Grunderwerbsteuer Bayern 2025: Nur 3,5 %
Bayern ist bei der Grunderwerbsteuer mit 3,5 % das günstigste Bundesland in Deutschland – zusammen mit Sachsen. Was nach wenig klingt, summiert sich bei den hohen Münchener Immobilienpreisen dennoch zu beachtlichen Beträgen.
Grunderwerbsteuer Bayern: Was zahlen Sie?
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (3,5 %) | Unterschied zu NRW (6,5 %) |
|---|---|---|
| 400.000 € | 14.000 € | -12.000 € |
| 600.000 € | 21.000 € | -18.000 € |
| 800.000 € | 28.000 € | -24.000 € |
| 1.000.000 € | 35.000 € | -30.000 € |
Bayerns Vorteil – aber hohe Kaufpreise
- AfA konsequent nutzen: Die jährliche Abschreibung (2 % bei Gebäuden ab 1925) mindert direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei Neubauten ab 2023 sogar 3 % pro Jahr.
- Werbungskosten vollständig absetzen: Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Fahrtkosten zur Immobilie und anteilige Steuerberatungskosten sind als Werbungskosten absetzbar.
Der niedrige Steuersatz kann aber nicht über die hohen Immobilienpreise in Bayern hinwegtäuschen. Gerade in München und dem Umland liegen Preise für Eigentumswohnungen bei 8.000–12.000 €/m². Wer eine 80-m²-Wohnung für 800.000 € kauft, zahlt trotz niedrigem Steuersatz 28.000 € Grunderwerbsteuer.
Tipp: In Bayern gibt es keine Grunderwerbsteuer bei Übertragungen zwischen geraden Verwandten (Eltern-Kind) und Ehepartnern. Bei der Weitergabe einer Münchener Wohnung innerhalb der Familie können so Zehntausende Euro gespart werden.
Checkliste Immobilienkauf in Bayern
- ✓ 3,5 % Grunderwerbsteuer auf Kaufpreis berechnen
- ✓ Notarkosten ca. 1,5 % einplanen
- ✓ Maklergebühren prüfen (regional unterschiedlich)
- ✓ Finanzierung frühzeitig klären (hohe Preise = hohes Eigenkapital nötig)
- ✓ Energieausweis anfordern
Die komplette Nebenkosten-Übersicht: Alle Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf. Preise in München: Immobilienpreise München 2025.
Bayern im Bundesland-Vergleich: Vollständige Tabelle 2025
| Bundesland | Steuersatz | Bei 300.000 € | Bei 600.000 € |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 10.500 € | 21.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 10.500 € | 21.000 € |
| Hamburg | 4,5 % | 13.500 € | 27.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 15.000 € | 30.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 15.000 € | 30.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 15.000 € | 30.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 15.000 € | 30.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 15.000 € | 30.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 18.000 € | 36.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € | 36.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 19.500 € | 39.000 € |
| NRW | 6,5 % | 19.500 € | 39.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 19.500 € | 39.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € | 39.000 € |
| Thüringen | 6,5 % | 19.500 € | 39.000 € |
| Mecklenburg-Vorp. | 5,0 % | 15.000 € | 30.000 € |
Praxisbeispiel München: Wann trotzdem viel Geld fließt
Bei einer Münchener Eigentumswohnung für 800.000 € fallen in Bayern 28.000 € Grunderwerbsteuer an — trotz niedrigstem Satz. Hinzu kommen Notar (~12.000 €) und ggf. Makler (~28.560 €). Gesamtnebenkosten ohne Makler: 40.000 €. Mit Makler: 68.560 €.
Der Tipp für Bayern-Käufer: Movable Inventar (Einbauküche, Gartenmöbel, Spiegel) realistisch im Notarvertrag separat ausweisen — spart legal bis zu 1.750 € Grunderwerbsteuer bei 50.000 € Inventarwert.
Bayern vs. andere Bundesländer: Was Sie wirklich zahlen
| Kaufpreis | Bayern (3,5 %) | NRW (6,5 %) | Berlin (6,0 %) | Ersparnis ggü. NRW |
|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.000 € | 13.000 € | 12.000 € | 6.000 € |
| 400.000 € | 14.000 € | 26.000 € | 24.000 € | 12.000 € |
| 600.000 € | 21.000 € | 39.000 € | 36.000 € | 18.000 € |
| 1.000.000 € | 35.000 € | 65.000 € | 60.000 € | 30.000 € |
Obwohl Bayern den niedrigsten Steuersatz hat, ist die absolute Steuerlast wegen der überdurchschnittlich hohen Kaufpreise dennoch erheblich. München liegt 2025 bei ca. 7.000–10.000 €/m² für Eigentumswohnungen.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt sendet nach Beurkundung des Kaufvertrags einen Grunderwerbsteuerbescheid. Die Steuer ist innerhalb von 4 Wochen nach Zustellung fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese wird das Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht vorgenommen.
Kann man Grunderwerbsteuer in Bayern sparen?
- Direktkauf von Familie: Käufe in gerader Linie (Eltern → Kind) sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG).
- Mobiliares Inventar: Bewegliches Inventar (Küche, Einbauschränke) kann separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden — dieser Anteil unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.
- Scheidung/Erbschaft: Übertragungen im Rahmen von Scheidung oder Erbschaft sind oft steuerfrei.
Mehr Spartipps: Grunderwerbsteuer sparen — 5 legale Wege.
Ähnliche Artikel
Grundriss lesen: Symbole und Tipps für Käufer
Ein Grundriss verrät mehr als tausend Fotos. Welche Symbole was bedeuten, was einen guten Schnitt ausmacht und welche roten Flags Sie früh erkennen sollten.
Wohnimmobilien vs. Gewerbe: Welche Anlage lohnt?
Büros, Läden und Lagerhallen vs. Mietwohnungen – beide Klassen haben unterschiedliche Renditen, Risiken und steuerliche Behandlungen. Ein fundierter Vergleich für Investoren.
Häufige Fragen
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Kauf an (3,5–6,5 % je Bundesland). Die Grundsteuer ist eine laufende jährliche Steuer auf das Immobilieneigentum, die Gemeinde erhebt.
Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Werbungskosten (Zinsen, AfA, Kosten) können gegengerechnet werden.
3,5 % des Kaufpreises — der niedrigste Satz aller Bundesländer. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € zahlen Sie 17.500 € Grunderwerbsteuer. Dieser Satz gilt seit 2007 unverändert.
Bei Käufen in gerader Linie (Eltern an Kind, Großeltern an Enkel) ist keine Grunderwerbsteuer fällig (§ 3 GrEStG). Auch Schenkungen und Erbschaften zwischen Verwandten sind grunderwerbsteuerfrei.