Immobilienmakler: Kosten, Leistungen und wann es sich lohnt
Was macht ein guter Immobilienmakler?
Ein professioneller Makler bietet weit mehr als das Aufgeben einer Anzeige:
- Marktpreisanalyse und realistische Bewertung des Objekts
- Professionelles Exposé (Fotos, Grundriss, Beschreibung)
- Zielgruppengerechtes Marketing (Online, Offline, Netzwerk)
- Bonitätsprüfung potenzieller Käufer
- Koordination von Besichtigungen
- Verhandlungsführung im Sinne des Verkäufers
- Begleitung bis zur Schlüsselübergabe
Maklerprovision 2025: Was darf der Makler verlangen?
- Mehrere Gutachten einholen: Lassen Sie die Immobilie von einem unabhängigen Sachverständigen bewerten – Mängel im Keller, am Dach oder in der Heizung werden beim Besichtigungstermin oft übersehen.
- Grundbuch genau prüfen: Im Grundbuch stehen eingetragene Lasten wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Prüfen Sie Abteilung II und III sorgfältig vor der Unterschrift.
Seit 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip beim Kauf von Wohnimmobilien:
- Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte
- Maximaler Käuferanteil: Hälfte der Gesamtprovision
- Marktüblich gesamt: 5,95–7,14 % (inkl. MwSt.), also je 2,975–3,57 % pro Seite
- Bayern, NRW: meist 7,14 % gesamt (3,57 % je)
- Berlin, Hamburg: oft nur 5,95 % gesamt
Wann ist ein Makler sinnvoll?
- Wenig Zeit für Selbstvermarktung
- Keine Erfahrung mit Immobilienverkauf
- Komplexes Objekt (große Immobilie, Gewerbe)
- Wunsch nach maximalem Preis durch Marktkenntnis
- Diskreter Verkauf gewünscht
Wann du ohne Makler besser fährst
- Bekannter Käufer vorhanden (Familie, Freunde)
- Einfaches Standardobjekt in gefragter Lage
- Preis bereits klar und fair bewertet
- Zeit und Energie für Selbstvermarktung vorhanden
- Kosten sparen (3,57 % Provision = viel Geld)
So findest du einen seriösen Makler
- Mitgliedschaft im IVD (Immobilienverband Deutschland) prüfen
- Referenzen und Google-Bewertungen recherchieren
- Mehrere Makler befragen, Bewertungen vergleichen
- Alleinauftrag vs. Mehrauftrag besprechen
- Provision, Laufzeit und Kündigungsrecht klar vertraglich regeln
Maklervertrag: Was rein muss
- Provisionshöhe und Zahlungszeitpunkt
- Ausschließlicher oder einfacher Maklerauftrag
- Laufzeit und Kündigungsmöglichkeit
- Leistungsbeschreibung (was genau leistet der Makler?)
- Widerrufsbelehrung (14 Tage Widerrufsfrist)
Makler beauftragen: Der Vertrag, die Haftung und wie man vorzeitig rauskommt
Makler beauftragen ist nicht gleich Makler suchen. Dieser Artikel behandelt den Vertrag selbst — was drin stehen muss, welche Klauseln gefährlich sind und wann man vorzeitig kündigen kann.
| Vertragstyp | Bindung | Vorteil Auftraggeber | Vorteil Makler |
|---|---|---|---|
| Einfacher Maklerauftrag | Keine Exklusivität | Mehrere Makler parallel möglich | Geringer Anreiz zu investieren |
| Alleinauftrag | Exklusiv, Laufzeit 3–6 M. | Makler investiert mehr | Kann keine Vergleiche machen |
| Qualifizierter Alleinauftrag | Exklusiv + Selbstsuche ausgeschlossen | Höchste Leistung | Stärkste Bindung |
Pflichtinhalt des Maklervertrags
- Vollständige Beschreibung des Objekts
- Angestrebter Verkaufspreis (Auftragspreis)
- Provisionshöhe inkl. MwSt. und Berechnungsbasis
- Laufzeit und Kündigungsregelungen
- Leistungsumfang (was macht der Makler konkret)
- Datenschutzklausel (DSGVO)
Wann kann man den Maklervertrag kündigen?
Ohne wichtigen Grund: Einfacher Auftrag jederzeit. Alleinauftrag erst nach Laufzeit oder aus wichtigem Grund. Wichtige Gründe: Makler ist nicht tätig (nachweisbar), Interessenkonflikt, nachgewiesene Fehlinformation. Bei fristloser Kündigung ohne wichtigen Grund kann Makler Schadensersatz verlangen — deshalb immer dokumentieren warum man kündigt.
