Immobilienmakler finden: Auf das kommt es an
Was macht ein Makler eigentlich?
Ein Immobilienmakler vermittelt zwischen Käufer und Verkäufer. Er bewertet die Immobilie, erstellt das Exposé, koordiniert Besichtigungen, prüft Kaufinteressenten und begleitet den Prozess bis zum Notartermin. Seine Provision richtet sich nach dem Kaufpreis – nicht nach seiner Leistungsqualität.
Wann lohnt sich ein Makler?
- Grundbuch genau prüfen: Im Grundbuch stehen eingetragene Lasten wie Grundschulden, Wegerechte oder Wohnrechte. Prüfen Sie Abteilung II und III sorgfältig vor der Unterschrift.
- Kaufnebenkosten einkalkulieren: Planen Sie 10–15 % des Kaufpreises für Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, ggf. Makler) ein – diese müssen in der Regel aus Eigenkapital gedeckt werden.
- Beim Verkauf einer Immobilie, wenn Sie keine Erfahrung mit Preisfindung haben
- Wenn Sie wenig Zeit für Besichtigungen und Verhandlungen haben
- Bei komplexen Objekten (Mehrfamilienhäuser, Gewerbe, Denkmalschutz)
- Wenn Sie in einer fremden Stadt kaufen/verkaufen
Wann kein Makler nötig ist
- Kauf direkt vom Bauträger (Neubau ohne Makler)
- Kauf aus dem familiären Umfeld
- Privatverkauf mit ausreichend Eigenmarketing (eBay Kleinanzeigen, ImmoScout24 privat)
- Gut vernetzter Investor, der Off-Market-Deals direkt pflegt
So finden Sie einen guten Makler
| Kriterium | Worauf achten? |
|---|---|
| Lokale Marktkenntnis | Wie lange in der Region tätig? Referenzobjekte? |
| Erlaubnis nach §34c GewO | Pflicht seit 2021, einfach abfragen |
| IVD- oder RDM-Mitgliedschaft | Freiwillig, aber Signal für Professionalität |
| Bewertungen | Google, Immonet, ImmobilienScout24 Makler-Profile |
| Exposé-Qualität | Professionelle Fotos, Grundriss, vollständige Angaben |
| Erstgespräch | Stellt der Makler Fragen oder pitcht er nur? |
Die 7 wichtigsten Fragen ans Maklerbüro
- Wie viele ähnliche Objekte haben Sie in den letzten 12 Monaten in dieser Region verkauft?
- Wie begründen Sie den angesetzten Kaufpreis (Vergleichsobjekte)?
- Welche Vermarktungsstrategie planen Sie (Plattformen, Laufzeit)?
- Wer führt die Besichtigungen durch – Sie persönlich oder ein Kollege?
- Wie kommunizieren Sie mit mir während der Vermarktung?
- Was passiert, wenn das Objekt nach 3 Monaten nicht verkauft ist?
- Können Sie Referenzkunden nennen?
Maklervertrag: Worauf Sie achten müssen
- Alleinauftrag vs. einfacher Auftrag: Beim Alleinauftrag darf nur dieser Makler tätig sein. Bessere Motivation, aber weniger Flexibilität
- Laufzeit: Typisch 3–6 Monate. Keine unbegrenzte Laufzeit unterschreiben
- Kündigungsklausel: Ordentliche Kündigung sollte möglich sein
- Provision: Immer schriftlich fixieren – Höhe und wer zahlt was
Weitere Details zur Maklerprovision finden Sie in unserem Ratgeber Maklerkosten und Provision 2025.
Den richtigen Makler finden: Vergleich, Bewertung und die 5 Warnsignale
Deutschland hat rund 90.000 Makler — aber keine gesetzliche Qualifikationspflicht. Wer einen schlechten Makler wählt, zahlt 3,57 % für wenig Mehrwert. Wer einen guten wählt, kann tausende Euro sparen und schneller abschließen.
| Kriterium | So prüfen | Gut | Schlecht |
|---|---|---|---|
| Qualifikation | IVD/RDM-Mitglied, IHK-Zulassung | Nachweisbar | Keine Angabe |
| Marktkenntnis | 3 aktuelle Referenzverkäufe nennen | Konkrete Zahlen | Ausweichen |
| Bewertung | Kostenlose Wertermittlung anbieten | Marktgerechter Wert | Zu hoch um Auftrag zu bekommen |
| Provision | Maximal 3,57 % je Seite | Klar kommuniziert | Undurchsichtig |
| Vertragslaufzeit | Im Maklervertrag | 3–6 Monate mit Option | Länger als 12 Monate |
| Bewertungen | Immobilienscout/Google | 4,5+ Sterne, viele Reviews | Keine/wenige |
| Reichweite | Wo wird inseriert? | IS24 + Immowelt + Netzwerk | Nur eigene Website |
5 Warnsignale die seriöse Makler nicht haben
- Kaufpreis überbewertet um den Maklerauftrag zu bekommen — "overpricing" führt zu monatelangem Leerstand
- Keine schriftliche Leistungsvereinbarung — was genau macht der Makler für die Provision?
