Immobilie ohne Makler verkaufen: Anleitung 2025
Warum Privatverkauf – und wann er schwierig wird
Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € spart der Direktverkauf bis zu 14.000 € Maklercourtage (Verkäuferanteil). Der Mehraufwand ist erheblich, aber bei gut verkäuflichen Standardobjekten gut machbar. Schwierig wird es bei besonderen Objekten, schwieriger Lage oder wenn Sie wenig Zeit haben.
Phase 1: Preisfindung
- Kaltmiete korrekt ansetzen: Orientieren Sie sich am lokalen Mietspiegel. Liegt Ihre Miete mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, riskieren Sie rechtliche Konsequenzen nach dem Mietrecht.
- Kaution rechtssicher abwickeln: Die Kaution darf maximal 3 Nettokaltmieten betragen und muss zinsbringend separat vom Eigenvermögen angelegt werden.
Der richtige Preis ist alles. Zu hoch → lange Vermarktungsdauer, Preisnachlass. Zu niedrig → Geld verschenkt. So ermitteln Sie den Marktpreis:
- Vergleichsangebote auf ImmoScout24, Immowelt: ähnliche Objekte in Ihrer Straße
- Gutachterausschuss Ihres Kreises: kostenpflichtige Kauffälle anfragen
- Kostenloses Kurzgutachten: Sprengnetter, Immowert24 (Online-Schätzung als Orientierung)
- Makler-Kurzgutachten: Einige Makler bieten kostenlose Einschätzung ohne Auftragsbindung
Phase 2: Unterlagen zusammenstellen
- Grundbuchauszug (aktuell, beim Grundbuchamt)
- Energieausweis (Pflicht bei Verkauf!)
- Grundriss (Original oder neu erstellen lassen)
- Baubeschreibung / Baupläne
- Nebenkostenabrechnungen letzte 3 Jahre
- Bei ETW: WEG-Protokolle, Hausgeldabrechnungen, Rücklagenstand
Phase 3: Exposé erstellen und inserieren
- Professionelle Fotos (Kamera oder Smartphone bei gutem Licht, Weitwinkel)
- Vollständige Textbeschreibung: Lage, Zustand, Besonderheiten
- ImmoScout24 Privat-Inserat: ab 99 € für 2 Wochen
- eBay Kleinanzeigen: kostenlos, gute Reichweite für Mittelklasse-Objekte
Phase 4: Besichtigungen und Käuferprüfung
Prüfen Sie Kaufinteressenten vorab: Schufa-Selbstauskunft, Finanzierungsbestätigung der Bank, Nachweis über Eigenkapital. Wie in unserem Ratgeber Immobilienkauf Checkliste beschrieben – das sollte der Käufer mitbringen.
Phase 5: Kaufvertrag und Notar
Suchen Sie selbst einen Notar – das ist als Verkäufer Ihr gutes Recht. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, aber vereinbaren können Sie es frei. Stellen Sie dem Notar alle Unterlagen bereit und prüfen Sie den Vertragsentwurf sorgfältig.
Privatverkauf: Schritt für Schritt und typische Stolperfallen
| Phase | Zeitaufwand | Hauptfehler |
|---|---|---|
| Bewertung & Unterlagen | 5–10 Std. | Preis zu hoch angesetzt |
| Exposé erstellen | 3–5 Std. | Schlechte Fotos, fehlende Infos |
| Besichtigungen | 10–20 Std. ges. | Falsche Zielgruppe |
| Verhandlung | 3–5 Std. | Keine Reservationsgebühr |
| Notartermin | 1–2 Std. | Falscher Notar, falsche Fristen |
Was Sie wirklich sparen — und was es kostet
Maklerprovision gespart: bei 400.000 € und 3,57 % = 14.280 €. Eigener Aufwand: ca. 40–60 Stunden. Risiken: Falschbewertung (zu günstig = Geldverlust), rechtliche Fehler im Kaufvertrag (Notar macht das, aber Vorgaben müssen stimmen), emotionale Bindung führt zu schlechten Verhandlungsentscheidungen.