Die 5 wichtigsten Kriterien bei der Maklerwahl
| Kriterium | Was prüfen? | Warnsignal |
|---|---|---|
| Lokale Marktkenntnis | Referenzobjekte in der Region, Preiseinschätzung plausibel? | Kennt nur Online-Portale, keine lokalen Vergleiche |
| Qualifikation | IHK-Zertifikat, Mitglied im IVD oder RDM? | Keine nachweisbare Ausbildung, kein Verband |
| Exposé-Qualität | Professionelle Fotos, vollständiger Grundriss, klare Texte? | Handyfotos, fehlende Angaben, Rechtschreibfehler |
| Erreichbarkeit | Reagiert innerhalb von 24h, klarer Ansprechpartner? | Nur Bürodame erreichbar, Makler nie direkt |
| Bewertungsrealismus | Schätzt er den Marktpreis realistisch, ohne zu schmeicheln? | Gibt immer den höchsten Preis an um den Auftrag zu bekommen |
Maklervertrag: Was muss drin stehen?
Seit 2020 müssen Maklerverträge bei Wohnimmobilien in Textform (E-Mail, Brief) abgeschlossen werden. Mündliche Vereinbarungen sind nicht mehr bindend. Wichtige Klauseln im Überblick:
- Alleinauftrag vs. einfacher Auftrag: Alleinauftrag sichert dem Makler die Provision — Sie können die Immobilie nicht parallel selbst oder über andere Makler anbieten. Vorteil: Mehr Engagement. Nachteil: Weniger Flexibilität.
- Laufzeit: Typisch 3–6 Monate. Auf automatische Verlängerungsklauseln achten.
- Provisionshöhe und Fälligkeit: Muss klar im Vertrag stehen — nur dann ist die Provision rechtlich einforderbar.
- Pflichten des Maklers: Welche Leistungen sind konkret vereinbart (Fotos, Inserate, Besichtigungen, Bonitätsprüfung)?
Rechtliche Grundlage: BGB § 652 — Entstehung des Makleranspruchs.
Makler vs. Privatverkauf: Was passt für Sie?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Normales Einfamilienhaus, gefragte Lage | Privatverkauf gut machbar, spart 3–7 % Provision |
| Besonderes Objekt (Denkmal, Gewerbe, WEG) | Makler empfehlenswert wegen Netzwerk und Spezialkenntnissen |
| Zeitdruck / beruflich stark eingespannt | Makler übernimmt Aufwand — Provision kalkulierbar |
| Schwierige Lage, strukturschwache Region | Spezialmakler mit regionalem Netzwerk wichtig |
| Erbschaft oder Scheidungsimmobilie | Makler als neutraler Vermittler oft hilfreich |
Ähnliche Artikel
Grundriss lesen: Symbole und Tipps für Käufer
Ein Grundriss verrät mehr als tausend Fotos. Welche Symbole was bedeuten, was einen guten Schnitt ausmacht und welche roten Flags Sie früh erkennen sollten.
Wohnimmobilien vs. Gewerbe: Welche Anlage lohnt?
Büros, Läden und Lagerhallen vs. Mietwohnungen – beide Klassen haben unterschiedliche Renditen, Risiken und steuerliche Behandlungen. Ein fundierter Vergleich für Investoren.
Häufige Fragen
Nein. In Deutschland gibt es keine Pflicht, einen Makler zu beauftragen. Privatverkäufe sind vollkommen legal und bei gut verkäuflichen Standardobjekten in gefragter Lage problemlos möglich. Ein Makler ist keine Pflicht, aber bei besonderen Objekten, Zeitdruck oder schwieriger Lage empfehlenswert.
Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis sind der beste Weg. Alternativ: IVD-Maklersuche (ivd.net), lokale Zeitungen, ImmoScout-Maklerliste. Wichtig: Vergleichen Sie mindestens 3 Makler — Exposé-Qualität, Marktpreiseinschätzung und Referenzen prüfen. Vermeiden Sie Makler, die ohne Vor-Ort-Termin sofort einen Höchstpreis versprechen.
Für den Verkäufer entstehen durch die Beauftragung zunächst keine Kosten — der Makler wird erst bei Verkaufserfolg bezahlt (Erfolgsprinzip). Bei 7,14 % Gesamtprovision trägt der Verkäufer 3,57 % des Kaufpreises. Bei einem 400.000-€-Objekt sind das 14.280 € — nur wenn der Verkauf erfolgreich abgeschlossen wird.
Ja. Einfache Maklerverträge sind jederzeit kündbar. Bei Alleinaufträgen ist eine Kündigung erst nach der vereinbarten Mindestlaufzeit (meist 3–6 Monate) ohne Schadensersatz möglich. Prüfen Sie den Vertrag genau auf Kündigungs- und Verlängerungsklauseln.