Maklerprovision beim Hauskauf 2025: Wer zahlt wie viel?
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt beim Immobilienkauf: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der Provision. Das Gesetz schützt Käufer vor übermäßigen Maklerkosten – dennoch können erhebliche Beträge anfallen.
Wie viel Maklerprovision ist üblich?
| Bundesland | Übliche Provision gesamt | Anteil Käufer |
|---|---|---|
| Bayern | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| NRW | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % inkl. MwSt. | 3,57 % |
| Hamburg | 6,25 % inkl. MwSt. | 3,125 % |
| Hessen | 5,95 % inkl. MwSt. | 2,975 % |
Das Bestellerprinzip erklärt
- Grundbuch genau prüfen: Im Grundbuch stehen eingetragene Lasten wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Prüfen Sie Abteilung II und III sorgfältig vor der Unterschrift.
- Kaufnebenkosten einkalkulieren: Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) ein – diese müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
Das Gesetz besagt: Der Auftraggeber – also derjenige, der den Makler beauftragt hat – zahlt mindestens 50 % der Provision. Der Käufer zahlt nie mehr als der Verkäufer. In der Praxis teilen sich beide die Provision hälftig.
Tipp: Wer direkt vom Eigentümer kauft (ohne Makler), spart die gesamte Käuferprovision. Auf Plattformen wie Ebay Kleinanzeigen oder Immowelt gibt es viele provisionsfrei angebotene Objekte.
Wann entfällt die Maklerprovision?
In folgenden Fällen zahlen Sie als Käufer keine Provision:
- Direktkauf vom Eigentümer (kein Makler beteiligt)
- Neubau direkt vom Bauträger
- Makler nur vom Verkäufer beauftragt und bezahlt
- Zwangsversteigerungen
Checkliste Makler beim Kauf
- ✓ Maklerauftrag schriftlich prüfen (wer hat den Makler beauftragt?)
- ✓ Provisionshöhe und Zahlungsmodalitäten klären
- ✓ Provision nur bei erfolgreichem Kauf fällig
- ✓ Rechnung prüfen: MwSt. muss ausgewiesen sein
- ✓ Provision ist nach Notartermin fällig
Alle weiteren Kosten: Kaufnebenkosten erklärt und Was kostet der Notar?.
Maklerprovision Kauf 2025: Was seit dem Gesetz 2020 gilt und wie man legal spart
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Maklergesetz. Es hat die Kostenverteilung grundlegend geändert — aber nicht alle Makler setzen es korrekt um.
| Situation | Wer zahlt was? | Seit wann? |
|---|---|---|
| Verkäufer beauftragt Makler | 50/50-Teilung: je 3,57 % (inkl. MwSt.) | Dez. 2020 |
| Käufer beauftragt Makler | Käufer zahlt komplett | Immer schon |
| Kein Makler beteiligt | Keine Provision | — |
| Innenprovision (Verkäufer zahlt alles) | Käufer zahlt 0 | Manche Anbieter |
| Off-Market-Kauf direkt | Keine Provision | — |
Das 2020er Gesetz im Detail
§ 656a BGB: Wer den Makler für den Kauf/Verkauf von Wohnimmobilien beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der vereinbarten Provision. Ergebnis: Verkäufer-Makler müssen mindestens 50 % selbst zahlen. Häufiges Ergebnis: 3,57 % je Käufer und Verkäufer = 7,14 % gesamt.
Wo die Provision wirklich gespart werden kann
- Direkt beim Eigentümer kaufen (Privatverkauf, IS24 "privat"-Filter)
- Neubau vom Bauträger: Oft keine Käufer-Provision, nur Innen-Provision
- Off-Market: Direkte Ansprache von Eigentümern ohne Inserat
- Inkl.-Provision-Objekte: Manche Entwickler zahlen Provision vollständig
Bestellerprinzip: Was bedeutet das für Käufer konkret?
Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB, in Kraft seit 23. Dezember 2020) regelt drei Szenarien:
| Situation | Wer zahlt wie viel? |
|---|---|
| Verkäufer beauftragt Makler | Käufer zahlt maximal 50 % der Provision |
| Käufer beauftragt Makler | Käufer trägt 100 % — Verkäufer kann freiwillig zuzahlen |
| Beide beauftragen getrennte Makler | Jeder zahlt seinen eigenen Makler vollständig |
Wichtig: Das Bestellerprinzip gilt nur für Wohnimmobilien (Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen). Für Gewerbeimmobilien gelten weiterhin die alten Regeln.
Maklerprovision in 10 Bundesländern im Vergleich
| Bundesland | Provision gesamt | Max. Käufer-Anteil | Bei 400.000 € KP |
|---|---|---|---|
| Bayern, NRW, Berlin | 7,14 % | 3,57 % | 14.280 € |
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % | 14.280 € |
| Hessen | 5,95 % | 2,975 % | 11.900 € |
| Hamburg | 6,25 % | 3,125 % | 12.500 € |
| Bremen, Mecklenburg-VP | 5,95 % | 2,975 % | 11.900 € |
Kann man Maklerprovision umgehen oder verhandeln?
Direkt umgehen ist schwer — aber es gibt legale Wege zur Reduzierung:
- Direktkauf vom Eigentümer: Privatanzeigen auf ImmoScout, eBay Kleinanzeigen, Zeitung — kein Makler, keine Provision.
- Verhandeln bei Eigeninitiative: Haben Sie das Objekt selbst gefunden und nur die Abwicklung über einen Makler, ist Rabatt möglich.
- Neubau direkt vom Bauträger: Bauträger zahlen i.d.R. selbst keine Provision oder übernehmen sie vollständig.
- Kaufpreis-Verhandlung: Wenn Provision nicht verhandelbar, manchmal ist der Kaufpreis selbst beweglicher als die Provision.
Mehr dazu: Ohne Makler verkaufen — Schritt-für-Schritt-Guide für Privatverkäufer.
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Häufige Fragen
Maximal 50 % der vereinbarten Gesamtprovision, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Bei 7,14 % Gesamtprovision (marktüblich in Bayern, NRW, Berlin) sind das 3,57 % des Kaufpreises — bei 400.000 € also ca. 14.280 €.
Nein. Das Bestellerprinzip (§§ 656a-656d BGB) gilt nur für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten und gemischt genutzten Immobilien können Makler die Provision weiterhin vollständig dem Käufer auferlegen.
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten (Provision, Notar, Grunderwerbsteuer) grundsätzlich nicht — sie gelten als Eigenkapital-Bestandteil. Ausnahme: Bei sehr hohem Eigenkapital oder in Sonderkonstruktionen kann ein Teil über eine Erhöhung des Darlehens "mitfinanziert" werden. Dies ist aber teuer und nicht empfehlenswert.
Nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags und erfolgter Eigentumsübertragung. Der genaue Zeitpunkt ergibt sich aus dem Maklervertrag — meist innerhalb von 14–30 Tagen nach Vertragsunterzeichnung beim Notar.