Grunderwerbsteuer Hessen 2025: 6 % erklärt
Grunderwerbsteuer Hessen: 6 % seit 2013
Hessen hat die Grunderwerbsteuer 2013 auf 6,0 % angehoben — und liegt damit im oberen Mittelfeld der Bundesländer. Für einen Immobilienkauf in Frankfurt oder Wiesbaden ist das ein erheblicher Kostenfaktor.
Rechenbeispiel Hessen
- Werbungskosten vollständig absetzen: Zinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Fahrtkosten zur Immobilie und anteilige Steuerberatungskosten sind als Werbungskosten absetzbar.
- Steuerliche Verluste nutzen: Anfangsverluste durch hohe Finanzierungskosten können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden – wichtig für die Steuerplanung in den ersten Jahren.
| Kaufpreis | Grunderwerbsteuer (6 %) |
|---|---|
| 200.000 € | 12.000 € |
| 350.000 € | 21.000 € |
| 500.000 € | 30.000 € |
| 750.000 € | 45.000 € |
Gesamte Kaufnebenkosten in Hessen
| Kostenart | Prozentsatz | Bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,0 % | 24.000 € |
| Notarkosten + Grundbuch | 1,7 % | 6.800 € |
| Maklergebühr (50 %) | 3,57 % | 14.280 € |
| Gesamt | ca. 11,3 % | 45.080 € |
Frankfurt vs. Berlin vs. München: Vergleich
| Stadt | Grunderwerbsteuer | Kaufpreis 500.000 € |
|---|---|---|
| Frankfurt (Hessen) | 6,0 % | 30.000 € |
| München (Bayern) | 3,5 % | 17.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 30.000 € |
| Köln (NRW) | 6,5 % | 32.500 € |
Wann ist Grunderwerbsteuer in Hessen fällig?
Das Finanzamt schickt den Grunderwerbsteuerbescheid nach der Beurkundung des Kaufvertrags. Zahlfrist: 1 Monat nach Bescheid-Datum. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus — ohne diese keine Grundbucheintragung.
Spartipps: So reduzierst du die GrESt in Hessen
- Inventar separat im Kaufvertrag ausweisen (Küche, Carport etc.)
- Kauf im Familienkreis (zwischen Ehepartnern/Eltern/Kindern) ist GrESt-frei
- Grundstück separat kaufen und selbst bauen lassen
Alle 16 Bundesländer im Vergleich (Stand 2025)
| Bundesland | GrESt-Satz | Bei 500.000 € |
|---|---|---|
| Bayern / Sachsen | 3,5 % | 17.500 € |
| Hamburg | 4,5 % | 22.500 € |
| Baden-Württemberg / Niedersachsen | 5,0 % | 25.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 30.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 30.000 € |
| Brandenburg / NRW / Saarland / Schleswig-Holstein / Thüringen | 6,5 % | 32.500 € |
Warum ist Hessen so teuer?
Hessen erhöhte den Steuersatz 2013 von 5,0 % auf 6,0 %. Die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer sind für die Bundesländer eine wichtige Finanzierungsquelle — Hessen nimmt jährlich rund 2 Milliarden Euro allein über diese Steuer ein. Eine Senkung ist politisch aktuell nicht geplant.
Besonders schmerzhaft ist die Hessen-Kombination: hohe Immobilienpreise in Frankfurt (8.000–12.000 €/m² für Eigentumswohnungen) plus 6,0 % Grunderwerbsteuer. Bei einer 70-m²-Wohnung für 700.000 € sind das 42.000 € allein für die Grunderwerbsteuer.
Praxisbeispiel Frankfurt
| Kaufpreis | GrESt Hessen (6 %) | Notar (1,5 %) | Grundbuch (0,5 %) | Gesamt Nebenkosten |
|---|---|---|---|---|
| 400.000 € | 24.000 € | 6.000 € | 2.000 € | 32.000 € |
| 600.000 € | 36.000 € | 9.000 € | 3.000 € | 48.000 € |
| 800.000 € | 48.000 € | 12.000 € | 4.000 € | 64.000 € |
| 1.000.000 € | 60.000 € | 15.000 € | 5.000 € | 80.000 € |
Ausnahmen und Sparmöglichkeiten in Hessen
- Inventarklausel: Einbauküche, Einbauschrank, Gartenmöbel separat im Kaufvertrag ausweisen. Realistischer Wert von 5.000–15.000 € ist üblich — spart bis zu 900 € GrESt.
- Familienprivileg: Übertragungen zwischen Ehepartnern und direkten Verwandten (§ 3 GrEStG) sind steuerfrei.
- Share Deal (ab 95 % Schwelle): Bei Unternehmenstransaktionen mit Immobilienvermögen kann durch Gestaltung unterhalb der 95 %-Grenze die GrESt vermieden werden — nur für gewerbliche Käufer relevant.
Grunderwerbsteuer Hessen – Vergleich mit Nachbarländern
| Bundesland | Steuersatz | Bei 400.000 € Kaufpreis | Differenz zu Hessen |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | –12.000 € günstiger |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | Referenz |
| NRW | 6,5 % | 26.000 € | +2.000 € teurer |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € | –4.000 € günstiger |
| Thüringen | 6,5 % | 26.000 € | +2.000 € teurer |
Praxis-Tipps: Grunderwerbsteuer legal reduzieren
- Bewegliche Gegenstände separat kaufen: Einbauküche, Gartengeräte oder Markisen können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden – bis zu 15.000 € sind üblich. Das reduziert die Bemessungsgrundlage.
- Gestaltung über Gesellschaft (Share Deal): Beim Kauf von unter 90 % der Anteile einer Immobilien-GmbH fällt keine Grunderwerbsteuer an. Nur für professionelle Investoren und ab ca. 2 Mio. € Kaufpreis wirtschaftlich sinnvoll.
- Familienübertragung: Übertragungen zwischen Ehegatten, Eltern und Kindern sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG).
- Zeitpunkt: Einige Länder planen Änderungen des Steuersatzes. In Hessen gab es politische Diskussionen über eine Absenkung zur Wohneigentumsförderung.
Rechtliche Grundlage: § 3 GrEStG – Steuerbefreiungen. Hessen erhebt 6,0 % – gleich mit Berlin und Baden-Württemberg.
Häufige Fragen
Nein, Freibeträge gibt es nur bei familiären Übertragungen (Schenkung/Erbschaft). Beim Kauf fällt der volle Satz an.
Nein, Grunderwerbsteuer ist sofort nach Bescheid fällig (1 Monat). Eine Stundung ist möglich, aber an Bedingungen geknüpft.
Ja, Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Werbungskosten (Zinsen, AfA, Kosten) können gegengerechnet werden.
Ja, Verluste aus Vermietung und Verpachtung werden mit anderen Einkunftsarten verrechnet (Verlustausgleich). Das ist besonders in den ersten Jahren mit hohen Finanzierungskosten steuerlich vorteilhaft.
In Hessen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,0 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € fallen 24.000 € Steuer an. Das ist einer der höheren Sätze im Bundesvergleich – Bayern und Sachsen erheben dagegen nur 3,5 %.
Legal möglich durch: (1) Separate Ausweisung beweglicher Gegenstände im Kaufvertrag (Küche, Markisen), (2) steuerfreie Übertragungen zwischen Ehepartnern und Eltern-Kind (§ 3 GrEStG), (3) bei größeren Investments: Share-Deal-Strukturen über Immobiliengesellschaften. Der Freiraum ist begrenzt – aggressive Gestaltungen können vom Finanzamt angefochten werden.