Kann ich Denkmal-AfA auch für selbst genutzte Wohnungen nutzen?

Ja, nach § 10f EStG können 9 % der Sanierungskosten über 10 Jahre als Sonderausgaben abgezogen werden.

Verliere ich die Steuervorteile, wenn ich das Haus vor 10 Jahren verkaufe?

Nein, die bereits genommenen AfA bleiben. Aber der Verkaufsgewinn wird dann anders besteuert.

Denkmalschutz-Immobilien: Steuervorteile, Risiken und was du wissen musst

Warum kaufen Menschen Denkmal-Immobilien?

Der Hauptanreiz ist steuerlich: Sanierungskosten an denkmalgeschützten Gebäuden können über 12 Jahre zu 100 % abgeschrieben werden — mit deutlich höheren Sätzen als bei normalen Immobilien. Das macht sie besonders für Hochverdiener mit hohem Grenzsteuersatz interessant.

Die Denkmal-AfA: Sehr hohe Abschreibungen

Nutzung	AfA-Satz	Dauer
Vermietet (§ 7i EStG)	9 % in ersten 8 Jahren	8 Jahre
Vermietet (§ 7i EStG)	7 % in folgenden 4 Jahren	4 Jahre
Selbst genutzt (§ 10f EStG)	9 % p.a. als Sonderausgaben	10 Jahre

Basis: Nur die Sanierungskosten — nicht der Kaufpreis! Plus normale 2 % Gebäude-AfA.

Rechenbeispiel: Steuerersparnis Denkmal

Position	Betrag
Kaufpreis gesamt	300.000 €
davon Sanierungskosten	200.000 €
AfA Jahr 1–8 (9 % × 200.000)	18.000 €/Jahr
AfA Jahr 9–12 (7 % × 200.000)	14.000 €/Jahr
Steuerersparnis p.a. (42 % Steuersatz)	7.560 €/Jahr (erste 8 J.)
Gesamte Steuerersparnis über 12 Jahre	ca. 84.000 €

Voraussetzungen für die Förderung

Gebäude steht unter Denkmalschutz (offiziell eingetragen)
Sanierungsmaßnahmen müssen denkmalschutzrechtlich genehmigt sein
Vor Baubeginn muss die Denkmalbehörde zugestimmt haben
Bescheinigung der Denkmalbehörde über abzugsfähige Kosten notwendig

Pflichten als Denkmal-Eigentümer

Baumaßnahmen nur mit behördlicher Genehmigung
Erhaltungspflicht: Gebäude muss gepflegt werden
Fassade, Fenster, Dach oft in historischer Form zu erhalten
Eingeschränkte Modernisierungsfreiheit (keine PV auf sichtbarem Dach, etc.)

Risiken beim Denkmal-Investment

Sanierungskosten häufig höher als geplant
Steigende Auflagen durch Denkmalbehörde
Wiederverkauf schwieriger (kleinerer Käufermarkt)
Rendite hängt stark vom Steuersatz ab — bei niedrigem Steuersatz lohnt sich's kaum

Für wen lohnt sich Denkmal-Immobilien?

Grenzsteuersatz 42–45 % (voll berufstätig, gutes Einkommen)
Langfristiger Investor (mindestens 12–15 Jahre)
Interesse an historischer Bausubstanz
Gut gefüllte Liquidität für Unvorhergesehenes

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