Kopfrechnen schlägt Bauchgefühl beim Kauf.
• Tipp 13: Marktpreise kennen. Vergleichen Sie mindestens 20 ähnliche Objekte in der Region, bevor Sie ein Angebot machen.
• Tipp 14: Verhandeln Sie immer. 3–10 % Verhandlungsspielraum sind üblich. Auch in angespannten Märkten.
• Tipp 15: Zweitmeinung einholen. Eine zweite Person (Partner, Freund, Sachverständiger) sieht Dinge, die Sie im Kaufrausch übersehen.

Tipp: Der häufigste Fehler bei Erstkäufern: Sie unterschätzen die monatlichen Nebenkosten (Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltungsrücklage, Energie). Planen Sie pro Monat mindestens 1–1,5 € pro m² für Instandhaltung ein.

Weiter lesen: Die komplette Kauf-Checkliste, Eigenkapitalbedarf berechnen, Häufige Fehler vermeiden.

Erstkäufer-Ratgeber 2025: Was niemand einem erzählt — aber jeder wissen sollte

Erstkäufer machen systemische Fehler — nicht weil sie unklug sind, sondern weil das System darauf ausgelegt ist sie auszunutzen. Dieser Ratgeber sagt was.

Was Banken Erstkäufer nicht sagen

• Der erste Termin ist Datensammlung: Banken holen Erstgespräch-Infos um das Angebot zu optimieren — nicht um Ihnen das günstigste zu nennen. Immer 3–5 Banken parallel anfragen.
• Effektivzins ≠ Nominalzins: Banken werben mit Nominalzins. Effektivzins enthält alle Kosten — das ist die Vergleichsbasis.
• 10 % Sondertilgung fast immer verhandelbar: Standardklausel mit minimalem Aufpreis einbauen lassen. Ermöglicht flexible Tilgung ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Was Makler Erstkäufer nicht sagen

• Makler vertritt den Verkäufer: Auch wenn Käufer die Hälfte der Provision zahlt — der Makler hat den Auftrag des Verkäufers. "Ihr Freund" ist er nicht.
• "Andere Interessenten" ist oft eine Verhandlungstaktik — kein Grund überstürzt zu entscheiden.
• Kaufpreis-Empfehlung des Maklers ist oft zugunsten des Verkäufers — eigene Recherche nötig.

Erstkäufer-Checkliste: Was vor dem Kauf erledigt sein muss

Die häufigsten Fehler von Erstkäufern

• Kaufnebenkosten vergessen: Viele Erstkäufer planen nur den Kaufpreis ein. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) können 8–15 % extra ausmachen — und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
• Zu kurze Zinsbindung: Wer auf 5-jährige Zinsbindung setzt, um Geld zu sparen, geht ein erhebliches Zinsänderungsrisiko ein. Für Erstkäufer empfiehlt sich mindestens 15 Jahre.
• Auf Gutachter verzichten: Mängel an Dach, Heizung oder im Keller sind beim Besichtigungstermin kaum erkennbar. Ein unabhängiger Gutachter kostet 500–1.000 Euro und kann Zehntausende Euro Reparaturkosten verhindern.
• Grundbuch nicht prüfen: Eingetragene Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte können den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen. Das Grundbuch kann beim Notar eingesehen werden.
• Emotionale Entscheidungen: Beim ersten Besichtigungstermin verliebt man sich leicht. Besichtigen Sie mindestens 10–15 Objekte, bevor Sie ein Angebot abgeben.
• Keine Instandhaltungsrücklage: Als Eigentümer sind Sie für Reparaturen selbst verantwortlich. Experten empfehlen eine Instandhaltungsrücklage von 1–1,5 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Staatliche Förderung für Erstkäufer 2025

Diese Programme sollten Erstkäufer kennen:

• KfW-Wohngebäudekredit: Zinsgünstige Darlehen bis 150.000 Euro pro Wohneinheit, kombinierbar mit dem Bankkredit. Besonders attraktiv für energieeffiziente Neubauten.
• Baukindergeld (abgelaufen, Nachfolge prüfen): Das klassische Baukindergeld ist ausgelaufen — aktuelle Förderungen der Bundesländer (Bayern: 300 Euro/Kind/Jahr) und kommunale Programme lohnt es, zu prüfen.
• Wohn-Riester: Eigenheimrente — Riester-Guthaben kann für Eigennutzung genutzt werden. Steuerliche Förderung möglich.
• Eigenheimzulage auf Länderebene: Mehrere Bundesländer bieten eigene Programme. Aktuelle Übersicht beim jeweiligen Landesförderinstitut.

Häufige Fragen für Erstkäufer

ImmobilienRechner24 Redaktion Geprüft

Veröffentlicht: 16. Apr. 2024

Dieser Artikel wurde von der ImmobilienRechner24-Redaktion verfasst und auf fachliche Richtigkeit geprüft. Alle Rechner und Formeln basieren auf aktuellen gesetzlichen Grundlagen (Stand 2026).