Schritt-für-Schritt: Immobilie privat verkaufen
| Phase | Aufgaben | Zeitaufwand (ca.) |
|---|---|---|
| 1. Vorbereitung | Unterlagen sammeln (Grundbuch, Energieausweis, Grundriss, Teilungserklärung), Wert ermitteln | 2–4 Stunden |
| 2. Preisfindung | Vergleichspreise, Online-Wertrechner, ggf. Gutachter | 1–3 Stunden |
| 3. Exposé | Professionelle Fotos (ggf. Fotograf), Beschreibung, Grundriss, Energieausweis | 3–6 Stunden |
| 4. Inserate | ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen — kostenpflichtige Premium-Platzierung lohnt sich | 1–2 Stunden |
| 5. Besichtigungen | Terminkoordination, Durchführung, Dokumentation — planen Sie 5–15 Termine ein | 10–20 Stunden |
| 6. Verhandlung & Abschluss | Bonitätsprüfung des Käufers, Kaufvertrag mit Notar, Übergabeprotokoll | 3–5 Stunden + Notartermin |
Was Sie ohne Makler unbedingt brauchen
- Aktueller Energieausweis: Pflicht seit 2014. Ohne ihn drohen Bußgelder bis 15.000 €.
- Aktueller Grundbuchauszug: Beim Grundbuchamt beantragen, kostet ca. 10–20 €.
- Baulastenauskunft: Beim Bauordnungsamt — zeigt Verpflichtungen gegenüber öffentlicher Hand.
- Wohnflächenberechnung: Offizielle Messung nach WoFlV vermeidet Streit mit Käufern.
- Kaufvertragsentwurf: Den erstellt der Notar — Sie müssen nur den Wunsch-Notar benennen (Käufer wählt üblicherweise).
Wo inserieren? Die 3 wichtigsten Plattformen
| Plattform | Reichweite | Kosten für Privatverkäufer | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| ImmoScout24 | Sehr hoch (~17 Mio. Besucher/Monat) | ca. 50–150 € für 4 Wochen | Pflicht — kein Privatverkauf ohne ImmoScout |
| Immowelt | Hoch (~5 Mio. Besucher/Monat) | ca. 40–100 € für 4 Wochen | Ergänzung zu ImmoScout |
| eBay Kleinanzeigen | Mittel, stärker bei Kleinstobjekten | Kostenlos / Premium ab 9,95 € | Gut für Garagen, Stellplätze, günstige ETW |
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Häufige Fragen
Ja, vollständig legal und in vielen Fällen sinnvoll. Deutschland hat keine Maklerpflicht. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € sparen Sie durch den Privatverkauf bis zu 14.280 € Maklerprovision (Verkäufer-Anteil 3,57 %). Der Mehraufwand beträgt erfahrungsgemäß 20–40 Stunden.
Pflichtunterlagen: Energieausweis (Pflicht seit 2014, Bußgeld bis 15.000 € ohne), Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung. Bei ETW: Teilungserklärung, Protokolle der letzten 3 WEG-Versammlungen, Höhe der Instandhaltungsrücklage. Bei Mietobjekten: aktuelle Mietverträge.
Drei Methoden: 1) Online-Bewertungsrechner (ImmoScout, Homeday, Engel & Völkers — kostenlos). 2) Vergleichspreise: Suchen Sie ähnliche Objekte in Ihrer Region auf ImmoScout und ermitteln Sie den Marktdurchschnitt. 3) Professionelles Gutachten (500–1.500 €) — lohnt sich ab ca. 500.000 € Objektwert oder bei besonderen Immobilien.
Die vier häufigsten Fehler: 1) Falscher Preis (zu hoch → lange Vermarktungszeit, zu niedrig → Geldverlust). 2) Schlechte Fotos — professioneller Fotograf (ca. 200–400 €) amortisiert sich immer. 3) Fehlender Energieausweis — Bußgeld-Risiko. 4) Keine Bonitätsprüfung des Käufers vor Notartermin — lassen Sie sich Finanzierungszusage zeigen.