- Exklusivvertrag > 6 Monate ohne Ausstiegsklausel
- Kein Grundriss, keine professionellen Fotos — billiges Exposé kostet Käufer
- Provision vorab verlangen — Makler verdienen bei Abschluss, nicht vorher
7 Fragen, die Sie jedem Makler stellen sollten
| Frage | Was die Antwort verrät |
|---|---|
| "Wie viele Objekte haben Sie in der letzten 12 Monaten in dieser Region verkauft?" | Lokale Marktkenntnis und Erfahrungstiefe |
| "Wie ermitteln Sie den Angebotspreis?" | Methodenkompetenz — Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert |
| "Wie lange dauert der Verkauf bei Ihnen durchschnittlich?" | Vermarktungseffizienz und Netzwerkgröße |
| "Welche Marketingkanäle nutzen Sie?" | Professionelle Reichweite (nur ImmoScout reicht nicht) |
| "Machen Sie professionelle Fotos, oder kommen die von mir?" | Qualitätsanspruch des Exposés |
| "Wer führt die Besichtigungen durch — Sie persönlich?" | Vermeidung von unerfahrenen Hilfskräften |
| "Können Sie 3 Referenzen aus vergleichbaren Verkäufen nennen?" | Vertrauen und belegbare Ergebnisse |
Qualitätsmerkmale: Seriöser Makler vs. schwarzes Schaf
| Merkmal | Seriöser Makler | Warnsignal |
|---|---|---|
| Preiseinschätzung | Realistisch, mit Marktdaten begründet | Immer der höchste Preis ohne Begründung |
| Vertrag | Klar, mit definierter Laufzeit und Leistungen | Unbefristeter Alleinauftrag, unklar formuliert |
| Erreichbarkeit | Direkter Ansprechpartner, 24h Rückmeldung | Nur Büro, Makler nie persönlich greifbar |
| Qualifikation | IHK-Zertifikat, IVD-Mitgliedschaft nachweisbar | Keine Ausbildung, kein Verband, nur Erfahrung |
| Exposé | Professionelle Fotos, vollständige Unterlagen | Handyfotos, unvollständige Angaben |
Wo Immobilienmakler finden?
- IVD-Maklersuche: ivd.net — Verband der Immobilienberufe, über 6.000 geprüfte Mitglieder
- Empfehlungen: Freunde, Familie, Kollegen die kürzlich gekauft/verkauft haben — beste Quelle
- Lokale Anzeigen: Immobilienmakler, die in Ihrer Region aktiv inserieren, kennen den Markt
- ImmoScout-Maklerprofile: Bewertungen und Referenzobjekte vergleichen
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Häufige Fragen
Die zuverlässigste Methode: Empfehlungen aus dem Bekanntenkreis. Alternativ: IVD-Maklersuche (ivd.net) für geprüfte Mitglieder, lokale Marktanalyse (wer inseriert aktiv in Ihrer Gegend?) und Vergleich von mindestens 3 Maklern vor Beauftragung.
Die Provision ist bei Verkauf erfolgsorientiert — Sie zahlen nur bei erfolgreichem Abschluss. Die Verkäuferprovision beträgt je nach Bundesland 2,975–3,57 % des Kaufpreises. Vorab-Kosten für seriöse Makler: keine. Verlangen Makler Vorauszahlungen für Fotos oder Inserate, ist Vorsicht geboten.
Üblich und empfehlenswert: 3–4 Monate mit Option auf Verlängerung. Vermeiden Sie Verträge über 6 Monate oder mit automatischer Verlängerung ohne explizite Kündigung. Ein guter Makler braucht in einem normalen Markt selten länger als 3 Monate für den Verkauf.
Ja, mit einem einfachen (nicht exklusiven) Auftrag können Sie mehrere Makler parallel beauftragen. Nachteil: Makler investieren weniger Zeit und Geld in die Vermarktung, wenn sie nicht sicher sind, die Provision zu erhalten. Alleinauftrag = mehr Engagement, aber weniger Flexibilität für Sie.