Annuität berechnen: Formel und Beispiele erklärt
Was ist eine Annuität?
Die Annuität ist die regelmäßige (meist monatliche) Zahlung, die aus einem festen Zins- und einem sich verändernden Tilgungsanteil besteht. Der Gesamtbetrag bleibt konstant – aber der Zinsanteil sinkt mit der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Das nennt man "Annuitätendarlehen".
Die Annuitätenformel
- Bruttomietrendite als Orientierung nutzen: Die Bruttomietrendite (Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100) gibt eine schnelle Ersteinschätzung. Für die echte Rendite rechnen Sie immer auch Bewirtschaftungskosten und Steuern ein.
- Kaufpreisfaktor prüfen: Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis ÷ Jahresmiete) zeigt die "Amortisationszeit". Werte über 25 gelten in vielen Regionen als teuer – unter 20 als günstig.
Die monatliche Rate A wird berechnet mit:
A = K × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n – 1)
Dabei: K = Kreditbetrag, i = monatlicher Zinssatz (Jahreszins / 12), n = Anzahl Monate
Rechenbeispiel Schritt für Schritt
| Eingabe | Wert |
|---|---|
| Kreditbetrag (K) | 250.000 € |
| Jahreszins | 3,8 % |
| Monatlicher Zinssatz (i) | 0,317 % = 0,00317 |
| Laufzeit | 25 Jahre = 300 Monate (n) |
Berechnung:
A = 250.000 × (0,00317 × (1,00317)^300) / ((1,00317)^300 – 1)
A = 250.000 × (0,00317 × 2,601) / (2,601 – 1)
A = 250.000 × 0,008247 / 1,601
A ≈ 250.000 × 0,00515
A ≈ 1.288 € pro Monat
Tilgungsplan: Wie entwickeln sich Zinsen und Tilgung?
| Jahr | Restschuld Anfang | Zinsen (Jahr) | Tilgung (Jahr) | Restschuld Ende |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 250.000 € | 9.373 € | 6.083 € | 243.917 € |
| 5 | 220.140 € | 8.123 € | 7.333 € | 212.807 € |
| 10 | 183.250 € | 6.594 € | 8.862 € | 174.388 € |
| 20 | 87.440 € | 2.919 € | 12.537 € | 74.903 € |
| 25 | 15.800 € | 479 € | 14.977 € | 823 € |
Unterschied: Anfangstilgung vs. Gesamttilgung
Bei 3,8 % Zins und 1 % Anfangstilgung beträgt die anfängliche Rate: (250.000 × 0,048 / 12) = 1.000 € pro Monat. Das ist deutlich günstiger, verlängert aber die Laufzeit erheblich. Mit 2 % Anfangstilgung ist die Rate höher, aber die Schulden sind viel schneller abbezahlt.
Effektivzins vs. Nominalzins
Der Nominalzins ist der reine Kreditzins. Der Effektivzins enthält zusätzlich Bearbeitungsgebühren, Disagio und andere Kosten. Für den echten Vergleich von Kreditangeboten immer den effektiven Jahreszins nutzen.
Annuität berechnen: Praxisbeispiele und Szenarien-Vergleich
| Szenario | Darlehen | Zins | Tilgung | Monatliche Rate | Laufzeit |
|---|---|---|---|---|---|
| Konservativ | 300.000 € | 4,0 % | 3 % | 1.750 € | 24 J. |
| Standard | 300.000 € | 3,8 % | 2 % | 1.450 € | 34 J. |
| Minimal | 300.000 € | 3,5 % | 1 % | 1.125 € | 48 J. |
| Aggressiv | 300.000 € | 4,0 % | 4 % | 2.000 € | 19 J. |
Was passiert wenn die Zinsen steigen?
Bei Prolongation nach 10 Jahren mit noch 230.000 € Restschuld: Steigt der Zins von 3,8 % auf 5,5 %, erhöht sich die Rate bei gleicher Tilgung um ca. 340 €/Monat. Bei 6,5 % Zins: +540 €/Monat. Diese Stresstestrechnung sollten alle Käufer vor Kauf durchführen — und prüfen ob das Budget das trägt.
Annuität berechnen – Formel und Rechenbeispiele
Die Annuität (monatliche Rate) berechnet sich nach folgender Formel:
A = K₀ × [i × (1+i)ⁿ] / [(1+i)ⁿ – 1]
Wobei: K₀ = Darlehenssumme | i = monatlicher Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) | n = Anzahl der Monate
| Darlehenssumme | Jahreszins | Laufzeit | Monatliche Rate | Gesamtzinsen |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 3,5 % | 25 Jahre | 1.001 € | 100.300 € |
| 300.000 € | 3,5 % | 25 Jahre | 1.501 € | 150.300 € |
| 400.000 € | 3,5 % | 25 Jahre | 2.002 € | 200.600 € |
| 300.000 € | 3,0 % | 25 Jahre | 1.423 € | 126.900 € |
| 300.000 € | 4,0 % | 25 Jahre | 1.584 € | 175.200 € |
Tilgungsverlauf – wie sich Zins und Tilgung verschieben
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate konstant, aber die Zusammensetzung ändert sich:
- Beginn (Monat 1): 300.000 € × 3,5 % / 12 = 875 € Zinsen, 626 € Tilgung
- Nach 10 Jahren: Restschuld ca. 216.000 € → Zinsen 630 €, Tilgung 871 €
- Nach 20 Jahren: Restschuld ca. 101.000 € → Zinsen 294 €, Tilgung 1.207 €
- Letzter Monat: Fast ausschließlich Tilgung
Diesen Verlauf können Sie mit unserem Finanzierungsrechner selbst simulieren. Rechtliche Grundlage: § 488 BGB – Darlehensvertrag.
Ähnliche Artikel
Baufinanzierung 2025 vergleichen: Banken im Check
Die Zinsdifferenz zwischen dem besten und schlechtesten Baufinanzierungsangebot kann über 0,8 % betragen. Wie man richtig vergleicht, worauf es ankommt und welche Fehler man vermeidet.
Häufige Fragen
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate konstant, Zinsen sinken und Tilgung steigt mit der Zeit. Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgung konstant, die Rate sinkt, da immer weniger Zinsen anfallen.
Mindestens 2 % Anfangstilgung werden empfohlen. Bei niedrigen Zinsen sollte die Tilgung erhöht werden, um die Schulden trotzdem in überschaubarer Zeit abzubezahlen.
Die meisten Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das reduziert Laufzeit und Gesamtzinsbelastung erheblich.
Über das Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Objekten), das Ertragswertverfahren (Mietrendite-basiert) oder das Sachwertverfahren (Baukosten-basiert) lassen sich grobe Schätzungen erstellen. Für genaue Werte brauchen Sie einen Gutachter.
Formel: A = K₀ × [i × (1+i)ⁿ] / [(1+i)ⁿ – 1]. Dabei ist K₀ die Darlehenssumme, i der monatliche Zinssatz (Jahreszins ÷ 12) und n die Gesamtlaufzeit in Monaten. Beispiel: 300.000 € bei 3,5 % über 25 Jahre = monatlich 1.501 €.
Weil der sinkende Zinsanteil (Restschuld nimmt ab) durch den steigenden Tilgungsanteil ausgeglichen wird. Die Summe aus Zinsen und Tilgung bleibt rechnerisch konstant – daher der Name 'Annuität' (lat. annus = Jahr). Am Ende der Laufzeit entfällt fast die gesamte Rate auf Tilgung.