Schenkungssteuer bei Immobilien: Freibeträge, Steuersätze und Gestaltungstipps
Wann fällt Schenkungssteuer auf Immobilien an?
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt (schenkt), löst Schenkungssteuer aus – es sei denn, die Schenkung liegt unter dem persönlichen Freibetrag. Schenkungssteuer und Erbschaftsteuer teilen sich die gleichen Regelungen (§§7–14 ErbStG) und die gleichen Freibeträge.
Schenkungssteuer-Freibeträge 2025
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag alle 10 Jahre | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetr. Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder (auch Stiefkinder) | 400.000 € | I |
| Enkel (wenn Kind verstorben) | 400.000 € | I |
| Enkel (Kind lebt noch) | 200.000 € | I |
| Eltern | 20.000 € | II |
| Geschwister | 20.000 € | II |
| Alle anderen | 20.000 € | III |
Die 10-Jahres-Regel: Mehrfach schenken
Der wichtigste Hebel: Freibeträge können alle 10 Jahre neu genutzt werden. Wer früh plant, kann erhebliche Beträge steuerfrei übertragen:
- Elternteil A → Kind: 400.000 € alle 10 Jahre
- Elternteil B → Kind: 400.000 € alle 10 Jahre
- Beide Eltern → 2 Kinder: 4 × 400.000 € = 1.600.000 € je Dekade steuerfrei
Bei einem Immobilienwert von 600.000 € (Elternhaus) kann durch gestaffelte Schenkung über zwei Dekaden die Steuer vollständig vermieden werden.
Immobilienbewertung für die Schenkungssteuer
Das Finanzamt bewertet Immobilien für die Schenkungssteuer nach dem Bewertungsgesetz (BewG) – meist Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Diese Werte liegen oft 10–30 % unter dem Verkehrswert. Das ist ein natürlicher Steuervorteil gegenüber Bargeldschenkungen.
Steuersätze nach Steuerklasse
| Steuerwert (über FB) | Klasse I (Kinder) | Klasse II (Geschwister) | Klasse III (Fremde) |
|---|---|---|---|
| bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| bis 6 Mio. € | 19 % | 30 % | 30 % |
Gestaltungstipps für die steueroptimierte Übergabe
- Nießbrauchvorbehalt: Eltern schenken die Immobilie, behalten aber lebenslänglich das Wohnrecht oder die Mieteinnahmen. Nießbrauchwert mindert den steuerpflichtigen Schenkungswert erheblich.
- Etappenweise Schenkung: Nicht den vollen Wert auf einmal, sondern über 10 Jahre verteilt
- Geschwistergestaltung: Elternteil A schenkt Immobilie an Kind, Elternteil B schenkt Geldbetrag an Geschwisterkind
- Rücksicherungsklausel: Im Schenkungsvertrag Rückfall bei Scheidung, Insolvenz oder Tod vor den Eltern vereinbaren
Häufige Fragen
Ja. Jede Schenkung über 20.000 € muss innerhalb von 3 Monaten beim Finanzamt angezeigt werden (§30 ErbStG). Bei steuerpflichtigen Schenkungen stellt das FA dann einen Bescheid aus.
Grundsätzlich nicht – eine Schenkung ist bindend. Ausnahmen: grober Undank des Beschenkten, Notbedarf des Schenkers oder vertraglich vereinbarte Rückfallklauseln.
Schenken ist steuerlich meist besser, weil die Freibeträge mehrfach (alle 10 Jahre) genutzt werden können. Beim Erben gilt der Freibetrag nur einmal. Allerdings verliert man mit der Schenkung die Kontrolle über die Immobilie – sofern kein Nießbrauch vereinbart wurde.