Grunderwerbsteuer Berlin 2025: 6 % im Detail
Berlin ist als Immobilienmarkt bekannt für hohe Preise und lange Wartezeiten. Hinzu kommt eine Grunderwerbsteuer von 6,0 % – einer der höchsten Sätze bundesweit. Wer in Berlin eine Wohnung für 500.000 € kauft, zahlt allein 30.000 € Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuer Berlin: Konkrete Zahlen
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (6,0 %) | Notarkosten (ca. 1,5 %) | Makler (ca. 3,57 %) |
|---|---|---|---|
| 300.000 € | 18.000 € | 4.500 € | 10.710 € |
| 450.000 € | 27.000 € | 6.750 € | 16.065 € |
| 600.000 € | 36.000 € | 9.000 € | 21.420 € |
| 800.000 € | 48.000 € | 12.000 € | 28.560 € |
Wann fällt in Berlin keine Grunderwerbsteuer an?
- 10-Jahres-Frist beachten: Vermietete Immobilien sind nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei veräußerbar (§ 23 EStG). Bei selbstgenutzten Objekten gilt die Freigrenze ohne Wartezeit.
- AfA konsequent nutzen: Die jährliche Abschreibung (2 % bei Gebäuden ab 1925) mindert direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % pro Jahr.
Auch in Berlin gilt: Übertragungen zwischen Ehepartnern, eingetragenen Lebenspartnern und geraden Verwandten (Eltern, Kinder, Enkel) sind grunderwerbsteuerfrei. Außerdem können Inventargegenstände (Einbauküche, Einbauschränke) im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Tipp: Berliner Käufer können Tausende Euro sparen, indem sie Einbauküche, Klimaanlage oder Gartenmöbel separat im Kaufvertrag aufführen. 10.000 € Inventar = 600 € gesparte Grunderwerbsteuer.
Berliner Besonderheiten beim Immobilienkauf
In Berlin ist der Immobilienmarkt besonders angespannt. Viele Käufe laufen über Bieterverfahren. Wichtig: Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem im Kaufvertrag genannten Kaufpreis – also dem tatsächlich gezahlten Betrag inklusive aller Nebenleistungen.
Checkliste Berlin-Kauf
- ✓ 6 % Grunderwerbsteuer einplanen
- ✓ Notar-Termin mindestens 2 Wochen vorher buchen
- ✓ Inventarliste separat auflisten lassen
- ✓ Finanzierungsbestätigung der Bank vorher einholen
- ✓ Berliner Mietspiegel prüfen bei Kapitalanlage
Weitere Details: Alle Kaufnebenkosten erklärt und Bundesländer im Vergleich.
Grunderwerbsteuer Berlin: 6,0 % in einem der teuersten Wohnungsmärkte Deutschlands
Berlin verlangt 6,0 % Grunderwerbsteuer — bei einem der am schnellsten gestiegenen Immobilienmärkte Europas. Wer 2015 für 300.000 € kaufte und 2024 für 600.000 € verkaufte, zahlte beide Male Grunderwerbsteuer: beim Kauf 18.000 €, beim Neukauf 36.000 €.
| Berliner Bezirk (Beispiel ETW 70 m²) | Ø Preis 2025 | GrESt (6 %) | Notar+GB | Gesamt ohne Makler |
|---|---|---|---|---|
| Mitte / Prenzlauer Berg | 560.000–700.000 € | 33.600–42.000 € | 11.200–14.000 € | 44.800–56.000 € |
| Friedrichshain / Kreuzberg | 480.000–600.000 € | 28.800–36.000 € | 9.600–12.000 € | 38.400–48.000 € |
| Charlottenburg / Wilmersdorf | 520.000–650.000 € | 31.200–39.000 € | 10.400–13.000 € | 41.600–52.000 € |
| Spandau / Reinickendorf | 280.000–380.000 € | 16.800–22.800 € | 5.600–7.600 € | 22.400–30.400 € |
| Marzahn / Hellersdorf | 220.000–300.000 € | 13.200–18.000 € | 4.400–6.000 € | 17.600–24.000 € |
Berliner Besonderheit: Share Deals und § 1 Abs. 3 GrEStG
In Berlin wurden viele große Wohnblöcke über sogenannte Share Deals erworben — Investoren kaufen Anteile an der Gesellschaft, nicht das Grundstück direkt, und umgehen so die GrESt. Das Gesetz wurde 2021 verschärft (Schwelle von 95 % auf 90 %, Haltefrist auf 10 Jahre). Für Privatkaeufer ist das irrelevant, aber es erklärt warum Berlin die Steuer nicht weiter erhöhen kann: viele Profis würden sofort auf Share Deals ausweichen.
Grunderwerbsteuer Berlin – Berechnung und Vergleich
| Merkmal | Berlin | Bundesschnitt |
|---|---|---|
| Steuersatz | 6,0 % | 3,5–6,5 % |
| Rang unter 16 Bundesländern | Platz 2 (höchste) | — |
| Steuerpflichtiger | Käufer | Käufer |
| Beispiel: 500.000 € Kaufpreis | 30.000 € Steuer | 17.500 € (bei 3,5 %) |
| Fälligkeit | Nach Kaufvertrag, vor Grundbucheintrag | Einheitlich |
| Ausnahme: Erstbezug nach Neubau | Grunderwerbsteuer fällt an | Kein Unterschied |
Grunderwerbsteuer Berlin – Bundesländer-Vergleich 2025
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| NRW, Brandenburg, Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
Rechtliche Grundlage: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Berlin erhebt den zweithöchsten Satz bundesweit – bei Berliner Kaufpreisen bedeutet das erhebliche Mehrkosten gegenüber Bayern.
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Häufige Fragen
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (3,5–6,5 % je Bundesland). Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf das Immobilieneigentum, die Gemeinde erhebt.
Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Werbungskosten (Zinsen, AfA, Kosten) können gegengerechnet werden.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.
In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 % des Kaufpreises – das ist der zweithöchste Satz deutschlandweit nach NRW, Brandenburg und Saarland (6,5 %). Bei einem Berliner Kaufpreis von 500.000 € fallen 30.000 € Grunderwerbsteuer an – gegenüber 17.500 € in Bayern (3,5 %).
Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt nach dem notariellen Kaufvertrag festgesetzt. Erst nach Zahlung (typisch 4–6 Wochen nach Beurkundung) stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese erfolgt keine Grundbucheintragung. Das Eigentumsrecht geht erst mit Grundbucheintrag über.